瑞峰：新开项目“冷热不均”现象凸显 东莞楼市成交降温持续

一、导读

1、宏观环境：调控致一线城市市场降温初现   深圳楼市成交量跌价稳

3月开始，房价上涨的过热城市遭遇调控，调控之下的深圳、上海等市场购房热情立马熄火，新楼盘开盘去化率明显降低，且定价低于预期，二手房市场业主报价下调，市场降温态势明显。从深圳近一个月住宅成交量来看，3月下旬开始住宅成交已从此前1000套以上的成交量下滑至几百套；但价格方面相对坚挺，整体均价在5万元/㎡上下浮动，观望情绪成风，深圳市场进入调整的阶段。

同时，针对过热的城市，各地政府陆续出台调控政策，表现在北京通州预计五一前后出台“限购限贷”政策，未来来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约；河北香河出台楼市限购细则，备案后3个月内不许调价；南京设房价涨幅红线，单价3万以上年化涨幅不超8%等方面，政府从调控购房门槛、抑制房价上涨等手段进行调控，因此房价上涨的城市需注意。

2、新增供应：深圳客需求萎缩房企推货放缓  五一或迎新一轮供应高潮

上周住宅新增397套，面积约4.72万㎡，环比下滑76%；非住宅新增373套，面积约2.18万㎡，环比下滑66%。近期房企推货节奏有所放慢，一方面楼市因深圳客需求萎缩而有所降温，房企采取“少量加推，多次推货”的模式试探市场；另一方面五一黄金期将至，备战营销旺季，多数房企选择在五一前后推货，大部分项目新品集中于蓄客期，供应量减少在所难免。上周有两大纯新项目备案入市，分别是横沥的荟萃连城，推298套96-107㎡的刚需户型；万科在麻涌的纯新项目——万科·珠江东岸，89套149-151㎡的经济型别墅。随着洋房库存见底，投资类的公寓产品近期成交火热，盈滨半岛乘势加推265套41-75㎡非毛坯商务公寓。

五一黄金周将至，房企摩拳擦掌备战，预计东莞楼市供应市场或将迎来新一轮的推货高峰。从上周新拿预售证情况来看，临深片区将有新血液加入，汇景香樟公馆、卓越蔚蓝山、祥利花园、名流印象等项目新品将陆续推出。另外，东莞全市别墅产品供应量有所加大，松山湖纯新项目3号别墅、虎门万科花园、麻涌的万科·珠江东岸等皆有别墅新品加推。

3、成交量价：楼市成交持续降温  新开项目“冷热不均”现象凸显

上周东莞全市住宅成交1476套，面积约16.92万㎡，环比下降15%；非住宅成交815套，面积约5.03万㎡，环比上涨85%。上周东莞楼市成交量降温，一方面是因为自深圳“325新政”后，深圳客户大幅消退，市场成交明显降温；另一方面，新开项目“冷热不均”现象逐步凸显，定价理性的项目去货较快，价格虚高则面临着走货慢的困境，尤其是以深圳客为主力的片区，能否刺激深圳客批量出手，跟入市项目的定价紧紧相关；另外，即将进入五一假期，房企推货节奏放缓，大部分项目进入蓄客阶段，因此假期前成交相对较少。

4、成交均价：大部分项目定价较为合理  房价从虚高逐步回归理性

上周东莞楼市住宅均价12584元/㎡，与上周持平，东莞房价从虚高逐步回归理性并维持在理性水平，主要是因为：1、中低价项目拉动效应明显，新开或加推的项目中，如荟翠连城（8346元/㎡）、达鑫江滨新城（9405元/㎡）、哈啰小城（8946元/㎡）、石排国际公馆（8037元/㎡）等项目的单价区间集中在8000-9000元/㎡，拉低整体的均价；2、区域回归理性，横沥（8877元/㎡）、企石(7206元/㎡）、桥头(7438元/㎡）、中堂(7665元/㎡）、麻涌(7625元/㎡）等区域的价格都相对合理致目前楼市发展“不温不火”，进入常态化的发展趋势。

