瑞峰：新开项目“冷热不均”现象凸显 东莞楼市成交降温持续

一、导读

1、宏观环境：调控致一线城市市场降温初现   深圳楼市成交量跌价稳

3月开始，房价上涨的过热城市遭遇调控，调控之下的深圳、上海等市场购房热情立马熄火，新楼盘开盘去化率明显降低，且定价低于预期，二手房市场业主报价下调，市场降温态势明显。从深圳近一个月住宅成交量来看，3月下旬开始住宅成交已从此前1000套以上的成交量下滑至几百套；但价格方面相对坚挺，整体均价在5万元/㎡上下浮动，观望情绪成风，深圳市场进入调整的阶段。

同时，针对过热的城市，各地政府陆续出台调控政策，表现在北京通州预计五一前后出台“限购限贷”政策，未来来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约；河北香河出台楼市限购细则，备案后3个月内不许调价；南京设房价涨幅红线，单价3万以上年化涨幅不超8%等方面，政府从调控购房门槛、抑制房价上涨等手段进行调控，因此房价上涨的城市需注意。

2、新增供应：深圳客需求萎缩房企推货放缓  五一或迎新一轮供应高潮

上周住宅新增397套，面积约4.72万㎡，环比下滑76%；非住宅新增373套，面积约2.18万㎡，环比下滑66%。近期房企推货节奏有所放慢，一方面楼市因深圳客需求萎缩而有所降温，房企采取“少量加推，多次推货”的模式试探市场；另一方面五一黄金期将至，备战营销旺季，多数房企选择在五一前后推货，大部分项目新品集中于蓄客期，供应量减少在所难免。上周有两大纯新项目备案入市，分别是横沥的荟萃连城，推298套96-107㎡的刚需户型；万科在麻涌的纯新项目——万科·珠江东岸，89套149-151㎡的经济型别墅。随着洋房库存见底，投资类的公寓产品近期成交火热，盈滨半岛乘势加推265套41-75㎡非毛坯商务公寓。

五一黄金周将至，房企摩拳擦掌备战，预计东莞楼市供应市场或将迎来新一轮的推货高峰。从上周新拿预售证情况来看，临深片区将有新血液加入，汇景香樟公馆、卓越蔚蓝山、祥利花园、名流印象等项目新品将陆续推出。另外，东莞全市别墅产品供应量有所加大，松山湖纯新项目3号别墅、虎门万科花园、麻涌的万科·珠江东岸等皆有别墅新品加推。

3、成交量价：楼市成交持续降温  新开项目“冷热不均”现象凸显

上周东莞全市住宅成交1476套，面积约16.92万㎡，环比下降15%；非住宅成交815套，面积约5.03万㎡，环比上涨85%。上周东莞楼市成交量降温，一方面是因为自深圳“325新政”后，深圳客户大幅消退，市场成交明显降温；另一方面，新开项目“冷热不均”现象逐步凸显，定价理性的项目去货较快，价格虚高则面临着走货慢的困境，尤其是以深圳客为主力的片区，能否刺激深圳客批量出手，跟入市项目的定价紧紧相关；另外，即将进入五一假期，房企推货节奏放缓，大部分项目进入蓄客阶段，因此假期前成交相对较少。

4、成交均价：大部分项目定价较为合理  房价从虚高逐步回归理性

上周东莞楼市住宅均价12584元/㎡，与上周持平，东莞房价从虚高逐步回归理性并维持在理性水平，主要是因为：1、中低价项目拉动效应明显，新开或加推的项目中，如荟翠连城（8346元/㎡）、达鑫江滨新城（9405元/㎡）、哈啰小城（8946元/㎡）、石排国际公馆（8037元/㎡）等项目的单价区间集中在8000-9000元/㎡，拉低整体的均价；2、区域回归理性，横沥（8877元/㎡）、企石(7206元/㎡）、桥头(7438元/㎡）、中堂(7665元/㎡）、麻涌(7625元/㎡）等区域的价格都相对合理致目前楼市发展“不温不火”，进入常态化的发展趋势。

5、楼盘活动：4月每周基本都有新盘上市  定价高低影响项目去货速度

4月下旬以来，房企推货热情增加，每周基本都有新盘新品入市，为市场输入“新血液”，上周末也有2个新盘入市，分别为石龙汇星商业中心，推207套20-100㎡商铺，首层均价5.2万元/㎡；二层2万元/㎡；麻涌万科珠江东岸推290套150㎡联排别墅，成交均价约14000元/㎡ ，两大项目去货都在9成左右，成交客户以本地客为主，广州客、深圳客为辅。

另外，中惠悦峰、九龙1号、荟翠连城、万科松湖传奇等项目新品入市，但去货速度冷热不均，有些项目去货9成以上，有些项目仅有2成上下，主要原因跟项目定价有关及客户群有关，定价合理的项目，低于预期的项目走货理想；而高于市场预期或区域均价的项目，去货相对缓慢，可以说“定价是否理性”直接影响去货。

6、土地市场：横沥5.6万商住地再三降价出让   起始楼面地价1046元/㎡