房地产市场整体退热 租赁市场将迎来大发展？

近期，全国房价走势趋于平稳，对楼市的预期不再单一乐观，房地产政策也基本没有继续加码。有分析称，少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。

房地产市场整体退热

二手房挂牌价环比下降，尽管全国二手住宅均呈现下跌态势，但各区域城市跌幅存在较大差异。

分类别看，二线城市下跌最多，环比跌幅0.48%；其次为一线城市，环比跌幅0.43%，三四线城市仅小幅下跌0.07%。安居客线上数据显示，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为59610元/平方米、53756元/平方米、50240元/平方米和32273元/平方米，环比上月均小幅下降。

在二线城市中，超6成城市二手住宅挂牌价下跌，而三四线城市上涨城市数量与下跌城市数量则几乎持平。

分区域看，由于部分城市在前一轮上涨中提前释放购买力，导致后续需求疲软，市场供大于求。

诸葛找房数据研究中心《11月100城二手住宅均价报告》显示，东部、东北二手住宅环比跌幅均有不同程度的扩大，东北地区购买需求减弱，特别是东北区域的三四线城市降价较为明显；东部大部分城市由于一直处于调控高压状态，二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%，跌幅最大；而西部、中部与上期近乎持平。

二手房市场将持续降温

上海易居地产研究院在《10城市二手房市场报告》中指出，监测的10个城市二手房成交量4.6万套，环比增长18%，同比下降19%。尽管成交量较10月份有所回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。

以累计值观察，今年1~11月，10个城市二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%，降幅较前10个月扩大1个百分点。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降26个月，远超上一轮低迷期16个月的连续下降。近期二手房成交量6个月移动平均值同比增速从10月的0%下降至11月的-3%，二手房价格指数曲线也出现下行走势，两者开始呈现共振趋势。

报告预测，在中央房地产调控政策不放松的情况下，部分城市二手房成交量将继续呈现低迷态势，而二手房价格在成交量低迷的影响下将延续盘整下行走势，且二手房价格指数同比涨幅也将下探到0轴以下负区间运行。

调控政策没有继续加码

房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。

中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。

“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。

值得注意的是，11月，房地产政策基本不再继续加码。

“相比之前的频繁收紧，11月份，楼市相关的约束性政策锐减。”中原地产首席分析师张大伟说。据中原地产统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。11月份也成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。

张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。

房价虚高城市或有风险

“短期内，一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。”《中国房地产大数据报告(2018)》指出。

根据上述报告，一线城市重新成为楼市避风港。一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。

三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。同时，棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。

租赁市场将迎来大发展？

在调控房价的同时，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性，相关部门给予了充分的金融政策支持。