瑞峰：东莞楼市“虚胖”暗藏危机 二季度有望重回健康理性

一、政策层面

1、全国宏观环境：全国各地楼市疯狂与冷清交集  鼓励刺激和从严并存

房地产对经济影响力大，楼市是否稳健是重点，利好政策频现。为保持全国楼市的整体热度，加快去库存的脚步，2016年第一季度中央继续出台利好政策，降低首付、税费调整等方面都释放利好消息，对全国楼市的热闹拉动起到重点推动作用。展望后市，“新政”出台力度和频度将减弱，楼市预计保持量价齐稳的态势。

“枪打出头鸟”，房价任意涨是导火线，过热的城市迎来调控。宏观环境的宽松，一线城市及部分热点城市房价非理性上涨，令决策层有所预警，开始对房价涨幅过热的楼市进行调控，如上海、深圳、南京、苏州等地都迎来从严政策，同时预示未来中央将实行“双向调控”，房价过热的城市或迎从严调控，理性发展的城市遭遇调控可能性较低。

2、东莞宏观政策：交通加深与深圳的交融  为深圳客入莞打下深厚的基础

2016年第一季度东莞宏观方面，除了全国大环境上的利好，交通上最为瞩目的是从莞高速、地铁1号线、沿海公路、石龙红海大桥、莞惠城轨等交通线路的进度，都给东莞带来惊喜，未来东莞通过轻轨、城轨、高速等多方相互交接及融通，加深与深圳的关联，逐步拉近莞深的距离，为深圳客入莞打下深厚的基础。虽然目前东莞楼市由于“深圳325新政”的影响，深圳客出现“隐退”的态势，但从未来发展大态势来看，深圳客入莞的步伐会依然不变，仍会对东莞楼市产生深远的影响。

二、 东莞楼市总体表现

2016年一季度的东莞楼市延续去年四季度的热闹，供需量皆创同期新高，价格更是创历年新高，成交量价涨幅皆是历年新高；但好看数据的背后却存在极大的市场反差，主要体现在：1月份深圳客入莞达到高峰；2月遇上春节淡季，供需回落；3月房价继续飙涨，但半路遇上深圳325新政，观望情绪开始蔓延，部分开盘项目遇冷，去货2、3成，与之前火热形成反差。

具体来说，今年一季度东莞楼市总结如下：

供应方面：一季度东莞住宅供应量约176.79万㎡，基本和去年同期持平，但处于历年同期新高，属于“低谷”中的坡点；供应高潮主要集中在3月份，热闹的楼市行情与在深圳从严政策前“抢跑”是主因。

成交方面：一季度成交再次居历史之巅，仅次于2015年第四季度的火热期，住宅成交量达289.64万㎡，同比涨幅124%，为历年同期涨幅最高的一年。一季度增速如此之高深圳客功不可没，投机客疯狂入市，将东莞量价推向巅峰。片区来看，自主引进深圳客带动大石龙片区楼市升温 ，而库存不足以及区域价格“虚高”致使松湖、临深片区成交下滑；

成交均价：一季度东莞楼市住宅均价已经突破11000元/㎡，达到11538元/㎡，环比上涨14%，同比上涨30%。东莞楼市房价从10000元/㎡到11000元/㎡的突破仅用了不到3个月的时间，价格上涨速度之快前所未有，一季度东莞价格领涨全国，在深圳客的推动下，不少镇区涨幅都超过100%，东莞楼市价格“虚高”成分较多；七大片区价格齐涨，临深、滨海、松湖片区涨幅超20%。 

住宅存量：截止到2016年3月31日，东莞住宅存量仅有297万㎡，消化周期仅有3个月，库存量已经降至历史新低；临深、滨海、松湖片区消化周期不足3个月，片区供需矛盾严重。

