房企透过基金参与城市更新 抢食一线城市存量市场蛋糕

资本对房地产的热情从未减少，经过数年快速成长，房地产基金已经成长为金融与地产结合的重要领域和方向。

今年3月，美国私募基金巨擘黑石再度传出考虑收购上海存量物业的消息，这也是黑石近半年内在上海并购商业地产项目的连续性动作。

中国房地产经过数十年疾风骤雨式的高速发展，已慢慢步入由增量到存量的转型期，越来越多房地产商意识到，存量房改造和经营是未来的关键。

从直接买地盖楼到通过运营来获得长期收益，存量房市场显然更看重企业运营和服务的能力，基金公司本身所具有的金融属性也使得其有一套独特的运营逻辑。

房地产市场牛市周期宣告结束

2019年3月14日，国家统计局发布的数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。这是时隔43个月后，中国商品房销售面积同比再次进入下跌通道。中原地产首席分析师张大伟指出，这或许意味着楼市长达43个月的牛市周期宣告结束，中国房地产市场将进入新周期。如无地产政策的大规模转向，2018年房地产市场逾17亿平方米的销售纪录将很难被打破。

中国一线城市其实早就进入了存量房时代。数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。

2018年东部省会城市南京二手房占比约60%，存量房时代进一步加强。从数据来看，2018年二手房成交量占比为59.58%，成交额占比达到55.90%，同比2016年分别增长了5.94个、5.10个百分点，再创历史新高，且延续了2014年以来的增长趋势，二手房主导地位进一步增强。

季开金融研究院郑亚苏认为，房产步入存量时代，意味着涨跌规律将具有越来越强的市场属性和周期性。房产作为世界上最重要的一类财富，其涨跌规律将具有越来越强的市场属性和周期性，而非完全受官方所控制！年租金回报率低于2%的房产将失去吸引力，官方对房价的控制力将减弱！当前年租金回报率低于3%的房产将逐步向此回归！

众多房企已经透过基金参与城市更新

同时，随着国内信贷政策不断收紧，国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下，境外投资者却更活跃，紧抓着机会增加在中国的投资。

事实上，近年来类似黑石、基汇资本等外资房地产基金对国内大宗商业项目的热情持续高涨。

戴德梁行发布报告显示，在过去的2018年，上海大宗房地产投资市场持续火热，交易金额超过人民币1050亿元，已连续3年突破千亿交易规模。外资收购活跃，外资买家占比持续上扬，投资金额占比61%，相较2017年占比24%增长了37个点。

分析认为，外资系统性加码中国物业投资，主要是因为外资房地产基金拥有成熟的资金池模式，资产管理经验丰富，对物业改造、提升价值把握强。

而内资在投资市场收缩，则缘于基本面趋紧+资金压力：去杠杆使经济处于调整档期，资管新规使融资渠道受限、融资成本高企，银保监会合并使保险资金放缓物业投资，住宅市场趋冷使房企承受现金流压力。

戴德梁行预计2019年，上海大宗交易市场千亿规模格局还将持续，资产价格将趋于理性，将有利于投资者筛选优质物业；上一个周期高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出，市场交易将持续活跃；外资还是上海市场的主要参与者，在保险监管机构体制调整完成后，保险机构投资将继续加大。

资本的运作和金融工具的使用对于房地产行业的重要性不言而喻。在融资冰河期的现实面前，房地产基金本身具有的金融属性使其有着明显的优势。

尽管如此，不少国内房企亦蠢蠢欲动，融创、首开、远洋等众多房企已经透过基金参与城市更新，纷纷抢食一线城市存量市场蛋糕。

在中国的金融与商业中心之一上海，房地产与基金的发展一直是风向与标杆。这里有着领先全国的房地产金融创新土壤，有着最为成熟的房地产投融资市场，也有着强劲的供给与需求，是房地产基金首选的目标城市。

(房掌柜整理自郑亚苏金融观察、观点地产网)