掌握政策平衡应对市场竞争 房贷细则为何迟到

按照央行的要求，商业银行应该在10月27日之前完成此次房贷调整政策的细则拟定工作。可惜的是，无一商业银行在此前公布细则，市场也陷入了短期的无量等待期。业内人士认为，商业银行房贷细则的集体迟到，估计与等待央行宣布降息有关，但主要源于商业银行如何拿捏支持居民住房消费和抑制投资性需求的政策平衡，如何灵活应对市场竞争，保证自身利润。

央行10月22日宣布，从10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。如果购房人能享受到贷款利率打七折的优惠，五年以上贷款利率就是5.229%，低于五年期存款利率5.58%约0.35个百分点。农业银行在新政实施的第二天10月28日公布了房贷细则，但当日晚上就紧急收回，据未得到证实的消息称，这与等待央行宣布降息有关。

10月29日，央行即宣布不对称降低存贷款利率，其中，五年期存款利率降幅最大，降0.45个百分点至5.13%，即便如此，仍高于打七折后的五年以上贷款利率0.09个百分点。房贷优惠利率与五年存款利率的倒挂无疑将大大影响银行利息差收入，如何确定房贷利率优惠幅度，以保证银行自身利润也就成了房贷细则的关键。或许这会因为央行的继续不对称降息而改变，但银行房贷细则的出台应该不会再因此而耽搁。

从应对市场竞争的角度来说，房贷细则的另一难题是新老客户的房贷政策适用问题。如果新的优惠政策不适用老客户的话，那么就会面临竞争对手抢客户的压力。比如，某银行向客户承诺，向其提供贷款先把另一银行的贷款全部还掉，进而向客户提供本银行的优惠利率贷款。一些业内人士估计，大多数银行应该会对新老客户一视同仁地实行优惠利率。

实际上，房贷细则的最大难点是如何界定改善型住房。由于改善型住房并没有权威部门的统一定义，银行如何据此来确定房贷利率优惠幅度和首付比例成了最大的问题。正因如此，业内对此次房贷新政的理解也出现了分歧，有的认为这是对二套房贷政策的部分修正，有的则认为没有触及二套房贷政策。但在实际操作中，对于已经有了一套房但为了改善生活条件而购买第二套房的情况，究竟是按照新政的改善型住房需求来处理，还是适用第二套房贷政策呢。这个问题目前尚无权威部门公开表态，或许同二套房贷政策出台时一样，二套房如何界定也会纷纷扰扰数月后才得到明确。

有消息称，银监会已发出紧急通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行二套房贷政策。倘如此，银行房贷细则的陆续出台可期，但在实际操作如何控制住投资性需求混水摸鱼、严控房贷风险是一个需常抓不懈的重大问题。