三、 供应情况：一季度供应量“同期中出类拨萃”    二季度供应节奏或将放缓

受春节假期的影响，历年一季度都是楼市供应市场中的“低谷”，2016年一季度东莞住宅供应量约176.79万㎡，基本和去年同期持平，但处于历年同期新高，属于“低谷”中的坡点。

从月度供应走势来看，2016年第一季度的供应高潮集中在3月，住宅供应量创历年同期新高；一方面一季度延续了2015年热闹的楼市行情，加上宽松的信贷和降低税费等利好政策环境给予楼市持续向好的信心，房企推货相对积极。

另一方面在预估深圳从严政策即将出台前，为避免深圳客户的流失，3月中下旬多盘“紧急”加推，松湖碧桂园、万科云城、佳兆业御龙山、碧桂园智慧家、米兰天空、荟翠连城等纯新项目也集中亮相，一定程度上推高了3月的整体供应量。

从目前市场情况来看，深圳325政策对东莞楼市影响明显，观望情绪加重以及深圳投资客的撤离等影响，东莞楼市降温明显，预计二季度房企的加推策略将会调整，推货热情将有所下降，市场整体供应节奏也会有所放缓。

1、物业类型：同比一路飘红    批量推货策略助洋房供应占比69%

从各物业类型供应来看，2016年第一季度的供应主角依然是洋房产品，约占总供应量的69%，批量加推、借助火热市场快速去货是多数房企的主要推货策略，一季度洋房供应量达10万㎡以上的项目有松湖碧桂园、嘉宏锦城、南部湾万科城、嘉华星际湾四个项目，合计供应量约占住宅市场整体供应量的32%。

非住宅供应上涨幅度大，供应套数及供应面积同比分别上涨110%和60%，环比2015年第四季度接近持平。主要原因是：一方面一季度东莞楼市投资需求旺盛，房企借机加大非住宅的供应，如南城旺南驹大厦、塘厦的观澜湖君悦山等写字楼项目齐推新品；第二，经过2015年的集中式推货及快速去货，多数项目皆进入尾盘阶段，住宅产品库存量低，房企将推货目标转战非住宅市场,车位、商铺等产品陆续上市。

2、区域供应：大石龙片区异军突起   松湖、临深片区供应缩水过半 

从片区供应来看，2016年一季度松湖片区和临深片区虽然依然是东莞楼市供应的主体，但对比2015年第四季度，两大片区的供应量缩水近45%，原因是2015年下半年这两大片区新品集中上市且均快速去货，2016年部分项目都处于尾货阶段，局部区域甚至出现阶段性断货情形，故2016年一季度推新货体量整体不大。

大石龙片区是今年第一季度供应市场的新星，供应量环比增加3.5倍，片区价格洼地和交通优势逐渐凸显，再加上其他片区价格快速攀升的倒逼下，部分深圳客被二次挤压至该片区，片区房企推货也相当积极。

从镇区供应来看，松湖碧桂园“倾盘而出”，大岭山供应19.6万㎡成为镇区供应之王；南部湾万科城推货量大，金地时代广场、中惠悦峰、虎门万科城等项目齐助虎门镇排名第二；石龙嘉华星际湾、新鸿基·珑汇等项目助力，石龙供应量16万㎡，位居前三。

3、房企推货： 外来品牌房企推货项目遍地开花    一季度成万科、碧桂园主秀场

从房企推货量来看，2016年第一季度供应市场成为外来品牌房企主战场，万科、碧桂园近两年疯狂在莞拿地，在大部分房企皆进入无货可推的现况下，今年的供应市场成为了万科与碧桂园的主秀场，一季度推货力度不相伯仲；此外，嘉宏国际、保利、佳兆业、金地集团、新鸿基地产等外来品牌房企推货项目遍地开花，而本土房企则只有嘉宏集团、信鸿地产榜上有名。面对需求旺盛的市场，无货可售、无地可持续开发是目前东莞本土房企面临的僵局。

