东莞城区二手房交投转淡 业主看涨后市房价依然坚挺

深圳3.25新政后，高热的东莞一手住宅市场自4月起开始慢慢“退烧”。新房交易遇冷，以一手房为风向标的二手房市场也难逃“降温”命运，市场交投活跃度也有所下降，观望氛围浓厚。

不过，近日房掌柜走访市场发现，东莞城区二手楼市交投量虽有“缩水”，但区域房价却依然坚挺，普遍维持万元以上高位，一方面是业主依然看涨后市，另一方面是购房者期盼房价下跌，买卖双方陷入博弈阶段。

城区二手房整体呈量跌价稳态势

量跌价稳，买卖双方展开拉锯战

网签77.3万㎡，环比、同比大涨150%以上，刷新五年以来成交数据榜……3月东莞二手楼市的疯狂依然历历在目，4月东莞却迎来了2016年的第一个楼市拐点，新房、二手房双双遇冷。

据泛联地产监测，4月东莞二手楼市的降温，主要体现于访客量、购房心态方面，整体成交形势尚属可观。从泛联监测数据看，截止4月26日，东莞二手房日均网签为207套，与3月份的日均211套差别不大，成交面积已突破61.3万㎡，与3月份的77.3万㎡差距也不是很大。

城区方面，受观望氛围影响，市场交投活跃度整体有所下降，交易周期普遍延长，但市场需求仍表现不俗，热销片区交易持稳，偏远区域成交转淡，此消彼长下，整体呈量跌价稳态势。

东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊分析认为，市场观望氛围浓厚，加之前两季度市场需求大量释放，是 导致4月城区二手楼成交量下降的直接原因。不过，有地铁开通等利好，业主对后市期望普遍都比较高，而买家则大多期望房价下跌，买卖双方基本处于僵持状态，区域房价依然坚挺。

合富置业长期居于销售一线的第一国际区域经理罗陈生也表示，当前城区二手楼市已没有了一季度的疯狂，二手楼业主的市场预期和定价也趋于理性，虽然不会主动降价，但也不再频繁反价，市场价格趋于稳定。据介绍，目前城区二手房均价维持1.3-1.5万/㎡，老小区普遍万元以下，优质小区房价依旧高企。

看涨后市，城区二手房价可继续攀升？

观察2015年以来的城区楼市，与同时期个别区域对市场反应的敏感不同，城区楼市属于“慢热型”，在地缘、供应量制约下，一直表现平平，直至上一季度才出现明显的“补涨”。眼下，东莞楼市整体降温，但城区二手房业主、中介却多对后市抱有不少期待。

看着东莞本土、外溢购买力自2015年以来持续释放，虽然忧心明年起这部分产品交楼后，会有深圳投资客集中放盘，从而导致未来东莞二手楼市供过于求“难消化”，但对于城区二手房，刘熊却是放了一百个心。“城区供应严重不足，也没有可开发地块，不用担心消化不了。”

对后市充满信心的，还有主战场在城区的品牌中介金信联行。据金信品牌部策划主管李兰娟透露，进入4月，金信门店交易也一直处于热闹状态，市场需求表现旺盛。“市场总体需求较旺，一手楼盘供应有限，预测在短时间内，东莞二手房价还是会处于“攀高”状态，尤其是临深片区和城区，在五一长假，估计将会迎来又一小高峰。”

另外，有不少中介向房掌柜反映，当前还有不少业主都在“等地铁”。“我都接触过好几个业主了，咨询行情但不放盘，说要等地铁开通后看情况再放（盘），都觉得价格还会涨。”

天骄御峰是城区为数不多的在售主力，160㎡全新高层预计5月开盘

供需紧缺，城区房价上涨空间还很大

其实不只是二手房业主和中介，对于未来城区楼市期待很高的，还有城区当前为数不多有新货供应的开发商，除了看好地铁拉动效应外，城区可开发土地断供、新房存量供不应求等现状，也是业界看涨后市的主要依据。

房掌柜从中原地产研究部了解到，截止至3月底，东莞主城区库存仅54万㎡，按照过去12个月的平均去货率计算，消化周期已不足4个月。但据房掌柜监测，除了万江在2015年12月成功出让了一宗5.5万㎡的商住地外，主城区纯商住地自2013年起已断供3年有余。

目前，城区在售刚需产品并不多，基本都是尾盘，推货量不大，如恒大华府、恒大御景等，而有潜在供应的项目则寥寥无几，热销的改善型产品更是显供不应求。据房掌柜了解，目前主城区有新增改善产品供应的项目，仅天骄御峰一个，即将推出的是6栋160㎡全新改善型产品，仅60套，已推出“5万抵92折”认筹优惠。在市场和供求关系影响下，这个东莞CBD中心区最后在售的纯住宅项目也深得市场欢迎。

“城区楼市一点不用担心，房源严重不足，没有可开发的地块，只能通过三旧改造释放，但三旧改造地不是轻易出让的，并且改造运营的成本也很高。”东莞合富置业总经理肖伟嘉告诉房掌柜，在供需失衡状态下，日后东莞、深圳地铁连通，估计东莞房价上涨幅度更大。“现在的房价还有很大上涨空间。”