房企巨头争抢旧改市场大蛋糕 粤港澳大湾区投资主线为房地产

22年前，新中国历史上土地拍卖的第一锤在深圳定音，到如今珠三角地区逐渐成了房地产领军企业的摇篮。

日前，《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称“规划纲要”)正式公布，香港、广州、深圳……这些曾在中国经济发展史上书写下诸多奇迹的名字，如同被装上“大湾区”牌的新型马达，带动这片土地再次进发。

随着年报披露完毕，上市房企在大湾区布局轮廓初现，在其纷纷摩拳擦掌看好大湾区的同时，如何开发也成为摆在面前的难题。一位官方背景的匿名人士表示，大湾区城市开发成熟度高、人口密度高，为片区焕发新貌增加了难度；中央反复强调的“房住不炒”原则，给城市管理者划定了刚性红线。这就要求粤港澳大湾区建设在引领经济结构转型升级的同时，需要确保城市群落健康发展、实现宜居宜业的目标。

规划纲要落地多领域投资机会显现

此前，国务院港澳事务办公室主任张晓明曾表示，中央已明确粤港澳大湾区战略定位及港澳广深四城定位：一是充满活力的世界级城市群；二是具有全球影响力的国际科技创新中心；三是“一带一路”建设的重要支撑；四是内地与港澳深度合作示范区；五是宜居宜业宜游的优质生活圈。

如今《纲要》落地，多领域的投资机会也大量显现。大湾区不仅拥有大量高新技术产业，还拥有实力雄厚的传统制造业，这为先进技术与传统工业结合奠定了基础，人工智能、智能制造、机器人、工业互联网、新一代信息技术等行业有望在粤港澳大湾区率先实现突破和产业化应用。

不久前，“广东科技创新十二条”等政策发布，全国人大代表、广东省科技厅厅长王瑞军表示，这对建设粤港澳大湾区国际科技创新中心有极大促进作用，将加速大湾区内创新要素更快流动。

与此同时，与前沿产业相关的研发设计、现代物流、金融信息、商务服务、法律服务等生产性服务业也将有广阔空间。此外，大湾区要打造绿色生态的优质生活圈，休闲旅游、养老、教育、文化娱乐等现代服务业也将迎来良好机遇。

中信证券分析团队认为，粤港澳大湾区内具有丰富开发经验的企业，完全有可能把握本轮机遇。在深圳和广州拥有大量存量土地储备的公司，可能具备资源重估的空间。

从房企摇篮到巨头战场

粤港澳大湾区对标纽约湾区、旧金山湾区等世界级大湾区，交通基建成为大湾区早期的重点建设任务。

2019中国房地产开发企业500强排行榜显示，以总部所在地计算，全国十强中，粤港澳大湾区包揽了半数。包括多项业绩排名第一的恒大、品牌企业万科、堪称二线城市奇迹的碧桂园，也有新进之秀富力地产。

今年房地产行业的集中度持续提升，龙头房企继续发挥规模优势，排名前十的企业购得全行业51%的储备土地，大湾区片区从房地产企业的发家地演变成了比拼场。

记者观察到，自2016年以来，包括恒大等多家房地产企业开始公布在深圳的土地储备。

今年2月21日，克而瑞研究发布报告显示，截至2018年底，房地产企业在粤港澳大湾区土地储备货值TOP30总货值达5.73万亿元和26亿平方米；其中，碧桂园以5713.4亿元货值和5000万平方米土地储备位列第一，恒大、中海、保利、招商等房企紧随其后。

融创董事局孙宏斌在不久前就曾表示，包括恒大、碧桂园、华润、万科等大公司都诞生于大湾区内，大湾区的竞争非常激烈。融创虽然发家于北方，但早有布局华南之意，在收购佳兆业失败后，于2015年成立了广深区域公司，3年时间，土地储备货值已达到1846.2亿元。

今年第一季度，房地产企业单个项目成交金额前十榜单中，华润置地成为唯一一个有两个项目进入前十的企业，即深圳华润城和深圳湾瑞府。如果加上万科星城，深圳共有3个项目进入前十，3个项目总额约97亿元，远高于上海、北京。这三个单体项目的高价明显来自粤港澳大湾区的区域利好，以及科技产业的集聚效应。

在主营业务抢占大湾区的同时，多家房企均显示出多元化的布局和业务发展趋势，并且与大湾区的宜居宜业、生态环保等定位具有高契合度。例如，融创通过收购，现有文旅团队7000多人，将文旅定位为多元化经营的重要板块，在广州的文旅城将成为今年的重点项目；佳兆业足球队实现冲超目标，为其打造体育小镇奠定了基础；在“地产+科技”的样本打造上，碧桂园在惠州潼湖的科技小镇已经落地。

