中原：东莞一季度住宅供需创同期新高 预计二季度降温明显

一季度东莞住宅成交303.67万㎡，环比大幅放缓16.42%，同比大幅增长127.23%。数据显示，一季度东莞住宅楼市成交于去年第四季度冲高后回落，但却创历史同期新高。一季度，受深圳高房价和政策极为宽松的两大推力作用，大量深圳客加快入莞全面扫货，东莞楼市尤为火热，受捧盘频现，市场供不应求局面日益加剧，东莞住宅均价也在这波火热行情中，云霄直上逼近12000元/平。

然而市场转变太快，受首付贷被叫停、中介丑闻、深圳调控政策从严、东莞房价见顶等多方因素集中作用，客户情绪迅速转变，市场掀起新一轮观望并逐渐加重，楼盘来访量大幅骤降，从3月下旬开始，东莞楼市网签和认购市场明显降温。由于目前东莞房价已经触及天花板，价格洼地效应在减退，中山、惠州楼市持续分流，加上东莞政策调控预期越来越强也会加剧市场观望，预计接下来东莞楼市逐步进入深度观望，成交降温明显，房价滞涨。

月度关键词：同期新高、观望加重、房价滞涨

（一）新增供应状况

2016年一季度东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

一季度住宅新增供应高位回落，但创历史同期新高。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，一季度东莞住宅新增供应188.75万㎡，环比2015年第四季度286.80万㎡下降34.19%，同比2015年一季度的180.06万㎡上升4.83%。一季度，住宅新增供应量于去年第四季度冲高后回落，其中受春节因素影响，还有就是去年许多开发商收金丰厚，今年一季度出货压力较小从而导致推货放缓。但一季度住宅供应量却创下历史同期新高，尤其在3月份楼市现一波供应热潮，主要由于楼市政策最宽松时期，开发商推货热情高涨。一季度共有62个项目出现住宅供应，其中82%的项目单盘推货量超过100套，30%的项目供应量超过300套，“大步流星”的推货策略盛行。

刚需供应发力明显，改善产品供应放缓。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2016年一季度刚需产品供应11423套，占全市比重迅速上升至61%，刚需供应发力明显。据监测发现，一季度许多项目供应以刚需主打，其中刚需供应超过200套的项目多达22个，供应量比较大的代表项目有山湖碧桂园、南部湾万科城、万科翡丽山、嘉华星际湾、春晖国际城、保利中惠悦城等，其中山湖碧桂园和南部湾万科城单盘供应均超过1千套。

另外，改善产品供应量在去年第四季度达到历史新高后，今年一季度出现明显放缓，比重迅速下滑两个百分点至17%，主要依靠山湖碧桂园、嘉宏锦城、鼎峰尚境、佳兆业碧海云天、嘉华星际湾等近10个项目供应，而其他项目的改善产品推售量普遍较低。

（二）新开工状况

开发商入市信心明显增强，一季度住宅新开工环比大增14.28%。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，一季度东莞住宅新开工量近231万㎡，环比去年四季度大增14.28%，并创历史同期第二高位，仅次于2013年同期。从历年新开工季度走势图来看，东莞住宅新开工量从2014年持续加速下滑，反映2014年楼市惨淡明显挫伤开发商的入市信心。而2015年开始出现底部反弹并持续高升，反映首付持续下调至最低2成、公积金贷款额度升高、贷款利率屡创新低等政策环境持续宽松，市场持续火热，开发商入市信心明显增强。同时，市场火热也使得许多开发商拥有更多充足的资金启动新开工。

从月度来看，1-3月分别开工38.87万㎡、35.99万㎡、156.13万㎡。受春节假期影响，1月和2月份大部分开发商新开工意愿较低。3月开发商入市信心明显增强，有21个项目启动新开工156万㎡，占了整个一季度的68%。从区域分布看，新开工主要集中在滨海片区和临深片区，全是深圳客入侵的热点区域，如虎门、沙田。

（三）市场成交状况

2016年一季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

多方因素强力刺激，一季度住宅成交刷同期高位。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年一季度住宅成交303.67万㎡，环比2015年四季度大幅下降16.42%，同比去年同期大幅增长127.23%。尽管一季度住宅成交量冲高后回落，但却创下历史同期高位。究其原因：一、房地产政策最宽松时期，利率低谷、首付比例降低、营业税减免政策等利好刺激。二、莞深两城交通融合深入，加快深圳客向莞外溢。三、受深圳限购以及深圳高房价挤压。一季度深圳一手住宅均价持续大涨，六区成交均价均同比环比全线飘红。四、三级转介力量增大以及深圳客自发性到莞看房买房增强。五、东莞房价加速飙升，恐慌入市增多。五、深圳炒房团疯狂直入，还有中介参与炒热市场。

