旧改的“门槛” 实地、奥园、时代中国竞拍番禺西二村失败

三家房企混战竞标，原本应是“一出好戏”，但未曾想悉数竞标失败，终局没有赢家。这在以往的广州旧改市场上较为罕见。

广州公共资源交易中心9月1日的公告显示，番禺区洛浦街西二村旧村更新改造项目没有通过合作企业，招商活动终止。而本次共有实地、奥园、时代中国三家企业参与竞标。

该村改项目于8月28日举行招商主体成员代表会议。当日表决会一共73名代表与会，进行了三轮投票。按照投票规则，第一轮的投票表决，没有候选合作企业赞成票得票数达到到会代表2/3以上人数，时代中国遭末位淘汰。

颇为“可惜”的是，第一轮投票中，实地获得最高票47票，仅差2票便可确认成为合作企业。据了解，西二村旧改的前期服务商便是实地，去年实地还为项目支付了220万元的合作费用。

随后的投票剩下奥园和实地进行对决，直到第三轮单投实地。三轮投票中，最终没有一家企业获得2/3的赞成票，导致项目招商流标。

流标的旧改项目

旧改流标的案例罕见，上一次引起市场广泛关注的是番禺石壁村。该村改项目于去年9月公开招标时，因唯一申请报名的保利未通过资格审查而废标。

最终归结原因，在于该村旧改的要求过于严苛，其中涉及复建权益分配、土地占用费、企业保证金、引进产业类别和纳税等。而相应调整要求重新招商后，则吸引了保利、奥园、华发和富力四家竞标，最终由富力夺下。

至于西二村，本次流标的原因成为关注点，但从项目公开的招商文件看，条件要求并不算高。

据了解，该项目位于番禺区洛浦街，属于现番禺区旧村招标项目中面积第三大的旧村，总用地面积148.68公顷，仅次于沙溪村与里仁洞村，村集体经济组织的在册总人口为3496人。项目拟全面改造，总投资金额39亿元位于较低水平，主要因项目用地范围内涉及不少现状农田等未开发土地。

目前整体来看，项目基础配套比较完善，公共交通略显不便；不过在村西面约1公里有在建地铁22号线南浦西站，建成后可快速直达白鹅潭、广州南站、番禺广场及南沙等地，将能一定程度提升片区的地段价值。

同在南浦岛上的西一村、东乡村也均已纳入更新改造计划中，2018年底中国政府采购网的一则招标公告显示，东乡村、西一村、西二村将进行连片更新改造，打造成为“洛浦智慧社区”。

对于合作企业的资格要求，西二村旧改项目要求申请企业具备房地产开发企业二级或以上资质，实缴注册资本金不低于5亿元，企业总资产不低于200亿元，净资产不低于50亿元；房屋建筑面积累计规划验收或竣工验收超过300万平方米；不接受联合体竞选。本次投标的实地、奥园、时代中国三家企业也均通过上述资格审查。

“三家房企都未能通过投票，这更为罕见”，广州中原地产项目部总经理黄韬表示，一般而言，参投的企业已与该村有一定的前期接触，在大致确定意向的前提下拟定投标方案等，达成合作也已经有较大的确定性。

至于为何流标，真正的原因不得而知。按照业内人士分析，大概率为“投标方案没看中”。从过往案例看，较为可能是在拆迁补偿比例和方式标准、公共设施配套建设和管理、项目未来增值预期和发展前景等方面，未能达到项目所设定的内部“门槛”。

“一村一策”的旧改门槛

“一村一策”的旧改原则，使得旧村改造在找合作伙伴的时候，村集体拥有了更多的主动权和议价权，可以选择自己心仪的开发商。

事实上，为了保证合作企业的质量，近年来广州大多数旧村改造都会对合作企业提出明确的门槛，且门槛相对较高。

例如去年公开招标的增城区中镇中心村，要求合作企业的总资产不少于8000亿元，且2018年全国物业销售额不低于4000亿元，被誉为“史上最高门槛”，放眼全国仅有碧桂园、万科、恒大、保利四家房企可以达标；“报名企业在广州市内以正式合作企业身份参与的旧村改造项目不得少于1个”的条件，则又把恒大剔除范围。

尽管在资产方面未有提出较高要求，则另外设置门槛，如对旧改经验方面的要求更高。以黄埔巨无霸项目九龙镇汤村村旧改为例，要求申请合作企业应具备旧村改造经验，完成不少于2条村的旧村改造项目，需要完成的旧村改造复建安置区的竣工建筑面积累计100万平方米以上，且工程合格率达100%。

此外，为衡量申请企业的合作诚意，不少旧村还设置了较高的参选保证金，如黄埔九龙镇汤村村、番禺区洛浦街沙溪村等，均要求5亿元的参选保证金。而本次流标的西二村，要求申请企业递交3亿元的竞选保证金。

目前而言，广州旧改“一村一策”的原则使得村集体逐渐占领主导，旧改项目也更趋于“定制化”，这也让旧改的门槛更加多样复杂，对于企业而言，则是难度越来越大，受到的限制更多。

根据公告，本次流标的西二村将另行组织招商活动。而最终能否顺利招标，则要么吸引到实力更强的开发商，要么调整合作“门槛”。

来源：观点地产网