5、楼盘活动：4月每周基本都有新盘上市  定价高低影响项目去货速度

4月下旬以来，房企推货热情增加，每周基本都有新盘新品入市，为市场输入“新血液”，上周末也有2个新盘入市，分别为石龙汇星商业中心，推207套20-100㎡商铺，首层均价5.2万元/㎡；二层2万元/㎡；麻涌万科珠江东岸推290套150㎡联排别墅，成交均价约14000元/㎡ ，两大项目去货都在9成左右，成交客户以本地客为主，广州客、深圳客为辅。

另外，中惠悦峰、九龙1号、荟翠连城、万科松湖传奇等项目新品入市，但去货速度冷热不均，有些项目去货9成以上，有些项目仅有2成上下，主要原因跟项目定价有关及客户群有关，定价合理的项目，低于预期的项目走货理想；而高于市场预期或区域均价的项目，去货相对缓慢，可以说“定价是否理性”直接影响去货。

6、土地市场：横沥5.6万商住地再三降价出让   起始楼面地价1046元/㎡

上周，已经流拍过两次的横沥镇半山村5.58万㎡的商住地块,第三次出现在东莞国土资源交易网的“舞台”上。此次出让，横沥地块再次降价出让，比第一次下降4000万，比第二次降1850万，起始楼面地价1046元/㎡，低于2014年碧桂园横沥地块；近一年来，受临深片区房价快速飙升的影响，深圳客二次挤压至价格低洼的东北片区，横沥楼市也因此获利，市场去货速度加快，在深圳客的频频进驻以及区域的城市发展，地块有望成功嫁出。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交持续降温  新开项目“冷热不均”现象凸显

1.2供需量价走势：均价12584元/㎡与上周持平  价格从虚高逐步回归理性

1.3物业类型成交：洋房成交为仍主力   商铺环比涨幅明显

1.4产品类型成交： 70-100㎡成交占比大  环比上涨21%

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗155套夺榜首    横沥125套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡成交占比22%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 成交集中在200-300㎡产品

1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-10000元/㎡产品成交近3成

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-20000元/㎡成交占比6成以上

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-100成交为主流

1.6.6别墅各总价区间分布： 300-350万为主角

1.7楼盘活动：4月基本每周都有新盘入市  “定价是否理性”决定项目去货速度

1.8新增供应 ：深圳需求萎缩房企推货放缓  备战五一或迎新一轮供应高潮

1.9新开工：开工节奏有所放慢     南城总部基地持续开工

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：横沥5.6万商住地再三降价出让   起始楼面地价1046元/㎡

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1 货币乘数攀至十年最高水平 M2或将回落至13%下方

根据央行最新公布的数据计算，3月末货币乘数为5.10，创2006年6月以来的最高值。货币乘数用于衡量央行投放的基础货币能够派生多少倍的信用扩张，其等于M2除以基础货币。

随着信贷的加大投放，货币乘数已攀升至十年来最高水平，中国央行刺激新增信贷来支撑经济的努力是卓有成效的。货币乘数上升，主要有两个原因：一是存贷比取消后，商业银行贷款增加推升M2；二是降准。

1.1.12  19省一季度GDP排行出炉  广东GDP总量进入“万亿俱乐部”

截至4月20日，已有19省区公布了一季度GDP数据，目前榜单总量前三名的是广东、山东、河南，其中广东、山东两省GDP总量进入“万亿俱乐部”。从同比增幅来看，超过全国水平的有16省，其中重庆同比增幅10.7%居全国第一，垫底的河北仅增6.5%且低于全国水平。

