以物业之名行中介之实 房地产市场整治谁是漏网之鱼?

近期，住建部加大了对房地产中介的整治力度，且整顿效果显著。但仍有一些“漏网之鱼”，以物业之名，行中介之实，并继续进行着被明令禁止的投机行为。

11月12日，这是老仲第N次给笔者拨打电话问询是否买房事宜。老仲是某知名房地自持物业人员。

事情还得往三天前说起。笔者走访海淀区清河附近，对北京楼盘捂盘惜售、首付贷等情况进行了解。其中，有某知名开发商开发的小区，其五期项目已经封顶。

某知名房产中介的一位任姓经纪人带笔者去上述开发小区看了一套二手房。该楼盘是该开发商第三期楼盘，业主已经入住。该小区安保系统相对严格，要求经纪人先去保安处进行登记，甚至还需同行的购房者要求登记，留下姓名和联系方式。

待经纪人陪同购房者看房后，物业人员凭借登记信息，第一时间就联系客户，并告知对方他们也可以提供房产中介服务。

事实上，物业提供房产中介服务上述行为是一些房企在探寻的社区增值服务，就主要的表现形式是房产中介，提供租房和二手房交易服务。

物业公司在社区内做房产中介，优势很明显，它们清楚房屋的租赁和居住情况，房源信息相对真实。但局限的是，物业公司的主业毕竟局限于小区，而外部的客源获取并不是他们所擅长的事情。

甚至，物业从事中介服务还有一些问题存在：从业人员专业水平待提高；一些房屋税费为了解透，首付比例模糊。

这位仲姓经纪人告诉笔者：“如果首付交的低，税费就高，交的高的话，税费就低。”。

此外，经济人对普通住宅和非普通住宅的区别，可以自由判定。

资料显示，非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。条文规定以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。

笔者了解到，监管部门规定该地区成交价格在3万元/平方米以上就被认定为非普，笔者看过的两套房屋，均价都为9万元/平方米以上，理应属于非普，首付标准应该是40%。而经纪人均按照普通住宅计算。

除此之外，关于首付款不够问题，中介还提供解决方案。老仲告诉笔者，两套房源中，其中有一套房，该房东的贷款未还完，理论上房东是应该把房贷还清才能出售，可以先让购房者把首付款用来把房贷还清，房东就可以把房子过户出来。还有另一位经纪人提议，倘若首付不够偿还房贷，也可以找担保公司。

值得注意的是，从中介监管的层面看，目前比较普遍的违规现象主要发生在一些中介机构上。房企做中介业务实际上更多是房企自己建立了一个营销部门。

但这个营销方式和其他中介机构存在区别。对于房企来说，当前监管重点是预售证的管制和定价的管制，而一些房企自持物业从事房产中介服务和开发的APP软件不具有代表性，监管则相对偏少。

物业公司从事房产中介服务俨然成为房地产市场整治的“漏网之鱼”。