万科规模再度收缩 千亿的销售目标无限期后移

“万科还在调整规模,”近日,万科董事长王石在接受本报记者采访时表示,“市场不确定性较大”,万科进一步作出调整。“我们市场占有率能够达到4%,我觉得就很好了。”

10月28日,万科发布三季度业绩报告显示,万科再次调整规模,在中期下调开竣工面积的基础上,再调减开工面积约110万平方米,到570万平方米左右,并且计提减值准备。1000亿销售收入的目标也被无限期后移。

规模再收缩

1-9月份,万科共实现营业收入225.4亿元,净利润22.8亿元,分别较去年同期增长59.1%和18.8%。三季度,公司实现结算面积60.4万平方米,结算收入51.9亿元,同比分别增长102.0%和74.0%,受计提存货跌价准备等因素的影响,公司三季度的净利润为2.15亿元,同比下降13.4%。

“不确定。”王石首次用这个词来形容市场,但是为了这个不确定,万科进一步作出调整。万科决定在中期下调开竣工面积的基础上,再调减开工面积约110万平方米,到570万平方米左右。万科总裁郁亮表示,调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和销售进度相匹配,另一方面,这一策略也有利于增强万科的市场应变能力,由于保有足够的现金资源,一旦市场出现转暖的迹象,公司也能够迅速扩大开工,抓住机遇实现增长。

另一方面,万科首次计提“存货跌价准备”人民币5.35亿元,该等存货减值准备考虑了递延税因素后,影响三季度税后净利润计人民币4亿元。

郁亮表示,存货跌价准备是在遵循客观和谨慎原则的基础上,按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准计提的。

这一举措表明了万科对未来市场的担忧和谨慎。对于近期中央政府出台的房地产行业相关政策,郁亮认为,市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应,则还需要观察。

万科认为,受全球金融动荡的影响,目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂,而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面,住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数,行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现,而开发成本未来走势也存在不确定性。

坚持现金为王

面对这场没有经历过的危机,郁亮表示,短期内万科坚持“现金为王”的策略。

而对于降价策略,万科没有表示是否持续使用,“10月22日新的宏观调控政策出台后,首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。”执行副总裁肖莉表示。

截至2008年9月底,万科总资产为1214.7亿元,公司期末总负债率69.7%,净负债率仅34.8%,比中期末的净负债率37.1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元,比中期末的153.7亿元增加了29.8%,期末,公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元。

在土地储备方面,为应对不确定性,在拿地方面万科以合作为主,这种方式也有效降低了资金的直接输出。9月新增的5个项目中有4个都是通过合作的方式获得,新增项目均价为2497元/平方米,相对于项目本身的质量,具备一定的价格优势。

郁亮表示,受市场因素的影响,预计万科2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标,公司2005年-2008年股权激励无法实现。但是他在接受记者采访时表示,“这并不会影响万科管理层的工作。”万科不能排除全年净利润出现下降的可能性。