1.1.3  政策力度一次强于一次 国务院“真金白银”添薪稳外贸

4月20日，李克强总理主持召开国务院常务会议，推出五方面的政策措施促进外贸回稳向好，既有真金白银，又有自贸区创新制度，分别是：

1、鼓励金融机构对有订单、有效益的外贸企业贷款，扩大出口信保保单融资，增加短期出口信保规模，提高部分机电产品出口退税率；2、完善加工贸易政策，取消加工贸易业务审批，健全事中事后监管机制；3、扩大跨境电子商务、市场采购贸易方式和外贸综合服务企业试点，支持企业建设境外营销和服务体系，培育外贸自主品牌；4、实行积极的进口政策，重点支持先进设备和技术进口，更好发挥利用外资和对外投资对贸易的促进作用；5、在符合条件的海关特殊监管区域探索货物状态分类监管试点，在税负公平、风险可控前提下，赋予具备条件的企业增值税一般纳税人资格。

1.1.4  3月末人民币房地产贷款余额同比增长22.2%

4月20日，央行发布《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》。报告显示，截至今年3月末，金融机构人民币各项贷款余额98.56万亿元，同比增长14.7%，增速比上年末高0.4个百分点；一季度增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。

从数据来看，3月份房地产开发贷款和个人按揭贷款均增长较快。房地产开发贷款增速回升，表明房地产开发投资有所回暖。个人按揭贷款增速持续回升，显示出随着房贷首付比例下调及部分城市房价回升，个人购房贷款规模呈现持续上涨态势，促进了房地产市场的销售，房地产市场去库存加快。

1.2楼市环境

1.2.1恒大地产36亿收购嘉凯城 回归A股进程加快进行

4月24日，恒大地产发布公告称，以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿，占到其总股本的52.78%，成为嘉凯城的控股股东。此次成功控股A股上市房企后,恒大地产将拥有境内资本市场A股上市平台,完成了回A的重要一步，其香港私有化的步伐也将提速。

1.2.2河北香河出台楼市限购细则：备案后3个月内不许调价

近日，河北香河出台楼市限购细则落实区域内的住房限购政策，抑制投机炒房。细则明确非香河本地户籍家庭在香河县无自有住房的，仅限购买一套商品住房，并且购房首付款比例不低于30%。细则中还特别强调了商品房价格备案后3个月内不许调价。

1.2.3北京通州商住限购细则已基本确定  “五一”前后或发布

北京通州区关于商住限购的细则已经基本确定，最快在“五一”前后发布，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约，通州区此次限购政策的升级包含以下几个细则：

1、调整信贷政策，即针对商业、办公、商住公寓类物业的首付比例将从现在的50%大幅提高，与此同时贷款利率也或将进行一定调整；2、资格认定口径将发生变化，即通州区现行的限购政策只对购买商品住宅的购房人予以限制，而未来商住项目购房人的资格也将受到社保、个税连续缴纳年限等方面的限制，意味着在全北京市中通州区将率先成为对商住业态实施购房资格认定的地区；3、对于开发商而言，散售模式将受到限制，例如写字楼销售的面积或将以半层起售，而商业销售面积则可能以一个政府设定的最小面积为起点，意味着销售起来更为快速和便捷的散售模式或将被禁止。

1.2.4南京设房价涨幅红线 单价3万以上年化涨幅不超8%

4月21日，据南京市玄武区官方微博发布信息称，南京将加强房地产市场引导，主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

1.2.5广州全线叫停广州地区首付贷、众筹购房等金融业务

从广州互联网金融协会获悉，4月20日，广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会等3家行业协会联合下发文件，全线叫停广州地区的首付贷、众筹购房等金融业务。

1.2.6沪七家银行营业机构 被暂停个人房贷2个月

上海银监局近日发文称，针对稽查中发现的问题，决定自4月25日起暂停辖内各商业银行与链家等6家房地产中介的业务合作1个月；对于违反个贷业务受托支付要求的工行静安支行等7家商业银行营业机构，决定自4月25日起暂停个人住房贷款业务2个月，并责成对相关人员内部问责。

