金科武汉旧改史 股权漩涡中黄红云再夺汉阳百亩项目

虽然近期一直处在与融创的股争漩涡中，但金科扩张步伐并没有因此变慢，反而开始了看似冒险的旧改开发。

5月9日，有市场消息称，金科斥资1400万悄然收购了武汉成长置业70%的股权，从而成为该公司的法人股东，提前“预定”了位于武汉汉阳区一个占地超百亩的旧改项目。

如无意外，未来金科将通过招拍挂将该地块收入囊中，落下在武汉的第二子，也是第二个旧改项目。

因为处在城市更新期，武汉的旧改项目已成为不少外来房企扩张的重要手段，但囿于旧改项目会涉及到拆迁以及安置赔偿等问题，往往更难“啃”，也更让开发商伤脑筋，“一般还是本地企业来做会容易些。”

从今年1月份首入至今，金科在武汉正式亮相的时间尚不足半年，且此前在旧改方面的开发经验并不多，初来乍到便一连揽下两个旧改项目，还是给了市场不少的惊喜。

再夺汉阳百亩项目

若按真正有项目落地的时间来算，金科从首次进入武汉到继续扩张落下第二个项目，中间实际只间隔了三个月。

在1月24日武汉2017年的首次土地公开拍卖现场，金科曾高调地摘下位于洪山区大洲村A包住宅地块，首次进军武汉。

虽然是底价获得，但该地块的总价并不算低，达27.2亿元，且还是城中村旧改地块，土地用途为住宅，占地面积约14.07万平方米，总建筑面积约67.73万平方米。

此后，金科似乎一直在继续寻找新的扩张目标。三个月后，又低调地将一个名为“武汉成长置业有限公司”的70%股权收入了囊中，从而间接获得一宗位于建港路与国博大道交叉口的旧改地块。

目前关于建港旧改项目地块的规划信息并不多，只知道该地块属于2017年三旧改造计划地块，占地面积超过100亩，其中商业占比约为10%。

至于被直接收购的标的公司武汉成长置业，观点地产新媒体查阅资料发现，其为武汉本土企业， 业务主要有房地产开发、物业管理等。

工商信息显示，武汉成长置业的股权及投资人变更发生在2017年4月25日，其原本的大股东武汉玖佳怡资产管理有限公司股份由75%减少到了5%，金科地产集团武汉有限公司则出资1400万元接手其70%的股权，成为新的控制人。

值得注意的是，该公司不久前刚与汉阳区土地储备事务中心签订了建港西片《土地储备项目合作协议》，计划投入资金参与到建港旧改项目地块的一级整理，并在整理储备完毕后参与项目摘牌。

换言之，目前武汉成长置业为该项目的一级土地开发商，未来还是该地块的使用权拥有者，若招拍挂有其他房企摘得，需要与其签订股权地块收购协议。

这才是金科此番曲线收购的最终目的，通过获得汉阳建港旧改项目一级开发公司的控股权，间接拿下该项目。

虽然按相关规定建港旧改项目仍需要进入公开招拍挂市场竞拍，但武汉业内人士表示，如无意外，负责项目一级开发的金科最终还是会顺利拿下该地块。

“预定”了第二个项目后，金科武汉的第一个项目也传来了“喜讯”。

目前洪山区大洲村A包地块项目案名暂定“金科城”，从金科集团官方网站披露的消息可发现，拿下大洲村A包地块后，金科很快便为该项目的动工准备，于2月份开始先后发布了相关土建、消防等工程的招标公告。

而武汉市城乡建设委员会官方网站发布的报建工程信息显示，5月9日金科城项目已报建，建设单位为金科地产集团武汉有限公司，意味着金科武汉首个项目或许将进入动工阶段。

金科武汉旧改史

对于金科接连拿下的这两个旧改项目，单从地块位置来看，未来还是有一定的发展前景的。

以最新的建港旧改项目为例，有业内人士向观点地产媒体表示，去年以来地块所在的汉阳滨江商务区拍出了不少的高价土地，周边也有不少的豪宅项目，“预计未来项目价格空间会很大。”

观点地产新媒体了解到，去年11月平安110.65亿总价拿下的杨泗港地块就在该片区内，楼面价达13588元/平方米。稍早前的5月份正荣首入武汉9.7亿获得的四新北路地块亦在附近，楼面价6826元/平方米，碧桂园同年7月份创下新纪录的单价2万地块也在同一区域内。

此外，目前地块周边在售的恒大翡翠华庭、复地海上海、武汉正荣府、世茂锦绣长江等项目均价在1.6万-2万/平左右，且还有消息称平安杨泗港项目目前预计售价已经在3万/平左右，这些豪宅项目无形中已经提前帮助金科拉升了区域未来的价格。

但是，从旧改项目的角度而言，目前金科获得的两个项目尚未进入拆迁阶段，拿下地块后，要真正走到未来入市销售的阶段，中间还有很长的路。

“万科在武汉这么多年，也还是一直有几个旧改项目因为拆迁难、拆迁慢的问题做不下去，金科很可能也会遇到同样的挑战。”

一位不愿具名的业内人士向观点地产新媒体透露，形式上看金科是今年才进入武汉，但其实际已经“潜伏”在此多年，一直在看地，却因为拼不过更大的品牌开发商，始终无法落子，所以如今以外来房企的身份短时间内连下二子，着实有点“逼上梁山”的意味。

“再拿不到地，区域公司都可能要被撤掉，逼着没办法，旧改项目也要拿了。”该业内人士表示，相比所在区域其他项目，金科这两个项目其实不算在核心地段，缺少临江、临湖的资源，也不具备名盘、大盘的地位，加上又是旧改，所以接下来几年，金科在武汉市场仍然充满挑战。

纵观近几年进入武汉的外来房企，真正能迅速建立品牌知名度的包括万科、碧桂园、恒大、融创等十余家企业。现在，金科初来咋到武汉市场便选择最难“啃”的旧改项目，而其以往也并没有太多开发旧改项目的经验，这也许就是金科未来能否比肩其他房企的关键。

据观点地产新媒体了解到，金科在其业务大本营重庆并未开发过类似的旧改项目，涉足商业的项目也不多，其2013年曾在四川内江获得一个太子路棚户区改造项目，但据悉其中涉及到拆迁、安置等问题更多还是由当地政府协助解决的。

因此，有行业人士认为，当经验以及在当地的人脉资源关系被视为旧改项目开发的重要因素之际，金科在武汉的旧改项目还需要得到当地企业的助力。

“如果有本地企业做一级开发，再有一线开发商合作，双方分成会容易些，光靠金科自己要做拆迁还是很难的。”

对此，有知情人士就透露，金科洪山区大洲村A包地块其实已经找了一家本地的企业合作，采用边拆迁边动工的方式开发，目前已有部分在开发中。且与该A包地块相连并同期出让的还有另外B包、C包两宗地块，当时由本地的湖北天地公司摘得，目前也正在拆迁中，“未来双方可能会合作，由金科统一操盘。”

同时，该知情人士预计，金科在拿下建港旧改项目后，也很有可能会寻找本地的企业一起合作开发。其续称，金科洪山区大洲村项目预计今年就会入市，“而且还有业绩要求，据了解目标也不低。”