上海细则松绑“普通住宅” 新政首日260套成交

10月31日，上海如期松绑了“普通住宅”标准，并现定自11月1日起实施，新政实施首日260套住宅成交。

日前，上海市房地产交易中心连续公布了针对“首次购房”以及“普通住房标准”的修正细则方案。其中，享受优惠政策的普通住房标准调整为：“单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下”。

新住宅标准与之前多有不同。2005年上海公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内建筑面积1.75万元/平方米以下；内环线和外环线之间建筑面积1万元/平方米以下；外环线以外建筑面积7000元/平方米以下。

此次，根据上海市房地产交易中心针对新标准的解释：“单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高”。此外，“建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费，鼓励购买小户型住房，有利于交易双方合理定价，有利于节约集约利用土地”。

上海易居臣信房地产经纪有限公司分析师付琦将新旧两个标准对比分析发现，新标准以总价为限制性指标，虽然最高上限并未改变，但是执行运用却更为便利。比如，内环内购买户型小于140平方米，则单价可以突破原先的17500元/平方米的限制；比如购买内环内90平方米的小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米，由此市场上符合普通住房标准的房源有所增加。

汉宇地产董事总经理施宏睿表示，2005年规定的普通住宅价格标准如今已经被绝大部分新盘踏在脚下，无论在外环以外、内外环间还是内环以内，都有一些楼盘的价格正处于普通住宅和非普通住宅的价格红线之间，政策变动对楼盘的交易成本起到很大影响作用。

新标准实施的首日并未给成交量带来起色。根据上海市房地产交易中心的统计数据：11月1日共成交2.57万平方米，260套住宅，其中普通住宅占比6576平方米。昨日（11月2日）则成交了1.96万平方米，211套住宅。

据了解，10月份上海市每天的交易量基本维持在300套，最高时达到500套，“不过这包括办公用房和商业用房，如果剔除这些因素，每天的成交量也在一两百套，周六的成交量会略高一些。”付琦表示。

针对目前这一市场表现，佑威房地产研究中心主任薛建雄称：“普通住宅”的松绑起码让开发商可以用高单价的小面积住房来套用新标准，并给购房者带来享受优惠政策的可能。

“仅从新政刚实施两天的市场情况来看，新政可能给市场带来的成交拉动还难以明显表现出来。一个很重要的原因在于，很多银行的细则还在难产中。虽然细则已经出台，但是很多银行还没有明确‘首套’以及‘改善型’的标准，这就直接影响到贷款的发放，市场成交也将一度搁置。”付琦对本报判断称新政难以促使市场“明显回暖”。

一些开发商对于新政可能带来的市场触动也略显悲观。

一家全国知名开发企业营销经理对本报分析说，由于购房者对于经济宏观面，以及失业等风险的担忧，并没有改变其观望情绪。同时，目前针对优惠政策的细节依然还有待细化，因为目前的政策并没有对非毛坯房与非非毛坯房做出必要的区分，而非毛坯贷款的政策优惠几何也是个未知数。这些都成为抑制成交的因素所在。