瑞峰：东莞新盘供应量增加 3月楼市小阳春火辣开局

一、导读

1、宏观环境：继续宽松的货币政策  全面实施营改增试点范围扩大到房地产

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，其中涉及房地产行业内容包括强调完善住房保障体系，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，以及“因城施策”去库存等内容，意味着全国房地产政策环境仍会相对宽松，但“因城施策”仍是主线，房价过热的一线城市仍会从严，如上海、北京等政府释放出加强调控、坚持限购等信号。

同时，针对部分城市过热的情况，住建部表示：“正与北上广深四城市密切沟通联系。这四个城市承担调控主体责任，正想方设法稳定市场，做法包括：实行严格限购政策；执行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露信息稳定信心；增加中小套型住房供应数量，搞好保障性住房建设；打击交易违法违规行为；正确引导舆论主动发声，稳定人心、稳定预期、稳定市场。”

另外，全面实施营改增是亮点。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。营改增有助于房企减轻税费，对楼市升温有助推的作用，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革仍会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税讲，仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。

2、新增供应 ：新盘量增加   盛和雅颂 、虎门万科花园、幸福派纯新上市   

上周东莞全市共有6个项目有商品房新增供应，住宅766套，合计面积约9.35万㎡，环比下滑31%；非住宅新增63套，面积约为0.71万㎡，环比下滑82%，主要是由观澜湖君悦山的写字楼产品供应。

3月第一周的东莞供应市场稍微有所放缓，但新盘上市量增加，有 3个纯新项目入市，为横沥的盛和雅颂首推65套237-309㎡豪宅别墅，虎门万科花园有66套152-153㎡别墅纯新入市，茶山幸福派则推100套67-98㎡ 刚需产品。另外，还有2个项目进行加推：东城嘉宏锦园供应279套100-146㎡洋房、道滘金地城南艺境新增256套97-102㎡户型。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有广源阳光里、湖景花园、汇景御海蓝岸、中惠悦峰、星际湾等项目。

3、成交量价：楼市成交迅速恢复至节前水平  3月楼市小阳春火辣开局

3月小阳春楼市开局热闹，上周住宅成交2065套，面积约22.97万㎡，环比上涨5%，非住宅成交518套，面积约22.97万㎡，环比上涨9%。春节后楼市成交快速回暖，一方面是因为春节假期效应影响减弱，加上目前宽松的楼市信贷环境，楼市预期向好，客户入市节奏加快，个盘成交量也节节高升，整体楼市成交也在高位上运行；另一方面，3月作为传统的销售旺季，多个项目携新品入市，预计后市成交将有大幅度的提高，3月楼市供需再创新高的概率加大。

4、成交均价：低价项目热销  催动房价小幅下滑   但依然在万元以上运行

上周东莞楼市房价环比持续下滑，住宅均价10593元/㎡，环比下滑2%。一方面，上周成交均价过万的区域就有15个，其中热门区域寮步（11132元/㎡）、厚街（11858元/㎡）、南城（12625元/㎡）等均价过万的区域成交进入区域排名前五，支撑着楼市房价万元上运行；另一方面，低价项目成交上涨幅度大，茶山幸福派（5718元/㎡）、嘉宏锦城（6835元/㎡）等项目皆进入个盘成交排名前五，一定程度拉低全市均价。

5、楼盘活动：推货节奏明显加快   碧桂园澜山、3号别墅等新盘进行蓄客

春节以来，东莞楼市逐步恢复到节前的正常态势，步入3月，各大房企推货节奏明显加快，上周近20个项目举办营销活动，以新品加推为主流，如恒大华府购买173-238㎡城央天际墅新品，可获赠3000元/㎡豪装和高达9万品牌家私；盛和商务大厦二次加推认筹1万享95折；观岭高尔夫半山二次加推220㎡高拓展别墅；鼎峰源著加推270㎡空中别院与400-750㎡源生别墅等项目。

而新盘蓄客方面，上周有4纯新项目进行蓄客，如碧桂园澜山108-143㎡山湖非毛坯豪宅诚意登记热闹进行；3号别墅样板房开放，将推422-767㎡独栋别墅认筹；碧桂园首座城市展厅开放、松湖碧桂园将开创深圳史上最具逼格的发布会等项目。

6、土地市场：智宇实业再拿麻三村商住地7千平   富盈地产再获麻涌地块

成交方面：上周麻涌有2宗地成交，位于麻三村的商住地块再次被智宇实业抢下，该地块面积约7304㎡，起始价2740万元，智宇实业经过22轮的竞价，以8140万元的总价斩获，溢价率197%，折合楼面地价4458元/㎡。该地块与智宇实业之前拿下的3000平高价地地块紧邻，皆位于麻涌古梅路，地理位置优越，周边配套成熟，两地块占地面积共计1万平，共同开发的可能性较大。

