第一太平戴维斯发布《2021年重庆房地产市场回顾及未来展望》报告

　　场景体验式消费市场需求较为旺盛 项目调改助力观音桥商圈升级焕新

　　· 租金变化日趋稳定 市场韧性稳步提高

　　零售物业市场

　　2021年重庆零售物业市场新增供应约91.3万平方米，推动全市零售市场总存量达753万平方米(含百货)。较高的市场供应量加剧市场竞争，将全市整体空置率推升至15.5%。然而年内延续调整态势的核心商圈空置率同比下降1.7个百分点。非核心商圈中，部分承租面积较大的百货和项目主力店出现退租情况，录得SM百货、新世纪百货和富安娜百货由于集团战略布局调整相继闭店，百丽宫电影院关闭其位于万象城和嘉陵天地一期的门店。租金方面，重庆零售市场整体首层平均租金同比下降0.2%至人民币375.3元每平方米每月。

　　2021年市场上共计有9个购物中心开业。分区域来看，核心商圈解放碑和观音桥区域分别迎来复星国际中心和星光68广场B馆入市。渝北区域相继迎来全国首个生态型商业综合体光环购物公园和开放式街区金科中心·悦FUN。同时，位于大石化区域嘉陵天地B馆和大渡口区域万象汇的入市，也在一定程度上有效提升区域零售整体商业品质。随着大悦城、吾悦广场和公园天街的开业，中央公园商圈逐渐成型。

　　从消费需求端来看，全年新增租赁需求的业态来源仍以零售类为主导，其次为服务业态。零售品牌方面，奢侈品牌Van Cleef&Arpels、TIFFANY、LOUIS VUITTON、Dolce&Gabbana、TOD'S、LOEWE限时店进驻星光68广场A馆;同时Vacheron Constantin、Panerai、Piaget、Saint Laurent也相继进驻解放碑时代广场。轻奢品牌方面，随着星光68广场B馆的入市，GENTLE MONSTER、BALMAIN、Marc Jacobs和AMI等品牌的进驻为市场带来多家城市首店。服务类品牌方面，场景体验式消费市场需求较为旺盛;与2020年相比，2021年休闲及娱乐品类在服务业态中的占比由26%上涨到31%。与以往不同的是，密室逃脱、轰趴馆这类承租面积较大的业态开始进驻商业表现相对较好的项目，其中不乏标杆型购物中心，比如URX密室逃脱和勒里轰趴落户时代天街。

　　在重庆全面建设国际消费中心城市的背景下，年内观音桥商圈调整动作频繁，在硬件升级方面，观音桥大融城和重庆百货外立面将打造大面积玻璃幕墙;同时盈嘉中心门口已围挡，将与轨道交通9号线接驳，届时将进一步提升观音桥商圈交通便利度。在项目业态调整方面，天和里将商场L1层改为小吃街，同时其它楼层引入众多服装配饰类品牌;高区则引入亚朵婚纱摄影、木瑾造型、AVANT STUDIO健身房等休闲及娱乐品牌，在增加商场客流量的同时，也有效降低了项目整体空置率。同时，茂业百货6楼也进行了业态调整，引入密室逃脱、美容美发、KTV等休闲及娱乐品牌，以期吸引客流。在品牌升级焕新方面，星光68广场A馆在引入多家奢侈品牌的同时，也将原来位于中庭区域的Cartier升级为精品店。除此之外，根据重庆第三次集中土拍公示供地信息，观音桥电测村地块作为年内起拍条件最苛刻的地块，要求竞买方需全资持有总建筑面积超过10万平方米且运营时间不少于15年的商业项目;同时还需要有与LVMH、RICHEMONT、KERING、HERMES四大国际消费品集团合作经历等竞拍条件，该地块最终由华润和香港置地联合竞得，将打造高品质商业项目。并且，未来随着香港置地·启元商业项目、时代中心等项目的入市，也将不断助推观音桥商圈提档升级。

　　展望未来，2022年预计有超过40万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场。分区域来看，约有八成新项目将落户渝北区域，不断增加区域市场项目聚合度;时代天街E馆的入市，也将为大石化区域零售市场带来诸多新意。但由于目前重庆零售市场存量较大，加上新项目的持续入市或将加剧市场竞争与供需矛盾，未来重庆零售商业项目或将延续调整态势以求突围。

