现在投资商用物业 首先要的就是要改变对商用物业的认识

现在投资商用物业，需要改变对商用物业的认识

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现在投资商用物业，首要的就是要改变对商用物业的认识。

因为现在的商用物业和过去不同，所谓的不同，主要就是价格走势。克而瑞的数据显示，从2013年-2016年，广州一手商铺整体均价迅速下滑；写字楼好一点，缓慢下滑；至于商务公寓，2016年上升曲线明显，但从2013年-2015年，价格也是下滑的。当然，商务公寓均价下滑也有供应和成交的重心从中心区向外围区转移的原因。

商用物业的售价走势明显不如住宅。从2013年-2016年，广州一手住宅售价一年上一个台阶。克而瑞的数据显示，2013年的单价是1.3万多元；2014年是1.4万多元；2015年是1.5万多元；2016年是1.6万元。

无论哪种产品，二手价格都是跟着一手走的。商用物业近几年的二手价格走势同样不好，如果单看售价，投资商用物业还不如投资住宅。

既然是售价不断下滑的投资品，那么商用物业是否就不再值得投资了？那也未必。因为投资物业除了看售价，还要看租金水平。

从租金水平来看，商用物业的表现要比住宅好得多。过去就有商铺高租金、“一铺养三代”的说法，现在虽然商铺的租金不能养三代了，但是成功商铺的租金还是足以秒杀住宅。写字楼方面，甲级写字楼的租金不用说，乙级写字楼的租金也是住宅所不能比拟的。至于商务公寓，大部分租金也比同区的住宅要高。

要说租金回报，商用物业很难统计，因为很多商用物业有租金无售价。单从那些有租金、有售价的商用物业来看，商用物业的租金回报还是比住宅要高，毕竟住宅不足3%的回报率确实很低。

也许有人会说，投资住宅10年后可能价格会翻番甚至更多，投资商用物业靠租金可能还回不了本，那么投资商用物业傻呀？

这并不是傻。因为住宅的售价自2003年之后就一直处于上升当中，房价涨得越久，下跌的可能性也就越大，至少售价上升的幅度会变小，不靠租金只靠售价上升赚钱，投资的风险自然会增大。

而经过一段时间的下跌之后，像商务公寓的售价开始上升。至于商铺和写字楼，虽然售价不一定会上升，但是也释放了一些下跌的风险，在赚取较高的租金回报的同时，还可以期望售价上升所带来的投资回报（如果售价上升过快，租金回报率当然也会有所下滑）。两相比较，目前投资商用物业的风险可能还没有住宅高。

在人们过去的认识里，投资商用物业的风险可要比住宅高得多。如果对商用物业的认识改变，投资的策略也会改变。想要高回报、高风险的，选择住宅；想要风险较小、回报也较慢的，选择商用物业。虽然不知道风险何时会爆发，但至少有所准备，将鸡蛋分开没错。