1.3产业动态

1.3.1苏州工业园区出台新政助推智能制造产业发展

根据苏州最新出台的《园区管委会关于发展智能制造及相关产业的实施意见》，园区鼓励智能制造技术研发及产业化项目落户，根据其投入规模、技术先进性等给予相应扶持。

按项目实际发生研发投入额的50%给予补贴，每项目最高60万元；鼓励园区智能制造服务商开展智能制造集成服务，经认定，按其研发投入额的20%给予补贴，每企业每年最高1000万元；鼓励园区众创空间针对智能制造进一步拓展服务，设立“硬创孵化器”，经认定，给予“硬创孵化器”建设补贴，最高200万元；支持企业智能化升级改造，对取得明显成效的项目，经认定，给予其不超过设备或软件投入额10%的奖励，每企业每年最高300万元。开展智能工厂（车间）示范项目评选活动，对获评项目，根据规模和成效给予一次性最 高100万元奖励。

1.3.2思科中国创新中心总部落户广州 年产值超千亿

广州市人民政府市长温国辉与思科系统国际有限公司首席执行官罗卓克日前在穗签署合作框架协议，宣布思科中国创新中心总部落户广州。项目拟建于番禺广州国际创新城核心区，搭建万物互联云平台，建设高标准智慧产业体系，打造国内首个以智能制造云产业为核心、集“产、学、研、商、居”于一体、年产值超1000亿元人民币的思科（广州）智慧城。

1.3.3绿城集团首进上海 代建临港集团21万方商住项目

4月20日，上海临港集团与绿城集团签署战略合作协议，双方将在临港集团所辖园区的建设中有更大范围、更深领域、更高层次的合作。按照此前已达成合作协议，绿城管理集团将负责临港奉贤产业园区的国际社区——临港蓝湾，代建总建筑面积约21万平米的住宅商业项目。这也是绿城管理集团首 次进驻上海。

1.3.4科创企业投贷联动试点启动 适时扩大试点范围

银监会与科技部、人民银行近日联合印发的《关于支持银行业金融机构加大创新力度 开展科创企业投贷联动试点的指导意见》，鼓励和指导银行业金融机构开展投贷联动业务试点。

投贷联动是指银行业金融机构以“信贷投放”与本集团设立的具有投资功能的子公司“股权投资”相结合的方式，通过相关制度安排，由投资收益抵补信贷风险，实现科创企业信贷风险和收益的匹配，为科创企业提供持续资金支持的融资模式。

首批“入围”地区包括：北京中关村国家自主创新示范区、武汉东湖国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区、天津滨海国家自主创新示范区、西安国家自主创新示范区。银行则包括：国家开发银行、中国银行、恒丰银行、北京银行、天津银行、上海银行、汉口银行、西安银行、上海华瑞银行、浦发硅谷银行。

1.3.5第三批自贸区进入冲刺 将从重庆湖北等六地中选出

在第二批自贸区挂牌一周年之际，第三批自贸区出现新动向。消息称包括重庆市副市长陈绿平在内的重庆数名官员，已于上周末抵达北京，参加本周为期一周的自贸区培训班，为重庆跻身第三批自贸区行列作最后的冲刺。

从多个公开提出申报自贸区的地方了解到，除重庆外，四川、湖北、河南、广西、辽宁的官员也参加了这次自贸区培训班，若不出意外，第三批自贸区有望在上述六地中产生。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 东莞第一季度GDP同比增长7.8% 房地产开发投资较好

4月22日，东莞市政府新闻办通报称，经初步测算，今年一季度东莞实现地区生产总值1497.96亿元，同比增长7.8%。

一季度，全市规模以上工业增加值617.82亿元，同比增长6.4%。先进制造业完成工业增加值308.41亿元，增长13.3%，增速比全市平均水平快6.9个百分点；高技术制造业完成工业增加值241.07亿元，增长17.0%，增速比全市平均水平快10.6个百分点。其中在手机生产企业产量增长较快的带动下，占比最大的电子信息业实现增加值218.59亿元，增长20.3%，拉动全市规上工业增长6.2个百分点。