深圳客全面布局，在莞置业比例迅速上升。

一季度，深圳客来莞扫货的所到区域明显增多，且入侵量也明显增大。除了对接深圳客的传统镇区如塘厦、凤岗、虎门、松山湖外，寮步、沙田、厚街、大朗、石龙、道滘等镇区的深圳客明显增多，主要由于一季度传统对接区域供应短缺，从而导致深圳客分散流入其他供应放量活跃的区域。一季度，几乎所有镇区都出现深圳客的身影，包括企石、横沥、桥头，就连南城也吸引了不少深圳客，可以说一季度深圳已经几乎将整个东莞攻陷，其在莞置业比例迅速上升。从各镇区成交套数排行看，深圳客入侵的热点区域成交纷纷靠前，如寮步、虎门、沙田、厚街、凤岗、大朗等等，又据监测统计显示，许多项目深圳客成交比例普遍在70%左右，尤其是3月份推货项目中，许多项目的深圳客成交比例已上升到85%-90%。

刚需主力地位减弱，改善需求释放增大。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞刚需产品成交16598套，占全市比重为59%，刚需成交量创下历史第二高位，仅次于去年第四季度，反映市场火热下，刚需购房需求释放尤为活跃。一季度，刚需成交突出的代表项目有南部湾万科城、嘉华星际湾、保利中惠悦城、万科翡丽山、光大山湖城等。另外，受二套房政策宽松刺激，改善需求释放逐渐增大，占全市比重逐步攀升，导致刚需主力地位减弱。改善产品成交突出的有鼎峰尚境、佳兆业碧海云天、中信富春山居、卓越蔚蓝山、光大山湖城、达鑫江滨新城等项目。

市场观望氛围加重，3月下旬楼市快速降温。

据东莞中原研究部监测数据显示，春节元宵后东莞住宅楼市成交加速高升，受捧盘频现，但在3月下旬迅速转变，市场降温明显。一方面，来访量大幅下滑，较多项目降幅大于30%，甚至腰斩；另一方面，顺卖项目认购成绩明显骤降，推货的项目解筹情况普遍较差，市场难现“受捧盘”。究其原因：一、受央行清理打击首付贷、中介丑闻、深圳限购从严等因素影响，深圳客陷入观望并加重。二、东莞房价已处高位水平，部分深圳刚需客放缓入市步伐，更由于炒价空间变小，深圳投资客也变得更加理性。

（四）价格分析

2016年一季度东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

房价加速高升，创史上最大季度涨幅。

市场高热下，一季度东莞住宅房价加速飙升，据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅成交均价为11573元/㎡，环比上涨15%，创下有史以来最大季度涨幅，普通住宅均价为10708元/㎡，环比上涨13.22%。历史数据显示，这波上涨行情比2009年、2010年的还要疯狂。3月份， “万元级”镇区达18个，其中1万级镇区15个，2万镇区上升到3个，分别是塘厦、松山湖和长安。

受深圳客大力推动，东莞房价全面飞涨。

一季度内，东莞房价基本呈现全面大涨，六成多镇区洋房价格上涨超过20%，上涨超过40%的分别是大岭山102%、石碣52%、大朗51%、松山湖45%、塘厦42%。究其原因：一、深圳客是此次东莞房价大涨的幕后主要推手。深圳客向莞外溢强劲，疯狂追涨不断推高房价。二、因去年大部分开发商业绩非常好，步入今年年初资金回笼压力较小，定价普遍居高。三、中央不断出台利好政策刺激楼市，开发商信心高涨，追涨心态明显。

价格已经触及天花板，部分项目面临滞涨。

目前，东莞有16个镇区洋房均价过万，与去年3月份相比，许多项目价格涨了50%，甚至翻了近一倍，目前东莞房价已经触及天花板。从3月份成交来看，凤岗、塘厦房价已经滞涨，一些项目已率先出现回调。3月下需，深圳客理性心理增强、观望增加，本地客由于购买力不足又力所不及，市场明显降温同时，一方面，房价涨幅收窄；另一方面，价格出现小幅回调的项目也有所增多，房价滞涨局面逐渐明显。

（五）东莞房企及住宅销售情况

2016年一季度开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

万科重夺榜首，前十开发商业绩均同比暴增。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，一季度万科共有21个项目收金39.4亿元重夺榜首，其中单靠南部湾万科城即收金25.5亿元，其贡献率高达65%。南部湾万科城已然成为楼市当仁不让的最强红盘。光大地产主要依靠锦绣山河、光大山湖城、天骄御峰等9个项目成交23.5亿元位列第二。一季度商品房成交金额排行前十名中，外来与本土开发商呈现“三七分”，外来品牌开发商占着绝对优势。从业绩同比看，前十开发商业绩收金全线飘红，大部分暴增在2倍以上，表明市场火热下开发商资金回笼尤为顺畅。

