清华大学郭杰群：2019年货币政策与调控下的地产未来

对房地产行业而言，2018可谓历尽千帆，调控政策、金融去杠杆、中美贸易摩擦，这些关键词给国内经济、A股市场带来了显著的影响，房企们面临着不小的挑战，同时暗藏机遇。

11月末，以“新商业浪潮：重新连接”为主题的观点商业年会论坛在香港愉景湾酒店举行，会后的采访中，清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群与我们分享了商业地产、金融、贸易战下中国经济发展等话题的看法。

今年以来，国内经济面临挑战，无论是实体行业还是房地产都正经历漫长的寒冬，尤其过去两个月，A股市场的黯淡表现，令不少人对中美贸易摩擦的走势及其带来的影响充满忧虑。

虽然负面情绪蔓延，但郭杰群认为，中国经济不必过分悲观。他指出，中国拥有14亿人口，这本身就是一个极大的市场，决策层只要加快改革，扩大内需，就可以保持一定的发展增速。

在观点商业年会结束一周后，阿根廷当地时间12月1日晚，中美两国元首会晤并达成共识，停止加征新的关税，并指示两国经济团队加紧磋商，朝着取消所有加征关税的方向，达成互利双赢的具体协议。此次会晤也被认为是中美贸易摩擦告一段落。

郭杰群就指出，国内当下的金融波动和股市大跌，并不能完全归于中美贸易战的结果，而是自身内部在去杠杆、金融整治上的力度过大，脱离了经济发展的基本面导致，所以最终还是要靠自身改革以缓解贸易摩擦带来的影响。

从数据上来看，2018年全球经济发展速度仍然保持在一个相对良好的水平。虽然第三季度，中国GDP增速回落至6.5%，但前三季度GDP同比增长仍达到6.7%，经济增速依然运行在6.7%-6.9%的中高速区间。

具体到房地产行业，2018年1-10月商品房销售额11.59万亿元，同比增长12.5%；1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%。

虽然调控政策、金融收紧令龙头房企都喊出了“活下去”的口号，但在郭杰群看来，大环境对房地产行业的影响并非一概而论。

一方面，一些细微的信号说明政策调控有可能开始略为放松。例如10月31日举行的中央政治局会议上，房地产调控并未被提及；此外，11月以来，房企境内发债也出现回暖迹象，包括恒大、华夏幸福、万科、阳光城在内多家房企的境内外融资计划成功获批或发行。

对此，郭杰群分析称，由于国内金融机构70%的资金流向了房地产及相关行业，房地产行业不好对金融机构本身也会造成冲击，对社会居民的个人财富也将产生影响，因此房价肯定是宜稳而不宜跌太快。

但另一方面，目前国内房地产行业的同质化非常严重，因此不排除一些小房企在当下的环境中会因为募集不到资金而面临倒闭，或者被吞并的结果。

事实上，行至今日，没有人会割裂地看待地产与金融的关系。融资紧缩的大环境下，房企们为寻觅资金费尽心思，可供使用的融资工具悉数登场，金融创新更是无处不在。

作为中国资产证券化论坛执行秘书长，郭杰群认为，资产证券化是房企融资非常重要的方式，资金更为密集的商业地产尤其如此。

一直以来，银行资金都是商业地产商最主要的融资来源。不过，随着融资环境收紧，减少间接融资，扩大直接融资将是金融发展的趋势，CMBS就是商业地产直接融资的一个渠道。

郭杰群指出，当下国内的商业地产还主要是以项目为导向，有了具体项目才进行融资。而一个被动的以项目为主的开发商，在目前持续的竞争环境下是非常难以生存的，要发展就一定要跟金融相结合。

为此，郭杰群更以美国为例，他指出，美国证券交易委员会把商业地产和金融业放在了一个大行业类中，某种程度上是认可了商业地产具有金融的某种属性，而在国内房地产和金融业仍属于两个不同的行业。