一季度，全市固定资产投资262.54亿元，同比增长4.0%，增速比2015年提高0.7个百分点。其中，国有经济19.59亿元，下降27.8%；民营经济174.82亿元，增长6.9%，占固定资产投资的比重为66.6%。而房地产开发投资121.20亿元，增长11.9%。新建商品房网上签约销售面积321.82万平方米，增长120.8%；新建商品房网上签约销售金额375.76亿元，增长178.0%。

2.1.2泰禾收购金泽进入东莞 将开发东城万达对面商业地块

从泰禾集团官方微信了解到，其旗下全资子公司福建中维房地产有限公司于4月20日签署股权合作协议，以3.56亿元受让东莞市金泽置业投资有限公司80%股份。股权转让交易完成后，由福建中维全面开发建设该公司拥有的“东莞市东城区1316商业地块”。该地块位于东莞市东城区主山社区，即市中心核心位置，占地面积约2.6万平方米，建筑规划面积近12万平方米。

泰禾集团是一家拥有地产、金融、健康、文化四大产业多元发展的闽系上市公司，而地产作为其核心业务，秉持“扎根福建大本营，深耕一线城市”的布局战略，如今，已进驻北上深三大一线城市。事实上，这是泰禾集团进入珠三角房地产市场后，拿下第三块地，除珠三角外，京津冀、长三角等亦是该集团重点布局的区域。

2.1.3东莞“90/70”政策正式取消 买改善户型会更多选择

近日，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》出台，在东莞执行了10年之久的“90/70”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上），正式退出历史舞台。

“90/70”政策从2006年6月1日开始实行，也有了近十年时间。这十年里，有的开发商依旧设计很多大户型，但用可打开的分隔墙隔开，以“90/70”政策标准报批、报建，以大户型销售，这就出现了市场上常见的一套单位有几个房产证的情况。

对于“90/70”政策的取消，业内人士普遍认为这是个顺应市场规律的做法，并称今后东莞市场，会有更多能满足改善型买家需求的产品出现。

2.1.4广深沿江高速立沙岛互通工程拟下月开建 2017年建成

沙田虎门港招投标中心近日发出招标公告，对广深沿江高速公路立沙岛互通工程展开招标，招标结束后将进行施工，计划在明年5月建成。届时，进出立沙岛的车辆将可缩短一半距离。

广深沿江高速公路立沙岛互通工程位于沿江高速沙田镇立沙岛中围村段。从立沙岛上空飞架而过的沿江高速公路于2012年1月18日开通，但预留的立沙岛互通至今尚未开建，进出立沙岛精细化工园区的车辆只能通过疏港大道接入望沙路与外界沟通，上下沿江高速必须多走约20公里绕行洪梅镇或麻涌镇。从虎门港沙田港区西大坦作业区、沙田镇中心区前往立沙岛作业区，无论是走高速还是低速，都要至少40分钟.

2.1.5莞深融城再提速 凤岗入深圳“断头路”有望年内打通

困扰莞深两地之间多年的，东莞凤岗镇与深圳平湖之间的“断头路”将于近期内动工，争取在年内完工通车，周边群众出行将不用再绕远路。4月19日，从凤岗镇获悉，东莞市和深圳市就共同推进东莞凤平路至深圳平大路建设达成共识。

根据规划，深圳市将建设恒心路，凤岗将建设凤平路延长线分别与龙岗平大路、凤凰大道等道路进行连接。该道路项目全长283米，其中深圳市境内120米，东莞市境内163米，设计标准为城市主干道，设双向六车道。