4、产品分布：70-100㎡产品供应占大头   供应占比环比上涨13%

5、项目推货：3月底多项目扎推开盘加推    成交实况将在4月上旬呈现

（备注：下表的销售率不代表开盘当天的解筹率）

四、 楼市成交：非理性需求入市促成交创历史之巅     “虚火”太旺楼市急需“瘦身”

2016年第一季度成交再次居历史之巅，仅次于2015年第四季度的火热期，住宅成交量达289.64万㎡，同比涨幅124%，为历年同期涨幅最高的一年。一季度增速如此之高深圳客功不可没，投机客疯狂入市，将东莞量价推向巅峰。从深圳客表现来看：一季度入莞达到高峰，助力东莞楼市行情持续热闹，热门区域楼价节节攀升，价格洼地优势逐渐减弱，深圳客被二次挤压至大石龙、城区等片区，疯狂的深圳客使东莞楼市“虚胖”起来，一旦市场环境发生变化，楼市量价均会被抽水；而深圳325新政这剂“药方”将有助于东莞楼市“减肥”以及“摆脱亚健康”的状态，新政给失去理性的深圳客和信心爆棚的房企当头一棒，投资客的撤离、深圳客的观望情绪加浓，都将带动东莞楼市慢慢回归理性。

1、政策与成交：宽松与从严并存     引导“任性””楼市健康理性运行

2016年房地产行业政策主基调依然是去库存，整体上来看全国宽松，局部从严。

通过历史资料梳理及上图可见，2015至2016年是史上利好政策出台频次最密集，数量最多，政策力度最大最集中的一年，这直接带动东莞楼市成交的量价高升。今年一季度，公积金存款利率上调、个人最低首付25%等政策皆为楼市一路攀升的“催生素”，但随后的“营改增”、“深圳325”新政也在引导楼市回归理性。

而从后市发展来看，虽然房地产市场政策主基调是去存库，但若房价涨幅过快，投机占比过高，房价已脱离市场承受能力，市场已发展为极不理性的态势下，政府必定会再次拔出“利剑”。

2、 物业类型：公寓涨幅最高     商铺成交涨幅小

同比去年同期，今年一季度东莞楼市成交红海一片，各物业成交表现强劲，洋房老大地位稳固，成交占比约78%，同比上涨123%；投资需求依然旺盛，近半年公寓成交涨幅大，其中一季度住宅公寓成交大放异彩，中央财津、富盈东方华府、康联汇展中央等项目成交出众，季度成交套数超200套；商务公寓成交市场同样精彩，万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场项目成交皆超过300套；一季度写字楼市场同样表现亮眼，万科中心、纺织交易广场以及观澜湖君悦山等项目写字楼成交可观。

变化幅度较少是商铺产品成交，一方面东莞商业市场相对冷清，商业投资价值无法跟广深对比，投资回报率低，客户投资需求较弱；另一方面东莞镇区商业发展相对落后，高端消费需求较弱，大型商业中心发展缓慢，目前成交产品以住宅底铺和社区商铺为主；此外电商冲击、实体经济的下滑等因素也是商铺成交涨幅不大的主要原因之一。

3、片区成交：大石龙片区自主引进深圳客楼市升温    库存不足松湖、临深片区成交下滑

整体上来看，今年一季度，滨海片区、大石龙片区成交占比上涨幅度大，临深和松湖片区成交则出现下滑。滨海片区中虎门、沙田、厚街三镇住宅成交皆进入镇区成交排名前五，虽然近一年来虎门价格大步快涨，但购买力强劲的深圳客依然买账，一季度虎门拿下了成交量的冠军宝座，南部湾万科城的贡献率大；沙田得益沿海高速的开通及价格优势，成为深圳客主攻另一区域，汇景御海蓝岸、佳兆业·碧海云天、信鸿蔚蓝海岸、礼顿·金御海湾等多盘发力，主打深圳市场，成交不俗。

