物业服务关联房价，行业发展潜力巨大

　　11月30日，“《中国物业服务大数据报告(2021)》发布暨美好生活与社区服务品质研讨会”在北京举行。会议由中国社科院财经战略研究院主办，北京林业大学经济管理学院与华夏时报社协办。

　　该份物业服务报告使用了大数据分析框架和预测模型，综合应用了物业领域居民舆情大数据、存量住房交易大数据和物业服务企业数据三方面的信息。报告对物业服务企业产品品质、经营规模、综合发展状况及物业行业的关键问题进行了量化分析，以满足居民家庭对物业服务领域日益增长的信息需求。

　　居民对物业服务平均支付意愿约为房值的4.27%

　　2020年，物业行业开启了IPO热潮，多家房企分拆旗下物业板块使其单独上市。业内认为，随着住宅开发业务逐渐进入存量竞争时代，人们对居住提出了更高的要求，物业服务也因此需要迈上一个新台阶。

　　报告指出，在服务品质方面，居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高，升级物业服务品质需求较为迫切。在二手房交易涉及的全国130家代表性物业企业中，居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正。

　　值得关注的是，对于这94家企业，居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%，支付意愿中位数为房值的3.32%。这意味着，当其它条件不变时，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

　　此外，各个城市之间的支付意愿也有差别。其中，北京居民家庭对品牌物业企业的平均支付意愿约为房值的8.61%;上海居民家庭对品牌物业企业的平均支付意愿约为房值的5.82%;广州居民家庭对品牌物业企业的平均支付意愿约为房值的4.49%。

　　行业发展空间广阔

　　报告在经过了对行业发展的总体分析后发现，我国住房大体上已经从住房建设阶段逐步迈入住房维护阶段，因此进一步凸显了物业服务的重要性。与之相对应，物业服务企业也具备较强的成长性。

　　报告显示，物业服务市场未来发展潜力空间巨大。当前，全国大部分住房交易样本的物业费小于2元/平米/月，且仍有相当比例的住房无物业企业提供服务。以一线城市为例，北京无商业性物业企业提供服务的小区占比达到40.24%，上海为17.23%，广州为45.37%，深圳为17.10%。这表明，物业服务还有许多可待开发的空间。

　　同时，大部分交易住房的房龄小于20年，对物业服务的需求也在不断增长。报告显示，有69.9%的交易住房样本配备电梯，具有持续性的管理与维护需求。近两年，物业企业发展迅速，且被资本热捧。在经营规模排名前10名的企业中，有7家为上市公司，物业费收入均超过50亿元/年。

　　与房地产行业不同，物业企业更加趋向于“轻资产化”，这也使得物业企业的盈利能力更加稳健。报告显示，截至2020年年底，6家代表企业的估计年物业费毛收入超过百亿元。而在130家样本企业中，有37家企业的估计物业费毛收入超过10亿元，占比达到28.46%。

　　行业发展仍有8个关键痛点

　　报告在对行业面临的舆情形势分析后发现，近年来，主流媒体对物业行业的关注度持续提高，对行业及企业给予较多的正面报道。不过，作为一个正处于快速成长期的行业，物业服务行业目前仍然存在8个痛点。

　　报告指出，这8个痛点主要集中在新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、转供电加价、催缴物业费、装修押金及管理费、消防设施维护、法拍房物业费纠纷等方面。这些新形势下凸显的新问题，也是物业行业当前的关键痛点和未来服务品质提升的重要方向。

　　具体来看，一些物业出于安全和用电规划等考虑，拒绝安装充电桩，这与居民快速增长的新能源车需求产生了矛盾。而在停车费方面，部分物业对业主和租户在停车费上区别对待，存在超标收费、超范围收费等现象。

　　报告认为，未来，物业行业的发展空间在于拓展多业态服务，向全域管理迈进。此外，行业可以充分挖掘行业价值，为业主、合作商、社会创造价值。企业也可以进行创新，使得服务工具呈现科技化、智能化、平台化的特点，在立足基础物业服务的同时，更加注重客户体验，通过升级服务体系、深化科技应用等手段，提升运营及服务水平。同时，物业企业也需要保持服务初心，深耕细分领域，建设行业服务品牌，保持核心竞争力

　　物业服务市场化程度过低，市场机制无法实现赏善罚劣是行业发展诸多问题的症结所在。报告在经过研究后针对物业行业发展给出相关建议，认为物业行业应建立和完善物业选聘市场，以提升业主满意度为出发点，逐步实现物业服务企业能进能出。

　　此外，企业在发展的过程中，应当提升自身数字素养，避免在数字化浪潮的发展中掉队。物业企业应当充分发挥海量数据和丰富应用场景的优势，破解当前企业人力成本居高不下、管理流程混乱等难题。同时，持续推动社区内部各类生活场景的数字化、推进智慧社区建设，并依托数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民的智慧服务圈。

　　除了上述内容之外，报告还对全国代表性物业服务企业排名情况进行统计，碧桂园服务、万科物业、龙湖物业等物业品牌在综合实力、经营规模、服务品质等方面均位于行业前列。报告评估了居民对高品质物业服务消费需求的潜力大小，可以为居民选聘物业以及购房决策提供参考，也可以为相关部门制定产业发展政策提供依据。