温州老王回忆十三年楼市浮沉：“炒房已经到了末日”

　　脱缰野马

　　2016年春，在一线城市房价蹿高的同时，温州楼市仍在深度调整。老王及多位温州房产资深人士对《第一财经日报》记者说，这主要与温州城市资源、产业结构、人口外流、楼市供需，以及资金状况等均有很大关系。

　　改革开放后，温州专业市场层出不穷，很多人因经商办厂率先富裕起来。尤其是1998年住房制度改革后，温州乃至全国的商品房开发进一步升温，房价也节节攀升。而彼时的上海凭借蓝印户口、品质房源等优势，加速吸引大量温州人前往购房投资、就业就学。

　　也就在2001年前后，一拨拨温州购房团前往全国各地投资，大有人人买房的浓厚氛围。按照房产升值空间及市场环境等，精明的温州购房团把全国房地产市场分成四级，其中上海为一级市场。

　　同时，温州房价快速上涨，让大量没有在外经商、置业、就学需求的投资人，回流到温州本地楼市。于是温州炒房者分化为两拨人，一拨活跃在上海、杭州、北京等一二线城市：他们除了购房升值外，还考虑在当地就学、就业等多重因素;另一拨则集中在温州本地。

　　2003年前后，老王开始介入房地产投资。然而，与本分的普通购房者不同，老王炒房善于利用自有资金、民间借贷、银行贷款的组合，把资金杠杆放到最大，在交易中快速实现了资金积累。2008年之前，在多轮房地产调控中，老王虽也多次经历房子被套的痛苦，然而随后大涨的房价不但让老王化险为夷，而且还收益颇丰。

　　经过多年上涨，此时一般普通投资人已难以承受房价之重，炒房进入大资金阶段。

　　4万亿刺激之后的2009年上半年，温州房价率先在全国开始新一轮上涨，同时已经进入微利时代的传统实体产业得以残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中，老王炒房也经历着过山车式的最后疯狂。

　　导致这疯狂的市场基础是，当地房源严重供不应求。

　　初步数据统计显示，作为浙江人口最多、城市化率不足的地级市，2005年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI，也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示，2010年，CPI就从2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月创下6.45%的峰值。

　　于是，在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下，温州各路资金纷纷涌入房地产市场。如均价为3.3万元/平方米的鹿城广场二期100多套房子，两天之内销售一空;200套的香缇半岛房源，一大早开盘就来了5000多人，大家就像抢购白菜一样一哄而上;梧田同人欣园大套型期房，转手后加价甚至高达60万元~180万元。

　　与此同时，一些温州购房者又开始出击全国，首选杭州、上海等城市地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘投资。

　　当时的温州房价，犹如一匹脱缰的野马，继续飙涨。

　　根据数据监测，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间;从2万元涨到3万元，只用了一年不到。

　　均价到了3万元以上时就热得烫手了。这时只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。

　　在老王看来，这轮温州房价上涨，除房源供应严重不足外，还与各路投资资金放大杠杆有关。一些投资人以厂房、住房等作抵押贷款去买房，也有的用公司信用贷款去买房;一些极端炒房者，甚至连首付款都是民间借贷来的，且一买就是好几套。在房价高涨支撑下，这些民间借贷、银行贷款的利息成本，相对炒房所获得的高额利润来说已不足为虑。

　　在市场一片燥热中，老王也开始失去理性。

　　2010年4月，老王以单价逾8.1万元、总价近3800万元，购买了瓯海区某楼盘一套建筑面积400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。此后，北京等地陆续推出“限购令”，老王预感政策极大转向，立即向开发商提出退房。由于未一次性付清购房款，开发商把老王告到法院。经法院调解，最后，老王以3100多万元买下这排屋。

　　与和很多投资人一样，老王每天都忙活着低吸高抛。他说，他们只是小散户，大量实体企业才是主力军，它们用企业抵押贷款去买房或造房。据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足房地产开发，包括主业为鞋革、服装等的知名企业。