大石龙片区是今年一季度的亮点，项目二三级联动主动引进深圳客是一个方面，而价格洼地和交通优势则是吸引深圳客入驻的原因之一，嘉华星际湾、嘉宏锦城、新鸿基·珑汇、石排国际公馆等项目是主要贡献楼盘。

松湖片区和临深片区在持续近半年多的热销后，一季度存量不足，部分区域如凤岗、塘厦等镇更是出现断供现象，而区域价格涨幅已经超出预期，致使深圳客二次转移至更有价格优势的东北片区和中山、惠州等地；深圳325新政后，对两大片区影响颇大，深圳客进入观望期，而区域“虚高”的价格也超过本地客的承受能力。

4、成交结构：豪宅别墅成交上涨幅度大    70-100㎡刚需成交占比38%

5、房企排名：万科集团依然是领头羊   本土房企光大地产松湖片区掘金

五、价格情况：东莞一季度房价领涨全国     临深、滨海、松湖片区涨幅超20%

从季度趋势图来看：一季度东莞楼市住宅均价已经突破11000元/㎡，达到11538元/㎡，环比上涨14%，同比上涨30%。东莞楼市住宅均价从10000元/㎡到11000元/㎡的突破仅用了不到3个月的时间，价格上涨速度之快前所未有，一季度东莞价格领涨全国，在深圳客的推动下，不少镇区涨幅都超过100%，东莞楼市价格“虚高”成分较多，楼市暗藏危机；随着3月底楼市开始降温，深圳客受东莞房价高企、中介丑闻等因素影响，已经逐步在撤离，不少楼盘价格回调，区域价格也有所下滑，预计二季度东莞楼市价格会逐渐回归理性，或会出现去年以来的首轮降价现象。

1、物业价格： 塘厦经济小别墅热销    轻轨沿线商务公寓价格涨幅大

从各物业类型成交价格来看，一季度别墅价格涨幅最大，环比上涨29%，主要是因为塘厦新盘卓越蔚蓝山160-164㎡的经济小别墅成交贡献，成交均价29694元/㎡，对整体别墅价格拉动幅度大。

此外，上涨幅度较大的还有商务公寓产品，一季度成交集中在城区和虎门、厚街等轻轨沿线的热门区域中，随着轻轨开通在即，投资类的产品价格也在逐步提升，商务公寓的价格也水涨船高。

2、片区情况：七大片区齐涨   临深、滨海、松湖涨幅超20%    片区房价日益分化   

从片区价格走势来看，一季度七大片区皆呈现上涨趋势，在深圳客的推动下临深片区、滨海片区和松湖片区价格涨幅皆超20%。其中临深片区的价格已经遥遥领先其他片区，其中塘厦一季度价格已经突破20000元/㎡，凤岗、黄江的价格也已超过了15000元/㎡；临深片区的价格已达到了制高点。而3月底开始深圳客观望情绪加重，楼市降温，二季度片区价格回落概率很大。

3、区域价格走势：3月房价镇区涨幅集中在20%-50%   塘厦、大岭山涨幅最高

2016年东莞一季度的镇区价格涨幅是最为明显的，对比2015年的3大重要节点月份来看，涨幅幅度集中在20-50%中的镇区是最多的。其中塘厦、大岭山的价格涨幅是最为显著，深圳客推动是其一，卓越蔚蓝山、松湖碧桂园高开也是主因。

3、 单价区间：10000-12000元/㎡成交占比涨幅大     深圳客主导项目贡献大

六、存量情况：住宅存量297万㎡  消化周期仅有3个月  库存告急

1、存量分布：临深、滨海、松湖片区消化周期不足3个月     片区供需矛盾严重

2、存量结构：别墅存量占比约26%    70-100㎡刚需产品存量低

七、开工情况

1、整体状况：东莞3月迎来开工热潮    住宅开工如火如荼

2016年第一季度东莞迎来开工热潮，合计总开工量达到317.36万㎡，其中3月份表现突出，住宅开工157.68万平，同比增长143%。受到去年深圳客购房热潮的影响，第一季度住宅新开工高达231.67万㎡，同比增长48%。在非住宅方面，第一季度新开工也达到85.7万㎡，同比增长34%。