争抢旧改市场“大蛋糕”

对于未来粤港澳大湾区的建设目标，规划纲要明确提出，在空间布局上，粤港澳大湾区要建设四个核心城市、七个重要节点城市，要通过城市更新、改造城中村等，来实现城市的升级。

目前的大湾区，以全国0.6%的占地面积，贡献了全国12%的GDP。未来的大湾区，必须向有限的土地要更高的GDP产出。但是，当前大湾区城市普遍开发程度较高，根据地产研究机构克而瑞的研究报告，2018年深圳和东莞的开发程度已接近50%，远远超出国际城市开发警戒线30%；珠海、佛山也已超过35%。

土地警戒线告急，经济发展与人口增长对城市空间的需求迫切，给城市更新和“三旧”改造带来巨大的市场，不少开发商已经为大湾区的旧改进行储备。

记者了解到，以深圳为大本营的佳兆业，其在大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值高达1600亿元，将近大湾区货值半数。在不久前的年度业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成表示，佳兆业的旧改业务将主要集中在深圳、广州两个核心城市，以及惠州、中山等珠三角城市。

此外，在恒大2018年业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧也表示，恒大在深圳已取得开发权的土地2900万平方米，未来以旧改为主。

在城市之外，规划纲要提出，大湾区要通过改造城中村、合并小型村等建设一批特色城镇、特大镇，实现超级城市群落的布局。

近年来城镇化建设的热词为“特色小镇”。虽然不同主管部门的表述略有不同，但始终未改其以产业为核心、以城镇化为目的、以提升整体面貌为硬性指标的宗旨。珠三角九市原本就城镇数量多、体量大，并且天生形成产业片区、产业带。来往于珠三角地区，无论是驾车还是乘坐高铁，往往在连片的工业园区和农民房中，不知不觉就从一个城市到了另一个城市。然而，从全国两批特色小镇名录来看，珠三角地区并没显示出其区域性优势。既因为特色小镇的样本发源于长三角地区，又因为受制于面积等硬性指标。

特色城镇建设将成为粤港澳大湾区量身定做的集群发展着力点。特别是房地产与新兴热点行业的结合，被众多房地产企业看好。大湾区定位之一是建设国际科技创新中心，人工智能就是碧桂园战略布局的重要业务，集团计划5年内在机器人领域至少投入800亿元。

本土、外来房企激战

扎根于本土深耕的当地开发商，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地域优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展。

以龙光地产为例， 截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值超过6410亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%，无论是土储货值的绝对规模，还是相对比重，龙光地产在大湾区的投资布局均处于行业前列。

“龙光地产对大湾区规划的落地执行及发展前景颇为看好，未来投资发展的重点仍是聚焦粤港澳大湾区。”龙光地产相关负责人接受采访时表示，公司计划未来5年-10年内将大湾区的市场份额提高到10%，成为粤港澳大湾区龙头房企。此外，对于中国香港，此前龙光地产已经斩获的地块开发顺利，未来，公司依然会在包括香港在内的大湾区城市群，积极寻找投资机会。

而在外来房企中，以新中式住宅闻名的泰禾便是其中一位先行者。凭借对区域经济发展趋势的预判，2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区，短短四年来，泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个，总货值超过一千亿元，成为湾区内千亿元级房企之中布局最佳的房地产企业之一。

此外，在粤港澳大湾区，泰禾+战略布局也在持续推进。在医疗、教育、金融和保险等多元化业务方面均有布局。泰禾集团方面表示，随着大湾区各城市的发展联动进一步深化，泰禾在粤港澳大湾区内的各项业务可以产生协同效应，进一步提升泰禾在湾区的综合竞争力。

值得一提的是，在大湾区9个城市中，香港、澳门和广州都是房价较高城市，尤其香港和澳门楼市均价一直处在高位。在这种背景下，产业外迁则导致购房需求外溢，同时带动了9座城市房地产交易的进一步联动。

记者曾在实地调研中获悉，珠海横琴与澳门一水之隔，房价却是澳门的一半，因此曾一度吸引很多澳门人来横琴购房。另以广州和深圳为例，东莞位于两个城市之间，正是产业外迁的聚集地，这也带动两个城市购房需求的外溢，因此近几年东莞楼市一度快速上涨，不少房企抓住机遇布局，资金周转变现速度加快。

对此，银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏认为，粤港澳大湾区的投资主线为房地产。该湾区的特点就是区域小，经济体量大，随着高铁网络的进一步完善，对周边地区的虹吸效应将进一步显现，人口流入趋势未变，区域内房地产市场仍有机会。

　(房掌柜整理自界面新闻、证券日报、华夏时报)