　　甲级写字楼市场

　　2021年，重庆甲级写字楼市场供应量较2020年有所上升，迎来复星国际中心与光环中心B座入市，推升全市甲级写字楼总存量至253万平方米。全年市场需求同比有所下滑，录得全年净吸纳量约10.6万平方米。全市空置率整体保持稳定，微跌0.5个百分点至27.0%。租金方面，业主更倾向于通过定制装修等方式针对性的满足租户多元化的租赁需求，从而提高项目市场竞争力。全年重庆甲级写字楼市场平均租金报人民币85.5元每平方米每月，同比小幅下跌0.3%，租金变化趋于稳定。

　　在需求端，重庆市场基本保持稳定，中等承租面积的成交数量与租赁面积显著上升，显示出租户企业规模与成熟度有所上升，而租户行业构成则呈多元化发展趋势，行业分布集中度有所下降，重庆市场的韧性正逐渐增强。从具体行业来看，信息技术、消费者服务以及金融业位居全年办公需求前三，分别占比20%，15%及14%。重庆信息技术业近年来发展迅猛，字节跳动、阿里巴巴，中科创达等知名IT企业在渝扩张，重庆本土IT企业发展也日益成熟，共同支撑起信息技术行业的租赁需求。本年度新增租赁面积同比上升约31%，新增租赁成交数量上升约33%，一举跃居全市办公租赁需求首位。随着《重庆市软件产业高质量发展“十四五”规划》等支持政策的发布，信息技术行业未来或将在商务市场衍生出更多的租赁需求。

　　在上半年，多家教育服务企业延续2020年以来的扩张趋势，但受“双减”政策与行业进入调整期的影响，下半年相继退租缩租，导致相关租赁需求回落。由于教育服务企业仅集中于个别子市场，对于市场整体冲击有限。而在下半年，专业服务业与健康医疗企业租赁需求持续上升，成为本年度市场的新亮点。其中，专业服务类企业租赁需求较2020年上涨约24%，其主要原因是法律服务类与会计服务类企业租赁需求大幅上升，录得天职会计师事务所与大成律师事务所在年内相继落户江北嘴。随着注册制的逐步推行与科创板的设立，企业上市壁垒有所降低，受此影响，重庆企业年内在资本市场上的活跃度上升，或将进一步推动相关专业服务类企业在渝升级扩租办公空间。

　　重庆近年来相继出台《重庆市促进大健康产业高质量发展行动计划》与《重庆市大健康产业发展“十四五”规划(2021—2025)》等政策，大力推动健康医疗产业发展。在相关政策红利逐渐发酵与行业整体向好的背景下，健康医疗行业租赁需求稳步上升，新增租赁面积同比2020年上升约80%，药品、医疗设备、医疗服务等各细分领域成交均有增长。必迈医药等知名企业在本年度落户重庆，并有以丹纳赫、华润三九为代表的国内外健康医疗企业在主城产业园区落地多个重大项目。健康医疗行业涉及领域广泛，产业链条复杂，龙头企业在渝的相继落地也将进一步带动上下游企业集聚，未来或将持续释放租赁需求。

　　从区域子市场来看，江北嘴、新牌坊、观音桥等北部区域子市场本年度合计贡献超50%的新增租赁面积与超80%的净吸纳量，显示出北部各区域市场除活跃度较高之外，还有着较强的稳定性。重庆主城北部区域人口吸纳能力不断提升，生活商业配套日趋完善，陆海新通道运营中心等多个国家级战略示范区叠加的政策优势逐渐凸显，使得北部区域子市场重要性持续上升，但近年来除江北嘴外，北区新增供应有限，优质商务楼宇的供应缺乏成为北部区域市场当前发展面临的主要问题。

　　展望未来，建设中的两江国际商务中心预计将于未来两年在中央公园区域贡献超百万平方米的新增供应，可有效缓解北部区域子市场供应相对短缺的问题。未来两年重庆甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，市场整体空置率未来或将进入上升通道。”

　　第一太平戴维斯重庆公司总经理刘奕兴表示：“2021年，中国国际智能产业博览会、中国西部国际投资贸易洽谈会等重要会议的顺利召开，为重庆未来在高端技术领域的发展以及区域产业的变革升级提供助力，更是为唤醒城市经济内生活力带来持续动能。此外，作为目前中西部地区唯一一座入选国际消费中心培育建设的城市，重庆未来吸纳聚集中西部区域消费资源的能力有望显著提升，这为推动城市消费市场量质齐升提供了重要契机。”