因此在海外，商业地产会非常积极地介入金融，主动地先去募集资金，然后再获取优质的资产和物业。

在他看来，出现上述差别的原因在于国内商业市场还处于增量市场，即强调高周转、大部分是围绕具体项目来操作，当进入存量市场，就会更加强调运营管理。

而对于当下的国内商业地产而言，一切都需要时间累积。

在当前以及在未来的一段时间里，中国的经济将面临着巨大的挑战。解决问题并不是单一的货币政策就能达到的，当前中国迫切需要一个有担当的改革。

　　今年是2008年金融危机爆发后的10周年，2007、2008年的时候我还在纽约的瑞信投行从事债券的交易工作，在危机爆发之后，美国、中国和世界主要发达经济体在一开始拖沓处理之后，采取了前所未有的力度，对经济进行了干预和支持。按照IMF(国际货币基金组织)的统计，这既包括央行的常态货币政策工具，比如基准利率调节、存款准备金制度、再贴现制度、公开市场操作。

　　但也包括了非常规的货币政策，即接对资产流、企业债、国债进行购买，同时也对金融行业进行了操作，比如包括银行、政府为银行负债进行担保，从银行购买不良资产。央行也设置了货币双边互换的条例，以便提高货币的流动性。通过央行购买长期限政府债券调节利率的收益率曲线，包括负利率，即对商业银行在央行的额外储备金进行调节，以及进行相关的刺激。

　　在央行的大力干涉下，世界经济在2009年开始企稳，并在之后大致保持着一个相对稳定的发展速度。纵观各国金融危机的经历，从中可以看到一个重要的教训就是政府的良好财政状况是对抗金融危机所带来的负面影响的一个有力手段。

　　中国的4万亿财政刺激就是一个很好的案例，但是它也不是没有代价的，全国政府平均债务与GDP的比例从危机前的36%增加到当前的52%。央行资产负债表急剧攀升，同时大规模的拯救措施所带来的公共债务的快速上升和财政的弱化，已经使得人们开始担心如果金融危机再次到来，政府是否还有同样的能力对市场再次进行有效干预，特别是在这10年中，我们看到一个非常负面的社会问题开始出现，这就是原本追求开放的全球经济环境，开始出现强烈的民粹和贸易保护色彩。

　　数据显示，2018年全球经济发展速度仍然保持在一个相对良好的水平，随着世界主要经济体之间的贸易纷争的继续，发达国家货币政策从非常态向常态化的转移，以及资本流动的改变，也就是说从危机前向发展中国家的流入到目前的流出，通货膨胀率的回升等等，这些不确定因素加剧了对2019年经济发展的负面影响。

　　在经历了金融危机之后，在我们谈论货币政策之时，必须要考虑两个方面的因素。第一，在全球化的经济环境中，中国的货币政策不是一个独立的行为，因此对海外特别是对美国的政治与经济环境要做先期性的分析。第二，货币政策与财政政策不可分离性，以一个事实来展示，我国大多数区域性银行都受到地方政府的控股或影响，地方政府财政的过度扩张可能导致银行体系内的信贷分配不均，以至对货币政策造成影响。

　　下面我们先看一下第一个问题，即美国政经的现状与预测。美国中期选举已经结束，其结果对中国可谓喜忧参半。一方面民主党在8年之后重新赢得了众议院的控制权，从明年1月份开始将占据众议院议长以及各议院委员会主席的职务，由于众议院掌握着是否对提交法案进行审议的权力，因此增加了阻挠特朗普总统施政的有效工具，特朗普将不得不花费更多的时间与精力来处理两党之争。

　　但在另一方面，特朗普总统在面临国内施政难以有效的环境下，比如在推进进一步减税政策上，在设置政府新的债务上限额度上会面临一定的困难。但为了谋求2020年总统选举的连任成功，他将会加大外交政策方面的行动，包括对中国的压力，以获得一定的业绩。

　　而民主党的重要支持基础来自于工会，具有较强的贸易保护政策主张，因此在推动对中国采用更加强硬的态度上与特朗普总统是不谋而合的，中美贸易冲突可能更加严峻，这会催生出两个可能的结果：第一，随着美国贸易保护的加强，中国对美国贸易的出口量将有较大的退步。