11月广州公寓迎量价齐升 土拍市场折射商办物业困境

11月，广州公寓市场回暖迹象明显。数据显示，11月广州一手公寓成交3309套，环比上升11.5%，而成交均价为21330元/㎡，环比上升11.8%，呈现量价齐升局面。但从11月底刚结束的土拍市场来看，未来商办物业仍不受待见。业内人士分析指出，广州目前商办类物业整体面临着库存大、供应多、消化慢等问题，未来市场发展仍将受到考验。

11月广州公寓市场量价齐升

数据显示，11月广州一手公寓市场成交3309套，环比10月上升11.5%，成交面积25.1万㎡，环比10月上升47.5%，成交均价为21330元/㎡，环比上升11.8%，呈现量价齐升局面。

从区域来看，天河依旧以999套成交量领衔，成交均价为32869元/㎡。而番禺则以784套成交量位居第二，成交均价为13744元/㎡；位列第三的黄埔成交套数为662套，均价15950元/㎡，也得益于中心及近郊区域的拉动，使广州公寓整体呈量价齐升的局面，而天河、番禺、黄埔三区也是公寓的供应大户。

个盘成交方面，位于天河的万科云城米酷（653套）依旧处于首位，而番禺的奥园国际中心（405套）、天河的保利金融大都汇（266套）则分列二三位。此外，成交前十还有亿创广场（237套）、招商城市主场（138套）、广州国际港航中心（133套）、新鸿基峻林（113套）、合景誉山国际（106套）、合景天峻（82套）及盈港国际（69套）。

新盘活跃度走低 11月仅一盘加推

随着10月中下旬市场整顿力度加大，不少楼盘推盘节奏开始放缓。回顾整个11月，广州公寓市场方面迎来开售的并不多，仅有万科云城米酷一盘加推，更多的公寓盘则是开放样板房进行预热，预计将在12月才开盘推售。

其中，位于天河智慧城的万科云城米酷在11月19日加推迷你复式公寓，主要推出23平、35平复式户型，以及18平、25平错层户型，总体均价已升至2.6-3万/平，当天了成交200套单位。

万科云城米酷加推现场

上月除了单盘推新外，仅有少数楼盘开放样板房，均以LOFT为主。其中位于广州空港经济区内的广州国际空港中心11月5日，则首次推出了6号地块41平的LOFT公寓产品的样板房，层高4.5米，双钥匙设计，可上下独立拆分分层使用，商住两用，能注册公司。

南沙的中铁建环球中心在11月19日迎来样板房开放，项目主推51-66平5米层高的loft公寓，毛坯发售，而平层则是带装修。

11月26日，位于荔湾芳村的万科海上传奇也正式对外开放27平和34平公寓板房，层高4.5米，买一层用两层，其中27平公寓可上下分租，不过目前具体价格尚未公布。此外，加上之前位于黄埔区的万科悦城也早已亮相25平5米层高loft公寓，两个项目预计将会在12月正式开盘。

土拍折射商办物业困境 非穗籍买家流向住宅

值得一提的是，11月广州迎来两场土拍盛宴，共出让17宗地，住宅用地成大赢家，屡屡刷新成交楼面价记录，相对而言，商业用地则不太受开发商待见。

其中11月22日，广州计划重点发展的商业办公聚集地——金融城便以流拍结果结束首场土拍。业内人士认为，除了竞拍条件苛刻外，广州目前商办类物业整体面临着库存大、供应多、消化慢、难涨价、租金低、沉淀资金多等一系列问题，相比如今关注度较高的住宅市场，商办物业最近几年都不太受市场待见。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，金融城项目流拍折射了广州乃至全国商办类物业的窘境。首先经济不景，租、售需求都不断下滑；其次地方规划严重超标，土地供应过量导致了开发过量，库存积压（此问题很多地方仍未充分认识）；再次是电商对传统商办模式的冲击；还有就是年初提出的”商改住“迟迟未能落地等，导致如今商办物业遇到了瓶颈。

目前，商办物业多以投资客支撑，此外，也有部分因购房限制的非广州籍买家选择公寓作为过渡性居住产品。但随着11月“穗六条”出台已满三年，那些曾因该政策不得不推迟购房计划的外地户籍买家，也都将陆续获得购房资格。市房地产中介协会表示，近一年来外地买家在广州购买住宅占总成交比例约三至四成，部分区域甚至高达五成。

合富房地产研究院顾问黎文江也表示，广州市限外政策，13年11月公布，到至今刚好满3年，对于3年前不满足条件买房的客户，等到3年社保缴纳会加入购房大军，这部分还将分流公寓买家。“目前公寓投资除了要关注政策走向，还需跟着区域规划（如南沙自贸区）、产业来走才有出路。”黎文江如是表示。