2.1.5东莞打出降低成本组合拳：2016年底为企业减负189亿元

从日前正式出台的《东莞市供给侧结构性改革降成本行动计划（2016－2018年）》中看到，根据工作目标，到2016年底，为全市企业减负约189亿元。

2.1.6东莞去杠杆行动计划：力争到2018年底上市莞企达40家

日前，《东莞市供给侧结构性改革去杠杆行动计划（2016－2018年）》正式出台，一系列“去杠杆”政策将推出，包括强化金融风险管控、妥善处置不良贷款、扩大直接融资规模、控制政府债务风险等措施。

2.2产业动态

2.2.1东莞首个国地税联合办税服务厅启用 83业务一站搞定

东莞首个国地税联合办税服务厅4月16日在南城正式揭幕并投入使用，自即日起纳税人可现场办理六大类总计83项纳税服务，相比过去，纳税人可节省一半的等候时间。

2.2.2东莞应届生就业创业政策征求意见 创业孵化补贴最高

《东莞市人力资源局一次性创业资助办法》（征求意见稿）规定，普通高等学校、职业学校、技工院校学生（在校及毕业5年内）和出国（境）留学回国人员（领取毕业证5年内），以及已落户东莞的复员转业退役军人、登记失业人员、就业困难人员，于2016年及以后在东莞市领取工商营业执照或其他法定注册登记手续，本人为法定代表人（主要负责人）的，正常经营并参加社会保险 6个月（含6个月）以上，按规定给予创业者一次性创业资助。符合条件的人员，可到创业所在镇（街）人力资源服务中心申请5000元的创业资助。每家创业单位仅限一次，每人仅限一次。

另外，《东莞市创业孵化基地建设实施意见》对被认定为市级创业孵化基地的，每个给予20万元资助；对被认定为市级示范性创业孵化基地的，每个给予30万元资助。给创业者提供创业孵化的服务企业，同样也可以申领补贴，补贴的标准最高5000元/户。

2.2.3东莞申报省级创业孵化示范基地 入选可获50万元奖补

场地面积不小于2000平方米、运营时间两年以上、创业实体入驻率超过60%，这样的创业孵化基地可向市人力资源部门申报2016年度省级示范性创业孵化基地。经组织评审认定后，除授予“广东省创业孵化示范基地”牌匾，还可按规定获得50万元的一次性奖补。

2.2.4机器换人迎重大利好 设备融资租赁可获政府补贴

近日，东莞市经信局举办了“2016年东莞市成长型中小企业政策宣讲会”。记者从会上获悉，每年2亿元规模的“东莞市省市共建发展中小企业设备融资租赁资金”操作规程已获通过即将印发，企业即日起可全年申报设备融资租赁补贴。其中，租用机器的莞企有望获得每年最高120万元的贴息，而融资租赁公司、融资担保公司以及商业银行，也有望依据不同业务获得风险补偿、业务奖励等。

2.2.5东莞未来3年重点扶持17个农业项目 每年专项资金奖补

4月18日，日东莞市农业局公布三年期（2016-2018）一批区域亮点农业实事项目，共有四类十七大项目，东莞市财政每年将安排一定的专项资金，对农业实事项目予以奖励或补助，并积极争取上级扶持资金。

东坑农业园、清溪生态农业产业园、道滘济丰农业产业园、麻涌镇春田新绿农业科技园、道滘镇龙洲湾都市农业产业园、厚街金谷现代生态农业观光园、石碣檀香岛观光休闲农场、麻涌菇菇花果园、中堂百香岛都市农业产业园等，都是这次3年期的扶持对象。它们当中既有生产类项目，也有休闲观光类项目，总体而言，都具备了农业休闲观光旅游性质。

这些项目完成后，将吸引更多的旅游观光客，形成具有较大游客规模的农业休闲观光旅游基地。例如，东坑农业园力争到2018年，年参与农业休闲采摘观光人数达100万人次以上。