合富：“深3.25”新政满月 莞深楼市“量跌价稳”

    2015年“3.30”新政实施一周年，莞深楼市得到引爆，成交量大幅增加，房价一路飙升高烧不退。直至一年后的“3.25”新政后，莞深楼市高烧势头得以遏制，主要表现为：“量跌价稳”。东莞与深圳出现一定程度持币观望现象，少数价格虚高楼盘出现小幅回调，但整体价格坚挺。楼市经历长达一年的高烧，进入退烧回稳阶段，成为必然。莞深楼市进入自动调整，有利于房地产行业的健康与平稳，有利于延长楼市的“牛市”。总体而言，4月莞深市场波动幅度有限，整体表现平稳。

    当前楼市总体仍处于供不应求和超低库存的态势，这决定了房价向下调整的空间和动力有限。但由于“3.25”新政已使民众对降低了对房价的预期，开发商不宜盲目乐观，应有危机意识，理性定价，培育和稳定市场预期。下半年供应放大，竞争加大，应保持价格平稳，赢得市场主动权。

东莞地理位置得天独厚，近两年莞深之间迎来众多交通和规划利好，莞深房价差仍在扩大。东莞生活配套和产业配套较成熟，是解决深圳人口与土地矛盾的最佳出口，莞深融城趋势不可阻挡，也不可回避，东莞城市发展及楼市前景将长期看好。

    “330”新政一周年：房价大幅上涨，莞深房价差扩大，深圳人加速置业东莞

    2015年“330”新政实施至今已一周年，楼市最明显的变化为：房地产预期大幅上升，库存量大幅减少，房价大幅上涨。同时，东莞与深圳的房价的差距在进一步扩大，表现为深圳与东莞房价比从一年前的2.9倍，升至今年4月的3.7倍，深圳房价涨幅也是东莞的2倍。莞深两城之间的巨大的房价差，是深圳客疯涌东莞置业的重要因素。

    “330”新政一周年：东莞去库存效果非常明显

    “330”新政较大的释放了刚性住房需求，尤其改善型需求更明显。东莞在“330”新政后，楼市库存量得到大幅下降，截至2015年4月库存量同比大幅减少55%，去库存时间低至2.2个月，较一年前大幅缩短了7个月，幅度达76%。

    深圳“325”新政满月：莞深“量跌价稳”

    深圳“325”新政一个月后，即2016年4月，深圳一手住宅网签套数约2343套，环比3月减少49%，同比减少43%；深圳4月均价约49520元/平方米，环比3月下跌1%，同比大幅上涨88%；东莞4月一手住宅网签套数约7151套，环比3月减少25%，同比略增5.4%；东莞4月均价约13255元/平方米，环比3月上涨11%，同比大幅上涨43%.莞深楼市“325”新政后市场表现的共性为：量跌价稳。不同之外：深圳成交量环比3月减半，而东莞则小幅下滑。从深圳与东莞月度房价走势图来看，深圳房价经历2015年四季度的快速上涨后，在2016年2-4月房价呈现平稳，稳定在5万元上下。相对而言，深圳房价波动幅度较大，而东莞则波动较小，整体呈稳步上扬趋势。

    前4月:需求旺盛，成交量增八成，严重供不应求，房价涨三成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2016年1-4月东莞新增住宅供应面积仅240.7万平方米，约2.2万套，同比微增6%；签约面积约374万平方米，约3.2万套，同比大幅增加83%；前4月东莞楼市供求比仅为0.64：1，供不应求程度创历史最严重。前4月东莞一手住宅网签均价约11926元/平方米，较去年同期直涨3000元/平方米，涨幅达32.3%，创历史最高。

    4月成交量环比减22.7%，房价环比涨11%，同比大幅涨43%

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2016年4月东莞一手住宅网签面积约84.4万平方米，同比略增13%，环比小幅减少22.7%，成交量波动较小，整体呈平稳状态。成交量的环比小幅下滑，除市场观望影响外，供应不足是另一重要因素。4月东莞一手住宅均价约13255元/平方米，同比大幅上涨43.4%，环比3月上涨11.5%.4月东莞房价的高企，更多为结构性因素，即高端盘成交比重加大，拉高整体均价。

    东莞楼市供求格局未变：供不应求，房价受支撑

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,自2015年3月始，东莞楼市开始步入供不应求轨道，已创下连续14个月供不应求的记录，持续时间达历史之最。2016年始，东莞房价呈现加速上涨势头，房价直接稳步在1.2万元之上。2016年4月，东莞住宅整体均价约13255元/平方米，同比大幅上涨43.4%，房价及涨幅均创历史最高。截至4月东莞楼市供求格局未变：供不应求，房价受支撑。

    东莞楼市库存格局未变：去库存时间探底低至2.2个月，支撑房价

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2016年4月30日,东莞一手住宅库存面积仅约251万平方米,创下连续14个月减少的记录;按照过去6个月平均消化时间推算,去库存时间低至2.2个月。东莞楼市处于“严重饥荒”的阶段，房价受支撑。

    东莞超过六成的区域房价进入“万元时代”

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2016年4月东莞房价过万的区域达21个，而在去年同期，这一数据只有6个，即今年4月房价过万的区域同比大幅增加2.5倍。其中塘厦和松山湖两个区域房价步入“2万”时代。房价前十区域，除了南城和东城外，其余均为“临深片区”。在“临深片区”房价咄咄逼人之下，东莞市区房价变成洼地，房价倒挂程度加深，市区商品房性价比更加突出。

    成交区域分化严重，成交量前十区域占据市场63%比重

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2016年4月东莞住宅签约面积前10区域总量为53.6万平方米，全市占比63%，其中大岭山表现最突出，一镇占据市场近两成份额（约18%），前十区域，市区仅南城区上榜，且排名较靠后，市区成交量严重受到供应不足的制约。

    4月140平方米以上户型供应比重大幅增加，拉高4月整体均价

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2016年4月东莞一手住宅新增供应户型中，140平方米以上户型供应比重达21%，较3月份68%.此面积段产品以高端产品为主，含别墅产品，拉高4月整体均价。

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    楼市“严重饥荒”，七成区域去库存时间在3个月以内

     合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2016年4月去库存时间最长区域仅7个月，最短为0个月。其中6-7个月共5个区域，4-5个月共3个区域，3个月以内共24个区域，占比达73%。东莞普遍区域进入超低去库存时间水平，房价受支撑。

     库存量前十以高房价区域为主，将支撑5月东莞整体房价

     住宅库存面积前10区域80%分布于临深片区，累计面积约141万平方米，占全市库存总面积的54%，且房价普遍在1.3万元以上，且多个区域房价达2万元。可以预见，5月份房价将受支撑，整体均价将处于高位。从前十区域去库存时间来看，普遍在3个月以内。其中，虎门、厚街、寮步、常平、南城库存面积位列前五名。虎门库存总量虽然全市排名第一，但去库存时间仅2个月。虎门镇地理位置得天独厚，近两年迎来众多交通规划利好，楼市发展潜力巨大。