大牌来袭！保利余英做客《深圳事大家议》特别节目专访报道

过去一年里，深圳最火热的话题，莫过于卖楼，受捧、受捧盘屡屡皆是。房价一涨再涨，不少深圳人都深感买不起房了！今天，保利地产副总经理兼东南片区董事长，余英博士做客先锋898《深圳市》，与你零距离交流！到底深圳房价高不高？那深圳房价未来是如何的走势，深圳人应该去哪里置业？

身份定位：预测帝or网红大v？

主持人：微博上接近90万个粉丝，有人说你是网红大v。

余英：现实生活中，很多人说我很绅士。但在微博上，其实我是很实在，很白羊座的。微博是一个很公开、公平的平台，在上面可以畅所欲言。我个性是很直，想到什么就说什么的。而且我说的都是很现实，所以很多人都说我是不是来托市，其实并不是。实话说书，才能代表我的观点。

小夫妻、逃离深圳，你会跟随吗？

主持人：今天一条新闻引起里朋友圈的热议，说的是一对小夫妻把深圳的房卖里，回老家一下子卖了4套房。我身边很多朋友都在说要不要卖掉深圳的房子，回老家，安安稳稳就这样过。关于逃离北上广深，余总您是怎么看的？

余英：逃离北上广深，这个话题已经是老生常谈了。我觉得年轻人不应该有逃离一线城市的想法。在一线城市，不仅是有个更好的工作环境，还有更好的成长、发展空间。常言道“听君一席话，胜读十年书”，说的就是人需要与高水平的人交流，才会更好地成长。深圳有很多受过高等教育的人，也有很多成功人士，与他们交流，可以让年轻人的视野更开阔，知识面更广。

而且，一线城市是政治中心，更是经济中心，经济发展迅猛，就业、创业平台大，机会多。年轻人在这样的环境下，更容易取得成功。一线城市的教育、医疗等环境都比三四线城市更优越，让下一代更好地成长。

而且，深圳是一个开放、宽容的城市，对青年创业、就业的支持，对创新的支持，都吸引了全国各地的青年精英汇聚于此。深圳人的平均年龄不到30岁，是一个很年轻的城市，也是一个很活跃的城市，青年人容易在深圳找到自己的归宿感和认同感。

主持人：现在有一种声音，深圳出去的孩子就是不一样。余博士，您认为这是什么原因造成的？

余英：北上广深这四个一线城市，都与国际接轨，在这里长大的孩子，从小就身处在国际化都市里，接受国际化的咨询、教育，与巴黎、伦敦等大都会一样。再者，深圳靠近香港，国际化程度更高，接受到更多的信息与资源，所以当这些孩子到了外面，尤其是北方的时候，就显得很不一样，在社会知识、人文地理等方面积累更多，知识面、视野很广，思维方式也很好。

大佬眼中的深圳——投资的不二之选

主持人：深圳的发展在哪里？

余英：首先，深圳本体的发展是很好的。作为全国最具创新型的城市，吸纳全国的人才；第二，深圳底子好。公民素质本科比例极高。这一点就比广州更具优势；第三，现有的城市规划在逐步升级。前海自贸区的规划，还有宝安大空港规划，都让深圳一线城市的辐射作用加强。而且现在宝安机场已经升格为国际枢纽中心，与白云机场首都机场有着同样的地位，国际航班更加密集，为深圳带来更多的国际咨询；

其次，深圳的发展多中心规划，现在已经有福田、前海等中心，未来极有可能在龙华还有一个中心。但深圳的土地很少，深圳要进一步发展，就要打破土地资源的局限，进行环深地区大片区的中心布局——卫星城。深圳要发展，只能往外走。周边临近的东莞、中山、珠海、汕尾等，凭借交通、地理优势，将会成为深圳的卫星城，政府也在推动卫星城的形成。东莞的地铁与免费高速，让莞深同城加速；而深中通道的落地，让中山的置业进入大桥时代；高铁的开通，汕尾也进步深圳1小时生活圈内；港珠澳大桥的规划，让珠海成为交通枢纽。这些，其实就是政府在环深大片区的布局。

