多城二轮集中供地的暂停键和开发商们新的曙光

8月13日，上海土地官网发布通知，原定于8月中旬发布集中出让公告，将延期到9月集中公告。

实际上，不止是上海，近期国内多个城市已经发布第二轮集中供地延期公告，供地迎来急刹车。深圳直接发文中止出让，青岛更是再上一台阶，直接终止出让。

相较于首轮集中供地的积极，第二轮集中供地当前情况相当微妙，依稀可以看到一些变化的信号，土地市场也在重新定位，重新调整，重新出发。

上海延期集中供地公告截图

抢地难 保住利润更难

回顾首次集中供地，22城总成交金额超万亿，土地成交总建筑面积超过1亿㎡。比总数更让人惊讶的是，不少城市的地价又上了一个台阶。

广州成交42宗地，引来不少房企疯抢，平均溢价率14.58%，白云区金沙洲板块，区域房价才4万，结果地价在疯抢中被竞价到了4万。

面粉贵过面包的现象不仅出现在广州，重庆、扬州、无锡、杭州等众多城市的首次集中土拍也出现了类似的地块。

土拍盛宴过后，回归平静，不少拿地大户直言算不过账，开发即亏本，将利润算盘打在了地块未来升值上。

退地回复监管函截图

也有拿地房企最后实在扛不住，即使赔5000万保证金也要退地。最近，宋都股份“退地”的事闹得沸沸扬扬。

这一次的退地风波源自杭州今年5月的首次集中供地。当时，宋都股份以45.84亿元拿下5宗地块，由于超出预算，宋都迅速联系上了浙江宝龙和祥生，在两宗地块上分别达成合作意向。

后来，事情却出现了戏剧性变化，祥生单方面表示不再参与合作，浙江宝龙也放了宋都的鸽子。宋都股份最终无奈放弃地块。

宋都股份放弃地块的背后，不仅是资金承压，还可能亏损更多，杭州首次集中供地，不少拿地房企只能赚到1到2个点，亏本可能是大部分房企面临的困境。

也正是因为如此，市场上有了房企“躺平”的风声。在深圳第二次集中供地终止后，网传是因为房企报名不热衷，未达到官方期待而终止供地。

传言虽然未坐实，但当前房企拿地热情的确远比第一次集中供地逊色，一线二线城市土地是品牌房企生存之本，这样不为所动，影响太大了。

控制地价 给房企留利润空间

集中供地变动不是个案，接二连三有城市出现跟进，很有可能是土拍规则将统一调整。

网传8月10日上午，自然资源部召开了一场闭门会议，这场会议对集中供地政策作出了新的指示。

这场会议给整个房地产行业打了一阵强心剂，被业内誉为“护盘”行动，主要包括意见有4条：

第一，拍地企业需要有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管，房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。

第三，要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

前两条意见，虽然依旧在严格对拿地企业进行限制，严禁高杠杆拿地，后两条意见却对地价进行了严格限制，利好拿地房企。

可以预见，若按此规则调整，房企拿地成本将有所降低，给房企留有了一定的利润空间。这个信号意义重大，反应最快的还是陷入低迷的地块股，恍如一夜之间，春风拂地。

8月11日，A股开盘微跌，房地产板块大涨，保利地产、金地集团盘中一度涨停。次日，万科大涨6%、保利地产涨9%、新城控股涨5%。港股方面，中国恒大盘中涨幅超7%，恒大物业涨幅超15%。

房地产板块股指反弹截图

中小房企也有机会

房地产是一个周期性的行业，受政策影响非常大。

当前，土拍政策全面打补丁，推出什么样的创新政策，将成为房地产行业的下一个焦点。

北京竞高标准建设方案的模式，上海“限价+一次性报价”模式，无锡的摇号模式都受到了监管层的认可，或会被部分城市进行借鉴。

针对政策的调整方向，亿翰智库指出，建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同规模民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。

在此基础上，中小房企获得喘息空间，生存空间加大。比如一周前的无锡就有9宗土地进行了摇号，结果中签的全部为中小房企。

按照趋势，如果采用摇号方式来确定竞得者，中小房企进入热点城市的机会将大大增加。有利也有弊，热点城市失利，巨头将加大非热点城市的布局，中小房企根据地的竞争将会更加大，楼盘产品研究能力的短板也会越来越明显。