聚焦万科2019年度业绩推介会，“活下去”成了特别真实的存在

　　3月17日，万科2019年度业绩推介会在线上举行，万科集团董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及执行副总裁兼财务负责人韩慧华一起出席，并于会上回顾2019年的经营业绩、2020年的抗疫措施并展望公司发展前景。

　　万科2019年年报显示，各项业绩指标稳健增长，连续11年经营性现金流为正。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%;实现经营性现金净流入456.9亿元。

图片来源：万科周刊

　　郁亮：万科始终是一家危机感驱动的公司

疫情当下，郁亮表示，“万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”

　　他补充道，“万科将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。”

祝九胜：疫情对万科影响相当大，3.9万户将延缓交付

　　会上有媒体问及疫情对万科销售方面时，祝九胜回应称，这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，它体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。

　　他首先提到，对销售方面的影响，万科2-3月份的销售同比降低了510亿元，1月份抢了一个开门红，基本上没有受到影响。“我们在湖北进入了三个城市，分别是武汉、宜昌和鄂州，这三个城市在1月23号之后基本就没有新的销售，虽然他们在整个集团的占比只有3.1%到3.2%之间，但是也是有一定影响的。”

　　他进而表示，疫情给万科的交付也带来了新的压力，以一季度为例，这次疫情让万科对1万户的客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及到3.9万户。对开复工的影响也是很直接的，今年的开工比以往年度整整晚了40天，大家知道40天就是一年的1/9。

　　“以上这些影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的，由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情增加了相应的防疫的成本。总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。”祝九胜总结道。

郁亮：当好农民种好地，我们不去预测政策走向

　　会上有媒体提问疫情对房地产行业政策会产生怎么样的影响，郁亮回应称，在万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，他不能因为天气不好不种地，最后有可能颗粒无收，所以他一定要把自己的种地能力提高。

　　他在会上表示，对万科来说，始终需要靠自己的一双手干活，脚踏实地、心无旁鹜地去守好自己的本分。通过自己的努力把地种好，打出粮食、多产粮食是我们的主要工作。“所以我们从来不花时间去预测政策走向会怎么样。”他续称。

　　郁亮谈到，作为房地产从业人员，非常期望房地产长效机制尽快落地，解决好老百姓的居住用地，在这方面有三点建议：

　　第一，增加各类人才用房供应，不仅为人才提供住房，也要为城市管理离不开的员工提供住房，比如物业、环卫工人和快递小哥;第二，加快老旧小区的改造，这一次疫情之下，有物业管理的老小区的防控工作相对容易些，没有物业管理的老小区就差很多;第三，人民对健康产品的需求很强烈，房地产行业需要提供更加健康的产品，希望万科能够为市场做出贡献。

　　祝九胜：定价不是房企的权力，是客户、消费者的权力

　　关于万科会不会降价，祝九胜回应称，其实对一个企业来说，定价不是它的权力，价格管理是它的职责，我们认为定价应该是客户、消费者的权力。

　　“一个企业能做到的就是标价，客户买不买帐，他是要拿现金来投票的，所以最终的定价权应该是消费者、客户、购房者，我们是没有定价权的。”

　　他继续表示，从过往很多年的操作来看，集团也不会对一线的价格管理提出干涉，这也是我们长期坚持市场化内在的要求和它的本质含义。

　　张旭：每年拿地有仓位考虑，评判标准以项目为纲

　　在投资和拿地方面，张旭认为，无论疫情怎么样，中国房地产中长期的趋势是不会发生根本性变化的，城市化的进程还会继续，人口和产业的聚集也不会因此停止，所以投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。

张旭表示，“万科将依旧投资围绕着有人住、有人用的项目定位，持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市;坚持谨慎投资、量入为出。”

　　张旭称，“我们每年拿地都有一个仓位考虑，这样才能保证持续的发展，在此基础上积极寻找好的投资机会，无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目的价值和价格是否匹配，是否是客户愿意买单的产品或者项目，这才是我们投资的原则。”

郁亮：王文金、张旭人事变动是基于万科的用人传统

　　据了解，万科于当天晚间发布的人事公告称，根据工作需要，执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人;公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。

　　对此，郁亮表示上述认识人事变动是基于万科的用人传统，万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。

　　郁亮称，张旭就是2000年万科启动的“海盗行动”的产物。本次人事调整，张旭主动伸手去带领物流，同时也会继续负责牵头万科的海外业务。“至于他留下的工作，暂时由总裁临时负责一下，我们希望通过内外部的大江大海，来找到合适的人选。”

　　而关于王文金的安排，郁亮表示，王文金仍然会牵头集团总部的管理中心的岗位工作，其人事调整涉及到万科的第二个用人传统，叫“合伙传承”，这是万科由来已久的文化，为的是持续不断地培养一代又一代的年轻人担当重任。

　　“其实在三年前，王文金就把财务负责人的位置交给了孙嘉，在大半年前，孙嘉去前线带兵打仗去了，这时候王文金又主动补位，并把这个接力棒交给了年轻人，让一个重要的专业岗位由一个年轻人承担，让他自己可以继续从事复杂度更高、综合性更强的全面协调的管理角色。”

　　郁亮表示，“如果未来遇到更多的人事调整安排，也是基于万科的用人传统。”

　　朱旭：万科长期看好长租公寓业务的未来

　　在多元化发展上，朱旭称，万科长期看好长租公寓业务的未来，中国存在2亿人口租房的需求，这个市场还是很大的，同时在租购并举的背景下，相信这个业务未来一定能得到一些政策的支持。

　　她同时也表示，目前这个行业的发展受到一些客观的限制，比如说从租住住房的来源来看，目前很多住房需要从商改住，但是在部分城市商改住的细则还没完全出台，导致这么一个产品的建造和开业受到一定的阻碍。

　　“当然除了这些客观的限制，对于万科而言，由于我们做经营性业务的能力还有待提升，服务意识也有待提升，坦率来说客观和主观两方面的因素，导致万科的长租公寓业务规模应该是全国领先了，但是还在爬坡期和探索期。”

郁亮：万科物业在相当长时间内没有上市计划

　　此前有消息称万科物业以51%股权入股了协信天骄，成为其最大的控股股东。郁亮对此回应到，现在没有需要披露的信息。

　　而关于物业上市问题，郁亮称，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长时间内没有上市计划，一直需要等到人们把万科物业当做是城市服务商的时候，再考虑上市计划。郁亮补充道，“请大家耐心等一等，让它更好地成长以后，再让它上市”。