而且，现在科技发达，进入网络时代，没必要所有人都挤在深圳，生活、工作可以有分开。工作在深圳，居住在周边配套好的地方。

近几年，随着城市的发展，保利在临深区域也在布局，中山、珠海、东莞、汕尾等，四城17盘，造就了大深圳的生活圈，如中山的保利林语，年初开始销售额一直是区域的领先，其中70%客户都是深圳客户卖。这都说明很多深圳人都在往外面跑，在外区置业已经是一个趋势。

主持人：深圳的房价到底高不高？

余英：从深圳在全球的地位来看，还不能说深圳的房价失控。从收入看，近几年百姓的收入增加，存折里的存款也增加了，对房价的接受程度提高。

而且，我们所说的房价是指网上可查询的签约价，房价高不高决定于一个项目开盘时的去化情况，若销售近8成的则说明不高，去化仅3成的也就真的高了。对今年深圳楼市成交热闹，开盘去话都接近8成，这说明很多深圳人有能力购房的。北上深广，全国一线城市的排名都是实实在在，发展不可限量，对珠三角区域的中山、珠海、东莞辐射影响在逐步加强，未来路通、桥通，将会有更多人才进入深圳，

一座如此充满活力的城市，房价都是与之相匹配的。所以，深圳房价并不高。

主持人：对于3.25楼市新政，对深圳楼市是怎样的影响？

余英：政府出台的政策，不是为了降低房价，而是在于稳定市场。数据显示，在2015年深圳购房人群中，非深户占比约70%，深圳楼市的疯狂，一部分原因是过多的外地人口到深圳置业导致的，非深户社保1改3，有效制止了外地购房者的过多涌入。而且深圳楼市的上涨，也让很多的投机者看到机会，纷纷出手炒楼，低价买入高价卖出，乘机获利，也助长了楼市的泡沫。新政的出台，限制了投机者的投机行为，让真正有居住需求的人进行购买，让楼市回归理性；

新政一定程度抑制市场需求，包括深圳正筹备填海的计划，都是使真正有需求的人能买上房子。目前在深圳置业仍是良好的时机，尤其是市中心的房子，投资前景还是会看好。

深圳人何处是家？

主持人：微博上，大家对你印象对深刻的就是对楼市的预判，很多人都称你是预测帝。

余英：预测的作用不在于逞口头之快的“娱乐”，对企业来说，是生死攸关的对预期的战略性判定，是做了一系列数据采样、市场调研工作后才得出的谨慎结论。

从2011年开始，每年12月28日我都会发布下一年的楼市预测。新浪房产也做了一个统计，把楼市大佬的一些预判都列出来，我的预判是最准确的，尤其是2011年底，当时很多人都不看好楼市的发展，部分开发商甚至减少开工量。但是我却看好2012的楼市发展，认为是一个机会点，加大开工，当年3月楼市迎来小阳春，保利早有准备一举获得较好的销售业绩，进入千亿俱乐部。所以，同行也就笑称我是预测帝。

主持人：余总，你觉得近年楼市会是一个怎么的走势？

余英：在去年年底，我就预判了今年的市场，是兼并重组年。第一季度，中海、中信的重组已经走上日程。另外，近年，我认为上半年就是放量，像保利、中海、万科等品牌开发商第一季度都创新业绩，继续保持快速增长态势。5月放量，开发商都完成了半年任务后，紧接着就是价格的上涨，还会持续走高。

主持人：那深圳市场今年是怎么样的表现？

余英：其实，从昨天开始，就有很多同行问我，“你怎么看深圳楼市？”我还是看好深圳楼市的。马书记的到来，在城市规划上，做了一系列的动作，引进多所优质的医院、学校，丰富了深圳的城市配套，补全了深圳的短板。同时深圳机场将“提升国际枢纽功能，强化区域性枢纽机场功能”，升格为全国第四大国际航空枢纽机场。这两个举措，相当与给深圳插上翅膀，有助于深圳经济的进一步腾飞。经济的发展，也会吸引人才进驻，创业者、从美国回国的人首选深圳。所以深圳房价，市中心还会持续涨。

回顾最近十几年，深圳只有在2008年下跌6%，2010年国五条严控下调5.4%.其余全是上涨，部分外区盘，市政配套跟不上，开发商定价过高的，可能会稍有回落，这也是很正常的。而且近期市场的动荡，部分二手市场的乱报价也是有一定原因的，不能因为二手市场上个别小买家乱给价就判定大市。