2、新开工走势：楼市低库存是主因   三月份开工量创下历史同期新高

2016年第一季度经过年末短暂的沉寂之后，商品房开工量在三月份迎来井喷式的增长，3月份开工量达到212.09万㎡，创下东莞历年来同期新高。经历一年多深圳客购房狂潮后，东莞全市住宅存量消化周期已降至3个月，库存出现严重的不足，急需补充房源；此外，在深圳客的推动下，东莞房价节节高升，屡创历史新高，丰厚的利润回报也推动了房企的开工热情。虽然深圳楼市325新政推出，深圳客开始减少，东莞楼市也降温明显，但在低库存的支撑下，预计二季度的开工市场依然会持续在高位上运行。

3、新开工区域分布：滨海片区为开工主力   虎门遥遥领先

2016年第一季度共有17个镇区、31个项目动工，合计总开工量达317.36万㎡，迎来开工热潮。从区域上看，第一季度虎门万科云广场、客天下花园 、天伦居和依林家园四个项目齐动工，区域开工量遥遥领先。麻涌和沙田紧追其后，其中麻涌的新项目碧桂园凤凰湾畔花园和碧海蓝湾花园可谓风头正盛，开工体量很大。从整体上看，滨海片区成为第一季度开工主力。

4、新开工各类型：洋房持续强势    开工占比约66%

5、纯新项目镇区分布 ：纯新项目开工热   虎门桥头现大手笔

第一季度东莞纯新开工项目高达20个，纯新开工的热潮风靡尘卷东莞各大片区。其中虎门独占鳌头，万科云广场、客天下花园 、天伦居和依林家园四大项目进入开工阶段。桥头和凤岗也不落下风，桥头有恒丰商业楼、逸品居和满都花园3个纯新项目动土；而凤岗则有瑞安居和凤凰台2个项目。此外，常平、沙田、麻涌、石龙等镇区皆有1个纯新项目动土。

八、后市展望

1、全国环境：一线城市的需求将继续外溢到周边区域  东莞发展机会仍存

2016年一季度房地产政策宽松和从严并存，一线城市的限购加码，加上中国正在形成大的城市集群，导致在一线城市被限购的需求转向周边的城市，或会产生更多的需求外溢效应。目前，相当一部分资金在寻找出路，一线楼市如果没有投资机会，这部分资金一定会在距一线城市辐射范围内的城市，或一些产业和经济发展有潜力的城市寻找机会，而东莞正处于广深两地之间，后市随着城轨及轻轨的完善，将会继续承接两地的外溢需求，房地产发展仍极具发展机会。

2、东莞环境：疯狂市场势必会遭遇调控的命运  理性健康发展是活下去的关键

房地产市场政策主基调是去存库，但并不是意味着市场可任由发展，成为脱缰的野马！若房价涨幅过快，投机占比过高，房价已经脱离市场承受能力，市场极为不理性的态势下，政府必定是会再次伸出干预之手。

最新数据显示，一季度房价上涨最凶猛的城市不是北上深，竟然是东莞，以23%的涨幅位列第一，这组数据暗藏着风险，若后市东莞房价继续任性，必将逃不过“枪打出头鸟”的宿命，遭遇调控的可能性很高。

但3月下旬，在深圳“325新政”出台之后东莞楼市有所降温，部分新盘新品入市定价低于预期，定价贴近市场，部分房企有意识让市场回归理性，但需要大家的共同努力，不是个体能扭转形势。