而位于麻涌东太村的商服地块，面积约5381㎡，起始价3210万元，富盈集团加价100万，以3310万总价拿下，溢价率3%，折合楼面地价2121元/㎡。据了解，地块位于镇中心，周边配套成熟，旁边正是富盈在麻涌的商业项目-富盈SOHO中心。

麻涌土地受到众多开发商的青睐，一方面是区域交通优势凸显，另一方面是麻涌在“水乡一体化”政策支持下快速发展，京东、阿里巴巴、中粮集团、海底捞等重大企业纷纷布局麻涌。

出让方面：上周有1宗地块出让，位于厚街镇汀山社区，面积约为6.96万㎡，起始价26440万元，起始楼面地价为1900元/㎡。据了解，该地块曾在去年10月份流拍，如今再次出让。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1

总体情况：楼市成交迅速恢复至节前水平  3月小阳春开局火辣    

1.2供需量价走势：低价项目热销房价持续下滑     但依然在万元以上运行

1.3物业类型成交：

洋房成交约占77%   商务公寓成交上涨幅度大

1.4产品类型成交：70-100㎡刚需成交占约4成   50-70㎡小户型产品环比大涨 

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：寮步177套夺冠  厚街142套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡成交占比最多   约占5成多

1.6.2别墅产品面积区间成交: 100-400㎡产品集中度高

1.6.3普通住宅各单价区间成交：7000-10000元/㎡产品成交占6成 

1.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下成交占6成多 

1.6.5普通住宅总价区间分布：40-100万元/套产品成交占约6成

1.6.6别墅各总价区间分布：250-300万元别墅产品热销 

1.7楼盘活动：推货节奏明显加快   碧桂园澜山、3号别墅纯新入市

1.8新增供应 ：供应市场有所放缓   3大纯新项目集中入市

1.9新开工：碧桂园凤凰湾畔花园纯新开工   礼顿住宅小区动土

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：厚街去年流拍地块再出让   起始楼面地价仍是1900元/㎡   

2.3土地成交：智宇实业再拿麻三村商住地7千平   万盈地产加价100万元拿商服地

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1一组图看清：2016年政府工作报告

（1）宏观经济政策

（2）稳增长

（3）金融体制改革

（4）新型城镇化

（5）减税降费

（6）产业升级

（7）创新创业

（8）农业现代化

（9）走出去

　（10）环保医疗

（11）就业教育

12、2016年任务目标

1.1.2  积极财政组合拳：赤字首破2万亿 税费减超5000亿

李克强在作2016年政府工作报告时表示，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措，预计比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。

1、全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增；

2、取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围；

3、将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。

1.1.3统计局：服务业规模持续扩大 互联网经济爆发式增长

3月7日，统计局网站发文介绍十八大以来我国服务业发展状况，服务业规模持续扩大，新兴产业快速成长，表现为：1、服务业规模持续扩大，法人单位快速增长；2、服务业从业人员稳步增加，成为吸纳就业的主阵地；3、税费成本下降激发市场活力，服务业领跑税收增长；4、服务业固定资产投资增长较快，吸引外资能力增强；5、服务贸易总额跃居世界第二，贸易结构持续优化。

而新兴产业快速成长，传统产业加速转型升级，表现在：1、互联网经济呈现爆发式增长；2、创业创新热潮涌动；3、新登记企业大量涌现；4、现代金融服务业支撑作用不断增强；5、交通运输服务保障能力大幅提升；6、邮政快递业实现跨越式发展；7、旅游业持续快速发展；公共服务发展成效显著

1.2楼市环境

1.2.1上海市委书记韩正：上海楼市过热 必须加强调控

1月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别比上月扩大0.5和1.2个百分点。而2月，上海新建商品住宅价格较上月上涨2.6%，在“北上广深”四城市中，仅次于房价环比涨幅达4.1%的深圳。春节后，上海“受捧盘”频现、商品房交易热闹的上海楼市可谓异常抢眼，上海交易中心出现排队抢房大军，更有购房者裹着棉被连夜排队抢房。

3月6日，上海市委书记韩正在北京表示，上海楼市最近出现了非理性的过热的市场情绪，这种情绪抬高房价，不利于房地产市场的健康发展，必须加强调控。此次表态，让上海成为“北上广深”四个一线城市中，首个明确表示调控过热楼市的城市。