主持人：那我们应该怎么选择置业？

余英：我一直坚持“中心城市的城市中心”， 只要选择好的开发商、好的物业管理的楼盘，房价还会翻番，深圳的城市等级在这儿摆着，它未来就是世界级城市，跟香港经济一体化以后，它就是典型的世界级城市，珠三角的活力是长三角、京津唐无法比的，这一块今后绝对有非常好的发展，而且深圳的基础好，深圳从改革开放之初就是一帮子有思想、有闯劲的人士，而且底子好，都是本科以上，我非常看好深圳。

中心城市的城市中心是最佳选择，但有时候还有次选择，次选择就是看它阶段性的涨，这个，就是要看城市规划和轨道交通。比如前段时间东莞的保利百合花园卖八千的时候，我“忽悠”所有的深圳客快去买，很多人不信我，那么远，我又没让你去住，我让你投资，你管它远不远呢？结果就一年时间已经涨到2万了。

另外，买房以后要经济一点。不要太大，够用就好。以后保利在临深地区的房子都不会很大，趋小化。

主持人：对于现在买房，怎样判断未来有大的升值空间？

余英：看升值空间大不大，最重要的就是关注轨道交通，升值空间可以超越距离，其次选择市场上稀有的资源房，比如海景、温泉等稀缺资源或配套，因为资源有限，基本上是买一套少一套，有人好山，有人好水，买房还是要看自己的眼光。同时还是那句话，投资也要看中心城市的城市中心。

保利5.0居住体系

主持人：保利在产品方面是有着怎么样的设计理念？

余英：每次样板房开放都有很多同行来参观学习，这就说明保利的产品确实好，值得同行学习，这也是我们希望看到的。

同样一块地，可能不同的人能做出不同的产品，同样的产品，不同的人有不同的营销手段增加附加值。这两头就是我说的微笑曲线，一个产品从研发、定位到生产过程，到营销、服务，这是一条线，能够增加附加值的是前面和后面，把这两端拎起来就是一个微笑曲线。

就像汽车，世界上汽车有两派，一个是德系车，工程师说了算，一个是日系的，销售说了算。过去我们很多企业走的是德系的道路，工程师说了算，生产什么就是什么，不管销售。日本车可能过多的管了销售，过多的注重客户体验，省油，结果前后保险杠不要了，带来了危险。

真正好的企业应该是有德系车和日系车两种思路相结合的，微笑曲线的两端结合起来，了解什么样的东西最适合市场，业主最需要什么，打造出适合市场、客户需求的产品，这样的房地产企业，无论是在上半场还是在下半场，很好地在市场竞争中立于不败之地。

主持人：政府对小区的配套规划越来越重视，你认为一个成熟的小区需要具备哪些功能？

余英：一个好的社区，应该是满足家庭全部居住成员的需求，而且对不同的成员，都能够满足不一样的需求。就像保利5.0人居系统。

5.0系统分为五个方面，第一个方面是全生命周期住宅，全生命周期住宅是什么意思呢？它有几大特色，第一大特色是全生命周期，顾名思义，从买房子开始，一口之家、两口之家、三口之家，到五口之家，到小孩出国留学，孔朝老人，又变成两口之家，普通的三房可以随着家庭生命周期的变化而变化格局，我们通过轻质隔墙材料和室内框架结构的专业设计，达到了这样一个目的，户型是可变的，可以一房，可以两房，可以三房。

当然三房的空间，如果五口人一起住，收纳是非常大的问题，所以全生命周期住宅的第二个特点就是它的收纳特别强大，从玄关开始，到客厅的背景墙，到房间的收纳，有机会的话邀请各位媒体朋友邀请保利在琶洲的总部看一下，那里有我们全生命周期房子的具体展示。