附件：2016年一季度住宅销售排名前十名：（按套数）  

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期继续探底，仅剩3个月。

截止2016年3月31日，东莞住宅市场库存量为327.76万㎡，环比2月下降9.02%，同比去年同期下降45.69%。根据过去一年的市场消化成绩计算，3月东莞住宅市场消化周期为3.3个月，消化周期再刷历史新低，主要由于市场火热明显加快库存消化所致，库存告紧压力进一步加剧。其中刚需（70-120）洋房库存为87.19万㎡，消化周期仅为1.6个月，刚需库存告紧压力尤为显著。但近期楼市观望氛围明显加重，市场成交快速降温，预计接下来短期内库存告紧压力会得到一定缓解。

（七）后市展望：

● 经济：预计二季度政府持续实施刺激措施以增强市场信心，经济有望走出底部。

中国3月官方制造业PMI50.2，创9个月新高，且为去年7月来首次重返50荣枯分水岭上方，3月经济数据较2月改善，并好于预期，反映刺激政策发挥作用增大。预计二季度政府持续实施刺激措施以增强市场信心，经济有望走出底部。

● 政策：楼市调控将“因城施策去房地产库存”，城市政策松紧分化加大。

春节之后，北上广深等热点城市楼市持续热闹，房价不断冲高，投资过热导致短时间内房价上涨，不断吹大楼市泡沫。近期上海、深圳、杭州、武汉、苏州、南京等热点城市政策调控相继出台抑制过热的楼市，主要实行差别化住房信贷政策、打击首付贷、加严资格审核等，抑制不合理的住房需求入市。与此同时，另外一些高库存的城市如沈阳、抚州、宁波等城市却出台购房补贴等鼓励型宽松新政。

今年全国两会上政府工作报告就提出“因城施策化解房地产库存”。因此预计接下来不同城市的调控政策松紧有别，其中热点一二线城市的楼市政策在3月收紧后，若房价未被稳住并继续上涨，预计严控政策或再度加码，而一些库存高企的三四线城市有望继续松绑。从去年二季度开始东莞楼市持续火热，尤其今年春节后出现严重过热，房价大幅飙涨，东莞同样作为热点二线城市，随着各区域房价不断触及天花板，东莞政策调控预期也越来越强。

● 资金：美联储加息推迟缓解外资流出压力，货币流动性仍然较强。

美国3月非农就业新增就业21.5万人，小幅好于预期，但失业率有所攀升。欧元区3月制造业采购经理人指数（PMI）终值意外上修，但新出口订单增速放缓14个月最慢，产出价格跌幅为逾七年最大。美国经济数据喜忧参半，全球经济增长依旧疲软弱于预期，3月底美联储主席耶伦在纽约经济俱乐部发表讲话，表示美联储会缓慢进行加息，反映4月美联储不加息的预期增强。美联储加息推迟缓解外资流出压力，加上央行保持利率低谷释放较大流动性，因此预计二季度货币流动性仍然较强。

● 股市：股市或连续反弹，持续分流楼市投资客。

3月A股成功逆转反弹上升，尤其在3月底沪指最终在震荡走势中站上3000点，单月11.75%涨幅一改今年以来月线的颓废走势，创下了自去年6月下降以来的最大月涨幅。中登公司最新周报显示，3月21至25日，沪深两市新增投资者53.50万，创去年6月19日当周以来新高，环比增加1.52%，连增6周，市场交易活跃度也继续大幅回升。市场交易情绪明显回升，资金呈现持续流入状态。近日，4月A股迎来开门红，从交易量、新开户数量、市场波动率来看，强劲反弹势头有望延续。随着大盘持续走强，赚钱效应增强，将分流楼市部分资金进入股市，楼市投资需求或明显减少。

● 供应：市场进入调整，新品供应节奏或放缓。

据东莞中原研究部不完全统计显示，二季度分别有3号别墅、宏远帝庭山、珠江观澜御景、祥利上城四期、新世纪上河居三期、卧龙名苑、海伦国际、霖峰壹山境、春晖国际城、万科珠江东岸、中天悦府、万科松湖传奇2期左岸、班芙春天等项目计划开盘或加推，新盘项目仍然不少，从总体量来看，二季度新增供应仍然较大。但由于客户逐步进入深度观望，尤其深圳客流入明显减少，一些项目将很有可能因认筹量不足延长入市时间。从开发商角度看，受市场降温影响，二季度开发商的推货热情整体或有所下降，市场推货节奏也会有所放缓，但万科、碧桂园这些大品牌开发商由于全年业绩任务够大，预计推货力度还是会比较大。从月份来看，4月份推货项目相对会较少，主要集中在5月下旬到6月份。