1.2.2徐绍史：化解房地产库存要有耐心  施策要因地制宜

国家发展和改革委员会主任徐绍史两会上表示，在今年中央经济工作会上确定的供给侧结构调整的五大重点任务当中，其中一项就是去库存，而且这个去库存主要讲的是房地产去库存。化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，我们要有耐心，要因地制宜地施策，需要从以下方面进行考虑：

1、积极地化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式；

2、深化住房制度改革，要构建购和租并举的住房制度。现在我们国家租房的比重低，需要深化住房制度改革，坚持购和租并举的方针；

3、要因地制宜地进行调控，因为一、二线城市和三四线城市的情况完全不一样。一、二线最近有几个城市房价上涨速度比较快，幅度也比较大，这些城市的政府也正采取措施来进行调控，比如说限购，这是行政手段；同时可采取经济手段，增加住房供地，加快推进保障房建设和棚改等。

1.2.3房价飙升催生“场外配资” 首付贷、众筹买房藏风险

飙升的房价让许多刚需一族望而却步，也催生了“场外配资”市场，“首付贷”逐渐被大家熟知。什么是场外配资？实质上就是资金借,而房地产市场的场外配资，是以一定比例的首付加上银行的抵押贷款来完成的，是大多数居民购房的主流方式。从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务，另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。

目前，市场上最常见的“首付贷”形式有三种，一是自建金融平台，二是由P2P平台推出，以平安“好房宝”、“好房贷”为例；三是和银行合作的金融产品。专家认为，“首付贷”就是放大购房杠杆，杠杆加大后效率和风险在同步累积，而一旦还款能力不足或房子大幅贬值，按揭款大于房屋市场价格，就会引发系统性风险。

另外，众筹买房”也再次热闹起来，一些消费者开始出现“恐慌性购房”，这是否会被拖入到财务风险中去？所谓的众筹买房，就是一些购房人凑钱买房，等到未来升值或拥有购房资格之后，再将房子转手卖掉。

对于众筹购房，法律界人士认为，在目前没有法律规范的情况下，蕴藏较大风险，一旦涉嫌非法集资或发生圈钱跑路事件，认筹者就可能遭受损失。此外，目前房产众筹项目大多都与互联网平台合作，房子看不见摸不着，市民参与，很难核实标的物是否真实存在。

1.2.4北京市副市长：北京楼市限购在一段时间内要坚持

3月7日全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在北京团开放日接受新华社记者专访时表示，近期北京楼市跟同期相比上涨了11%，不是最高的。但北京限购在一段时间内要坚持。北京从产业疏解带动人口的调整,坚持房地产开发控制，在一段时间内不会变，需通过控制房地产的开发控制人口过载。

1.2.5  住建部：北上广深四城市正想方设法稳定房地产市场

3月5日，住房和城乡建设部部长陈政高在列席当天开幕的十二届全国人大四次会议前经过“部长通道”时说，住建部高度关注近期一线城市房价变化，目前北上广深四城市正想方设法稳定市场。他表示，对今年房地产市场的平稳健康发展充满信心。

被问及如何看待近期房价上涨现象，陈政高说，住建部正与北上广深四城市密切沟通联系。这四个城市承担调控主体责任，正想方设法稳定市场。做法包括实行严格限购政策；执行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露信息稳定信心；增加中小套型住房供应数量，搞好保障性住房建设；打击交易违法违规行为；正确引导舆论主动发声，稳定人心、稳定预期、稳定市场。

1.2.6广州公积金新政3月7日起实施  已贷两次公积金不予再贷

从广州住房公积金管理中心获悉，广州将从下周一起实施《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》(以下简称《实施办法》)。其中规定已使用两次住房公积金贷款的，将不再予以贷款，这也就意味着未来5年买房申请公积金贷款的机会限制为2次。

广州公积金中心表示，这是为了保证刚需自住族能用上公积金贷款。由于已使用两次住房公积金贷款者所占比例不高，且公积金贷款和商业贷款利率差不大，所以新办法对楼市影响甚微。

1.2.7广东出台去库存计划   商品住房项目停止实施70/90政策

3月2日，央行降准的消息出台，接着广东省发布《2016-2018年发展整体规划》提到,取消过时的限制性措施,对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，这意味着全省将停止70/90政策。

实际上，取消70/90政策符合市场要求，首先楼市正逐步由初次置业转移到改善置业，需求面积更大；其次二孩放开也对大户型产生更多需求，再有房企直接面对市场，比政策更了解需求变化，而行政指定产品是计划经济的做法，取消70/90政策符合市场主导资源的大原则。

