前11月中国50城卖地收入超3万亿 三线城现降温迹象

年末北京、广州等部分城市的集中“推地潮”让已经降温的中国土地市场重现一些活跃景象，不过，今年以来土地市场走稳的态势明显，热点城市土地出让收入增速明显放缓。

      中原地产研究中心3日发布的统计数据显示，今年前11个月，中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元(人民币，下同)，同比上涨7.3%。与去年同期30%以上的快速增长相比，今年以来，土地市场逐渐走向平稳，热点城市土地市场降温。

      50大城市中，杭州市的土地出让收入“领跑”全国。据统计，前11个月，杭州“卖地”收入达2452亿元，在50大城市中居于首位。除杭州外，上海、郑州、重庆、苏州、北京以及武汉6个城市“卖地”收入也超过了千亿元。

      降温还表现在土地成交溢价率的大面积下调。据统计，今年前11个月，50个城市中，有45个城市的土地成交溢价率出现下调，占比高达90%。其中，上海、宁波、天津、成都、南京等地土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。

      克而瑞研究中心分析师指出，土地市场的凉意在2018年更加明显。2018年下半年以来，中国主要城市土地成交溢价率持续在超低位运行，环比以持续下降为主。在当前市场环境下，高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

      除溢价率下行外，超过一半城市的地价同比走低，其中包括上海、北京、重庆、苏州、深圳等热点城市。数据显示，50个城市中，有28个城市出现了平均楼面价下调的情况，占比高达56%。

      今年以来，房地产市场持续加码的严厉调控是多地土地出让收入放缓的重要原因。中原地产首席分析师张大伟指出，房企因销售放缓、融资成本上升等带来的资金压力骤升也使其拿地时更趋理性，对非优质地块的拿地积极性下降。

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      近日，易居研究院发布全国40城土地市场报告，在前11月监测的40个城市中，累计土地出让金收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下滑；11月当月土地成交溢价率10.2%，同比下滑19.2个百分点，创2012年来新低。此外，11月三线城市土地成交面积同比下降38.7%，首现降温迹象。

      土地溢价率创6年来新低

      报告显示，11月40个典型城市土地出让金收入为1982.3亿元，环比增长33.6%，同比下降12.1%。前11月，40城土地出让金累计收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下降。报告认为，房企的资金压力致其土地购置更趋理性，这直接导致下半年以来全国全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。

      而中指院数据也印证了土地市场在第三季度加速降温。中指院数据显示，前三季度全国共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。仅第三季度土地流拍率就达到9.3%，创下近年来最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。

      分城市看，前11个月共有4个城市土地出让收入超过1000亿元。其中，杭州（楼盘）以2350亿元排名第一，同比增长19.7%；上海（楼盘）、北京（楼盘）、重庆（楼盘）分别以1604亿元、1431亿元、1085亿元列第二至四位。

      土地成交面积方面，前11月40城土地成交规划建筑面积4.43亿平方米，同比增长15%。不过11月当月，40城土地成交规划建筑面积0.41亿平方米，环比增长6.5%，但同比下降16.5%。

      溢价率方面，11月40城土地成交均价4374元/平方米，环比上涨1.2%，同比下跌21.8%；溢价率10.2%，与10月相比下降2.9个百分点，与去年同期相比下降19.2个百分点。记者注意到，11.2%的土地成交溢价率创下了自2012年10月以来的新低，并延续了自2016年9月以来的下行走势。

      易居研究院研究员沈昕告诉记者，自2016年9月政策由松转紧以来，各类调控政策不断在热点城市蔓延，房地产市场逐渐降温，直接导致土地市场呈现下行趋势。

      “过去一年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。”沈昕说，“目前土地溢价率已下滑至历史低点附近，按过去短周期规律看，预计未来几个月溢价率下滑趋势将渐缓。”

      三线城市现降温迹象

      记者注意到，土地市场在整体降温的同时，城市间也出现了明显的分化行情。