3、客户：“房价虚高”让深圳客止步  降温味道袭来 合理定价是“跑货”的王道  

去年“3.30新政”发布之后，深圳房价飙涨，迫使深圳客大幅外溢至东莞，所到之处基本带动区域房价明显上涨，凤岗、塘厦等地房价冲到“天花板”的态势。深圳“325新政”的出台，让疯狂的深圳客从东莞抢房大战中忽然清醒过来，看到东莞也出现非理性的上涨，东莞“房价虚高”成为深圳客的共识，开始放缓入莞脚步。

今年3月下旬开始，东莞大部分区域都出现深圳客来访量减少的情况，观望情绪逐步加浓，部分项目有来访，但基本以了解市场为主，不认筹不购买，让东莞楼市感觉到深圳客忽然间消失；而目前价格又超于本地需求的承受力，本地客户也在观望，整体市场现滞涨走稳的状况。

对于后市，虽然去年大部分房企业绩普遍向好，没有过大的资金压力，加上今年年初深圳投机客户推波助澜之下信心大增，部分房企大幅提交售价，摆出不愁卖，慢慢卖的心态。但从目前市场综合评估来看，不可盲目高开，否则得不偿失，对项目的形象也会有影响，预计下半年东莞将迎来新盘新货的集中上市期，为避开激烈的市场竞争，建议开发商理性定价，及时推货。在理性健康的市场中，深圳客会持续到来，但也需重点挖掘东莞本地需求，让两股力量相对平衡运行。

4、推货：稳健推货将是房企的主要策略   滨海、松湖是重点供应片区 

2016年第二季度推货节奏相对平稳，由于市场形势的转变，“稳健推货”将是房企主要策略，采取激进推货的可能性不高，滨海片区、松湖片区将是推货重点，如滨海片区或有万科云城、连升豪庭、紫薇银座、碧桂园长安名府等新盘入市；松湖片区则有碧桂园名座广场、天瑞花园、碧桂园林森艺境花园、万科金域缇香花园、万科松湖传奇2期左岸等项目。

房企方面来看，万科、碧桂园等地产大鳄将是供应的主角，去年招拍挂正常拿地或协议收购的项目或会陆续入市，尤其是碧桂园项目仍会冲击东莞楼市。另外，深圳客蜂拥而进的临深片区纯新盘入市量有限，将以旧盘加推为主，如清溪华桂园四期、珠江观澜御景、祥利上城四期、春晖国际城二期等项目将推新品上市。

5、成交量：刺激本地需求入市  赢回深圳客的心  将是保持成交热度的关键

在深圳客疯狂进驻的大潮中，东莞楼市的出色表现已引起全国的关注，量价指标皆走入全国排名的前列，也正是这波深圳客的疯狂，东莞房价涨幅过高，先是超过本地客的心里承受力，本地客买房梦开始遥远，再是打破深圳客的底线，让他们从疯狂的状态中清醒过来，认识东莞房价的确“虚高”，支撑东莞楼市成交两股力量的观望，势必影响成交量的涨幅。4月开始，剔除松湖碧桂园的影响，大部分项目成交都出现降温的态势，定价过高的项目去货仅有2-3成，开盘基本卖完的高去货已经是往事，因此后市成交量是否保持热度，跟定价有关，如何刺激本地需求入市，重新赢回深圳客的心将是关键。

6、成交价：房价增速或回归理性发展的态势   临深片区仍将高房价的代表

2016年第一季度住宅价11538元/㎡，同比2015年第四季度9797元/㎡，环比增速达到14%，与以往保持5%—10%的理性增速有明显的涨幅，处于抛物线的最高点，后市东莞房价增速或逐步下滑，增速将逐步回落在5%-7%左右的水平，东莞整体住宅均价预计将在11000元/㎡上下浮动。其中临深片区的凤岗、塘厦或仍将是东莞高房价的代表，主要因供应短缺及深圳客的影响，均价保持在2万元/㎡左右运行，大涨大跌的可能性不高。另外，随着地铁2号线的正式运营，轨道沿线区域房价仍有望迎来小幅上涨的态势，尤其是城区、厚街、虎门等地。