东莞2月二手物业投资客占比11.8% 深圳客占比略降

　　首置刚需占比回落，投资型买家占比大幅攀升。来自机构最新出具的市场调查表明，由去年夏天延续至今的二手楼交易行情表明，过快上涨的房价刺激了投资者出手的欲望，而压制了首置刚需的市场需求。这表明，房价超出了中低收入人士的心理预期。分析人士认为，这种行情预计在可以预见的将来一段时期依然会继续。

　　刚需重回观望

　　合富置业提供的最新统计调查表明，去年夏天，一系列的楼市新政出台之后，在一定程度上吸引了首置刚需们的出手积极性，截至去年第三季度，二手房买家仍然以需求较迫切的首置刚需为主。但是自此以后，刚需购房占比逐月回落，而改善换房需求买家占比则大幅上升。据合富指数显示，2015年东莞首次置业的二手买家占比为61.9%，较2014年的八成左右大幅回落。这一现象到了当下依然在继续深化。

　　对于上述原因，合富置业分析师认为，在东莞全市，本地首置买家以“新莞人”居多，这部分人士对价格较为敏感，在去年行情上升的开始阶段，部分买家担心后市涨价，入市速度较快，而楼市发展到了去年下半年，由于价格上涨明显，业主让价空间变小，加上市场已经消化了一部分迫切入市的刚需客，因此导致尚未出手的买家陷入了观望状态。

　　投资客占比上升 深圳客占比略降

　　由于受到一手楼盘炒作的影响，今年以来二手市场也出现深圳客增多的情况，其中投资性买家在持续增多。据合富指数监测，今年2月二手物业投资客的占比为11.8%，较1月增加3个百分点，较2015年的6%左右增加接近一倍。这一占比预计在未来一段时间内将稳中有升。

　　不过，相对一手市场深圳客占比明显增加的情况有所不同，深圳二手买家环比有所减少。据合富指数监测，2月深圳二手客的占比为16%，较1月的20%略降，但仍高于2015年四季度的约10%。虽然深圳投资客有所回落，但是从整体上来看，2月东莞二手投资客有增多的迹象。真正的自住改善换房需求减少。业界人士认为，如此市场表现，反映出市场两极分化正在出现，即自住型买家需求基本释放完毕，而资金充裕的投资客入场才刚刚开始。

　　改善型买家高峰已过

　　统计表明，改善型买家经历了去年的楼市新政，一大波家庭在二孩新政出台后，果断出手购置改善房，从而制造了去年年末的大户型交易高峰。

　　合富置业统计表明，去年东莞改善换房的二手买家占比为31.7%，较上一年度的16%上升了一倍左右。最高峰时，改善房买家占比一度高达四成，为历年之最。而这一现象到了目前有所轻微回落。

　　市场分析人士称，改善型买家主要集中在东城、南城两大区域，买家中意这两大片区的原因在于学位房、交通方便以及配套设施成熟，治安良好以及居住人群素养相对较高等。在面积方面，90~120平方米的三房，价格在100万元左右的物业成为最畅销的品种。

　　后市延续稳中有升的局面

　　合富置业分析师认为，当前二手房市场走势平稳，今年以来全市每月保持4000至5000套左右的成交量，这种行情预计将会继续存在。由于一手新货紧缺的现象短期内难以改变，促使部分需求将不得不转投二手楼市，因此二手市场的份额占比预计会有所提升。此外，由于政府取消了连接深圳的高速公路收费，并且新规划全面对接深圳的公路与轨道交通，在重大交通规划利好的刺激下，深圳客在短期内依然会钟情东莞部分镇街的物业。

　　价格方面，业界人士则认为将会呈现两种不同的走向，东城、南城等市区物业仍有一定的上涨空间。临深镇区的价格上涨动力更加充分，而一手楼供应充足的部分镇区，二手价格将会以平稳走势为主。