● 客户：逐步进入深度观望，趋向谨慎理性。

春节后，大量深圳客疯狂入侵东莞楼市，而这波深圳客多以投资为主。从3月下旬开始，东莞楼市来访量大幅下滑，反映中介炒房哄抬房价以及首付贷被打击限制对深圳客的情绪信心挫伤比较大，导致深圳客迅速陷入观望。加上各大媒体纷纷报道关于东莞高房价，触及天花板等，再者3月底深圳楼市政策从严，以及多地热点城市严控政策收紧，令到观望情绪继续加重。加上东莞政策调控预期也越来越强，也会加剧市场陷入观望。同样由于目前东莞房价与东莞本地购买力严重脱节，预计本地客户多抱观望心态等待楼市调整。因此，预计接下来客户会逐步进入深度观望，购房行为更趋向谨慎理性。

● 需求：深圳投资客退潮，深圳自住客理性放缓。

从房价水平来看，目前东莞许多项目房价比去年这个时候已经翻了一倍，比较多的镇区房价已经触及天花板。所谓天花板，根据区位、经济实力、发展潜力、宜居等综合因素，业界对这个镇区认定的最高房价水平。近一年东莞房价涨得太快，许多项目价格触及天花板后，说明以目前的价格买入已经不再适宜投资。加上东莞二手房评估价格普遍较低，手续转手难度增加。投资空间变少甚至没有了，预计深圳投资客退潮。

对于深圳自住客来说，目前东莞不少镇区项目价格上升得太高，已令到一些深圳刚需客无法接受，对首付款和月供都感到比较吃力。这些深圳客将会把购房计划延后。有一些购买能力强的自住客在楼市调整期间，更多抱观望心态为主，入市积极性也比较低，因此预计深圳自住客将理性放缓。但从长远角度来看，考虑宜居、距离、区位、经济实力等，相比惠州、中山，东莞仍是深圳自住客的首选，且东莞房价与深圳相比要低几倍，在城镇化的推进下，深圳自住客向莞外溢的态势仍会持续。

● 区域：客户回归价值下，区域分化明显。

由于深圳客在东莞楼市扮演着主角角色，本地客参与较少。深圳客观望加深将会导致东莞楼市整体大幅下滑，但区域分化明显。首先，与深圳接镶的区域，如塘厦、凤岗，只是阶段性退潮，由于距离深圳近也宜居，后面深圳客还会持续流入，但更多是倾向自住。其次，沿江高速、广深高速、莞深高速和从莞高速的沿线区域仍有不错的机会，但又因这波东莞投资高峰退潮后，未来深圳客入莞更多属于自住消费，购房逐渐回归价值，距离太远的项目买来自住不够实际，因此一些较为偏远的地方接下来引导客户会比较吃力。

● 量价：预计二季度市场降温明显，价格滞涨。

由于客户都在观望，来访量明显下降将会使成交量直接下挫，加上观望氛围加重将加剧许多项目认筹时间延长，造成二季度楼市新推量减少。近一年东莞楼市许多项目之所以热销，离不开三级转介的力量。而3月中介参与炒房赚差价引发客户反感，该负面影响短期内难以消化，三级转介客户明显减少将加剧市场热度降温，综合多种方面因素影响，预计二季度市场降温明显，楼市成交持续下滑。

价格方面，由于深圳客户量大幅减少，本地客又不买账，开发商要出货，而客户深度观望，若这个时候再继续涨价，简直如“飞蛾扑火”，因此预计接下来房价滞涨。

● 对开发商建议：重新审视市场及客户变化，合理定价和阶段性促销包装。

首先，从目前市场形势来看，客户观望情绪进一步加深，上周热销盘缩减明显，市场快速降温；其次，房价正处于顶点，观望情绪持续蔓延；最后，碧桂园、万科的众多项目将逐渐杀入市场，竞争加剧。在投资需求减退，市场总体客户量大幅减少的形势下，当前开发商绝对不能观望，与买方相互博弈只会加速市场降温，形势更加严峻。

接下来，开发商应该重新审视市场及客户变化，应该有所作为，正面积极引导市场。对此，东莞中原研究部认为，当前开发商的两大要务是：“合理定价”和“阶段性促销包装”。理由是：目前东莞房价见顶，小幅降价作用不大，虽然大幅降价对促进成交的效果最直接最大，但目前开发商是不会愿意这么干，也不会这样干。那么目前开发商们首先要“稳”，先稳住房价，新品入市合理定价，接着对项目产品进行阶段性促销包装。目前市场不是没有客户，而是客户在观望，客户量少了，可以通过促销包装来增强对客户的吸引力。据东莞中原研究部监测发现，上周就已有个别项目率先进行促销，效果还是不错，说明只要价格合适，客户还是会出手。