第三个特点是适老化特征，谁家都有老人，老人过来帮您带孩子，老人会居住在这所房子里，有的时候老人在老家，总觉得不放心，想带在身边一起照顾，那么房子的适老化就非常重要，适老化体现在非常多的细节上，比如房间进门玄关处换鞋的地方一定有一张椅子，椅子旁边有扶手，方便老人换鞋之后站起来的时候有一个扶手，他会轻便很多，包括马桶旁边、老人住的房间床旁边都有扶手，还有几节按钮，比如坐轮椅的老人，他的房门比正常房间的门洞要宽，非常多的细节都体现了适老化特征。第四个特征是适童化、适幼化，现在国家放开二胎政策，未来可能三胎、四胎都有可能放开，家里面孩子一多，尖尖角角、放孩子的浴盆，怎么给孩子洗澡，如果浴室的门洞开得太小是没有办法给孩子洗澡的，在座的男士可能没有深刻的体会，但是我想女士们都有体会，全生命周期住宅讲的就是这四个方面的特征：强收纳、空间可变、适老、适童。

5.0人居系统的第二点就是社区物业，我们是充分联入互联网+，我们有一个熊猫开门APP，这是一个很智能化的设备，把小区物业的方方面面都联系起来了，包括维修、交水电费、洗衣、叫超市给你送上门、送今天的午餐、要新鲜的菜等等我们都在物业的智能化APP里面解决了。

第三点就是若比邻社区配套这一块，所有小区都不是独立的，你住房子不仅仅是住室内非毛坯三房两厅两卫，我们得买菜、得洗衣服，小孩下课了得有地方去，它是一个整体的生态系统，我们在社区配套这一块解决了这样一个问题，我们有品牌固定输出的比邻洗衣、比邻超市，这些都是固定搭配进去的。

第四点其实跟刚才的室内是有连通的，是养老这一块的东西，保利地产在养老这一块走得非常非常前面，我们的养老是通过三层体系来完成的，第一层体系叫做家庭养老，家庭有能力，老人家一起住；第二个体系叫做社区养老，我们在有条件的社区或者有需求的社区设一个健康生活馆，把行动不方便的老人可以托送到社区，第三个体系是机构养老，当然不是每个小区都有，我们也是视小区，有的区域的确有客户需求在那里，我们就会设这样的养老体系。

第五大特征是青少年教育的和乐荟，也就是大家经常说的四点半课堂，孩子四点半放学了，大人还没有下班呢，孩子就去社区青少年宫，老师辅导做作业，专家来上上课，孩子在那里学学艺术，学学钢琴，陶冶一下情操。

五位一体就搭建成了今年保利地产发布的5.0人居系统，相信它是一个很有诚意的，真正站在消费者的角度去考虑问题的人居系统，我们认为可以带领中国住宅的人居往前走一大步，它是很完善的东西。

听众互动

马先生：今年什么时候买房比较合适？

答：作为投资方面，第一位还是要往中心城市的城市中心方向考虑，深圳市中心在哪就买哪，大小户型都会升值。如果考虑既投资又自住，第一要考虑相对好的品牌房企和物业，其次交通要便利，尤其是离深圳近的而且假期不堵的高速，第三因为东莞的配套成熟程度相对深圳仍处于发展阶段，所以也要考虑相对齐全的社区配套，对老年人的居住生活尤其重要，综合以上要素考虑，居住生活就不仅宜居便利，而且周围的规划也会发展起来，升值就是自然的趋势。至于适宜的购房时间，各房企在一年里都会有半年任务和全年任务，基本在年中或年底等节假日期间都会有特别大的优惠促销，比如即将到的5月1日劳动节，都是适合入手购房的好时机，所以在节日前建议多跑三家对比，买到最适合自己的住宅。

唐先生：深圳东的房子是否看好？升值前景如何？

余英：政府在深圳东进的规划中投入大量的资金，比如铁路、轻轨、高速等，而且目前政府也在催促东进的发展进程，小区都是随着交通快速升值，未来投入的200亿都是平均分配到沿线的楼盘业主。跟着政府发展的脚步走，永远都不会错。

唐先生：相对深圳来说，在国外是否更值得投资？

余英：还是那句话，投资首选中心城市的城市中心。中国就四个一线城市，而且深圳是一线城市中发展相对快速的，国外很多地方都难以跟深圳相比，从投资角度看，深圳比国外更具备投资的潜力。投资必看回报和考虑成本，比如在美国购房税收和管理费都是相当高的水平，正常情况下能买得起不一定能养得起。而且中国人这么多，大量的学生渴望在深圳读书，加上父母一起，需求量是十分巨大的，越是有需求的地方，房子就越值得投资。