深圳旧改新规增强市场信心 或成投资新风口

　　2020年最后一天，《深圳经济特区城市更新条例》经市六届人大常委会第四十六次会议第二次会议表决通过。

会议明确旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。此更新条例政策将于2021年3月1日执行。

　　今天（1月18日），CBRE世邦魏理仕对《条例》进行解读。《条例》使深圳城市更新进入高质量、法制化发展，推进速度加快。未来，法治下的城市更新或将成为“十四五”新一轮投资热点领域。

　　城市更新转向“高质量、法制化”

　　为有效进行存量土地盘活和城市空间合理布局，2019和2020年深圳城市更新政策趋细化，逐步迈进深水区。2020年政策呈现法制化、细则化特征。

　　对比2020年7月20日颁布的“征求意见稿”和12月30日颁布的《条例》，发现变化不少。

　　后者新增公共住房及综合整治两方面内容；将政府“引导”   基本原则变为“统筹”、强调公共利益；删除计划有效期年限；实施方式强调具备房开资质；旧住宅区市场主体选定由单95%变为双95%。补偿标准删除3%超出面积误差、异地产权置换和货币补偿相关要求；个别征收变为未签约部分房屋实施征收，解决拆迁难问题；扩大转移或者奖励范围以进行历史文化保育。

　　城市更新加速推进

　　拆不动、赔不起…是绝大多数城市更新项目推进的拦路虎。

　　2010年，海涛花园、木头龙、桥东小区等8个小区被列入深圳城市更新规划的首批计划。如今仅鹤塘小区满足100%的签约条件并完成改造，其它7个小区至今未能完成这一条件。

　　根据深圳城市更新协会的统计，2010-2019年之间，深圳市已列入城市更新计划的项目达838个，其中已获得城市更新单元规划批复的项目占60.3%，完成城市更新项目实施主体确认公示的项目约占40%。

　　这意味着，10余年间，平均每10个列入更新计划的旧改项目，仅有4个才进行到由谁来改造这一步。立项项目多，但实施率较低，是深圳城市更新面临的严峻情况之一。

　　此前，深圳城市更新的投资和开发，需要经过四大主要流程：报计划、报规划、确认实施主体、取得土地出让合同和建设用地规划许可。据统计，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，十年八载更是常态。

　　《条例》在强调城市基建、公共服务的基础上，特别是在签约率方面做出修改，会在一定程度上加快城市更新推进速度。

　　城市更新或成投资新风口

　　世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟表示：《条例》的出台，是承担先行示范区使命、践行共建共治共享发展理念的需要，是拓展城市发展空间、促进城市转型升级的需要，还是破解城市更新深层障碍，保障政府、业主和开发建设单位等多方合法权益的需要。

　　未来，法治下的城市更新或将成为“十四五”新一轮投资热点领域。

　　从投资层面看，确权前置，对化解回迁房炒卖起到一定作用；优化“双百”征拆困境，对城中村拆迁起到积极促进作用，进一步加强了市场投资者参与信心，有助于缓解开发商因开发周期不确定所带来的的资金流和成本风险，提高资金运转效率；但更新意愿门槛提高至3/4，市场主体操作难度相应增加。

　　另一方面，一定程度上缓解金融机构因巨额贷款所带来的借贷、融资风险。

　　此外，也为资本实力相对有限的中小型房企进场布局提供机会。

　　从开发层面看，《条例》进一步放开对旧小区更新力度，深圳罗湖区等老旧居住片区迎来利好；但由于旧住宅区将来优先用于做公共住房，一定程度上限制了市场主体参与意愿。

　　从楼市影响层面看，有效缩短了旧住宅区和村改两类更新项目的先期开发周期，将加快深圳居住用地供应速度。新的地价测算规则降低了棚改地价，鼓励未来释放出更多经营性物业，或将增加市场活力。