1.3产业动态

1.3.1东北首个机器人全产业链园区落户沈阳

由北京大墨科技有限公司在沈阳投资40亿元的智能机器人产业园项目近日签约，新项目将整合国内外资源，集机器人研发、生产、体验、展示、交易、融资等为一体，成为我国东北地区首个机器人全产业链园区。

新签约的大墨智能机器人产业园项目确定落户于沈阳市沈北新区。据沈阳智慧产业园招商局负责人介绍，产业园占地800余亩，计划建设55万平方米工业厂房及附属建筑，投资总额为40亿元，项目将于今年10月开工，预计3年内建成。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1南城西平将再添一街心公园 项目投资3000万年内施工

从南城重点工程办了解到，西平片区内将新建一个街心公园——百花林公园。该公园位于东骏东路和东八路的交接地块，项目总投资3000万元。

百花林公园将依山而建，绿化景观打造将是“重头戏”，将因地制宜，在保留山体原貌的基础上实施绿化改造，确保景观效果同时，改善生态环境。此外，该公园还将结合自身特点进行美化布置，利用低洼地增设人工湖，并建设亲水栈道、景观台、健身器械等。

2.1.2赣深高铁确定在塘厦设站  东莞未来将有7大火车站

2011年12月26日，虎门高铁站正式开通，东莞就此进入高铁时代。而今年，好消息再次传出，从南昌到深圳的赣深高铁完成规划，将在东莞市塘厦镇设站。此外，途经东莞的深茂快速铁路预计将于2017年建成，途经东莞、广州等7个地级市，在东莞境内设“虎门南站”。届时，东莞将有3座高铁站。加上东莞、东莞东、常平、樟木头火车站，东莞未来将有7大火车站。

2.1.3虎门二桥浇筑混凝土破纪录 完工超1/4预计2019通车

3月2日下午，在建的省重点工程虎门二桥再次取得建设的关键性进展，虎门二桥坭洲水道桥完成了1.8万方混凝土一次性浇筑，打破了之前同样由虎门二桥项目创造的单次混凝土浇筑1.5万方的纪录，成为国内当前桥梁单次浇筑最大方量。据悉，目前虎门二桥建设如期进行，将于2019年实现通车。

2.1.4常平推动创客联盟  成立国内首个工业级3D打印机平台

近日，在常平镇第十六届人民代表大会第九次会议上，该镇镇长朱默河在作政府工作报告时称，常平镇将加快打造科技创新生态系统，包括推动创客联盟成立国内首个工业级3D打印机综合平台。与此同时，通过忠元街等商圈、跨境电商多种业态多管齐下，打造“东莞东部商贸消费中心”。

2.1.5深圳交通投资继续向关外倾斜  莞深路网完善拉动楼市

深圳市交委规划处表示，今后几年，将大力推进跨二线“干次转换”三个层面的“10+8+2”道路网络建设，实现原特区内外道网全面对接。

其中，“10”是指10条干道，包括东部过境高速，海滨、龙海、龙盐、坪盐等4条快速干道，妈湾、临海、人民路-塘朗山、坂银、恒心等5主干道路建设。

“8”是指8条次干道，对接南山-宝安，罗湖-布吉道路网络。其中罗湖与布吉间的布罗通道已开展工程前期。此外，还将规划建设前海-宝安新中心间的听海大道、新湖路-梦海大道2条次干道，南山-宝安老中心间的留仙二路-南区二号路、湖滨路-中山园路、翻身路-玉泉路3次干道，罗湖-布吉间的清水河三路-西环路、金稻田路-清水河二路等2条次干道。

“2” 是指2条二线平行转换通道，盘活打通10余条断头错位次支路。包括南山-宝安老中心间的湖滨路北延接洪浪南路-隆昌路，布吉罗湖间的金稻田路-布吉南环路等。

2.1.6广东省定去库存目标 东莞指标40万㎡莞深一体化提速

3月1日凌晨，广东省正式发文下去库存硬指标。广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）及五个行动计划的通知。涉及如何去产能、去库存、去杠杆方、降成本以及补短板等五大方面。

文件内容涉及各个方面。其中，省政府在文件中明确指出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围（这说明广州将有部分区域不限购了）；省内各城市去库存周期要控制在16个月以内，并详细制定了省内各城市相应的去库存硬指标。毫无疑问的是，深圳去库存指标为0。

另外，实施长达10年之久的70/90政策在该文件中正式取消。文件声明：取消过时的限制性措施，进一步发挥市配置资源作用。对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。