2017广州零售物业租金预计承压 空置率预计有所提高

“未来这一年广州零售物业新增供应体量不小，我们对租金的增长预期仍偏保守，预计增幅甚微。”日前第一太平戴维斯、仲量联行等多家地产研究机构在把脉广州零售物业走势时均不约而同地相对审慎，预计2017年广州优质零售物业市场租金将承压，空置率也将有所升高。有意投资商铺的买家需要留意。

去年需求疲软 零售商扩张意愿渐趋保守

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明分析，2016年广州市社会消费品零售总额的整体增速仍然缓慢，很多零售商本年度的销售业绩也相应平淡，导致零售业整体租赁需求依旧疲软。虽然去年有不少国际品牌首次进入广州市场，但疲软的整体需求影响着零售商的表现，尤其是中端的服饰类零售品牌，在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。

“调整持续进行，提供优质体验类元素以吸引消费者。”郭伟明表示，调整及吸引新租户入驻仍然是众多优秀零售物业的主题，而如何吸引更多人流前往则更是核心问题所在。在电商的压力之下，以及消费升级的背景下，中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降，因此不少购物中心都进一步积极地进行调整，吸引更多体验类的租户进驻，通过为购物者提供良好的整体购物体验，吸引他们前来消费。

在过去一年里，体验类行业（包括餐饮行业）仍旧是租赁需求的主要推动力所在，优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。

租金增长放缓 空置率年末快速爬升

仲量联行的研究发现，去年大量新增供应入市，致使空置率在年末快速爬升。珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多，这些区位优越的新项目定位和地理位置相近，而中高端品牌目标租户们当前需求疲软的情况，从而变相使得这些购物中心之间的竞争变得日渐加剧。高度的同质化竞争，使得这些新项目的开业率不尽如理想，空置率比原本预计的要高。因此，全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%，较去年底增加2.5个百分点。

而第一太平戴维斯报告显示，第四季度，广州优质零售物业市场迎来坐落于天河区珠江新城的新项目试营业，为市场带来约9.2万平方米的新增供应；2016年广州优质零售物业的总体存量已超过455万平方米。由此，第四季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月671.1元，环比微跌0.3%，同比仅微升0.4%；在零售商业寒冬和多项目供应的竞争环境中，业主软化租金立场并给予一定租金优惠吸引品牌租户。

2017年租金的增长预期仍偏保守

鉴于2017年整体经济发展局面平稳的预期，郭伟明预计广州零售总额发展增速不会有迅猛回升，加之电商对实体类零售商的压力持续存在，预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度，尤其是服饰类零售商，由于其销售额下滑对利润产生压力，因此对扩张开店会变得更加谨慎，国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。

郭伟明预计，未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积，由于这一波新增供应体量不小，再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化，预期2017年的空置率不会很快下降，而是会逐步降低至3%-4%。“因此，我们对租金的增长预期仍偏保守，预计增幅甚微。”

第一太平戴维斯也认为，由于多个购物中心延迟开业，2017年广州优质零售物业市场将迎来高位供应。多个位于非核心商圈的购物中心也将于今年开业，商家继续开拓非核心市场并吸引更多品牌进驻，这将有助于提升零售物业市场整体质量。

优质品牌租户对非核心市场商业项目保持谨慎，预计2017年广州优质零售物业市场租金将承压，空置率也将有所升高。