东莞中原研究部发布：2016年五一东莞楼市成交分析

一、楼市资讯

1、宏观经济

4月PMI指数小幅回落 连续两月处于扩张区间走势平稳

国家统计局服务业调查中心、中国物流与采购联合会发布的数据显示，今年４月份中国制造业采购经理指数（ＰＭＩ）为５０．１％，较上月略微回落０．１个百分点。制造业ＰＭＩ连续两个月处于扩张区间，走势平稳，表明中国经济增长继续保持企稳态势。

从市场端观察，供需保持扩张。新订单指数过去一年一直较为低迷，在５０％上下窄幅波动，４月份较上月回落０．４个百分点，但仍保持在５１％，高于去年同期０．８个百分点。新出口订单指数自２０１４年１０月份开始进入低谷，４月为５０．１％，高于去年同期２个百分点。

从企业生产经营看，今年以来，企业生产经营活动预期指数明显上升，３、４月份连续保持在６０％以上高位。

从行业看，多数行业呈现回升态势。装备制造业、高技术产业、消费品行业保持在５０％以上，高于制造业整体平均水平，显示产业结构升级、创新驱动、消费带动是经济趋稳向好的主力。传统的基础原材料行业低迷态势有所改变，钢铁、有色等行业ＰＭＩ指数回升到５０％以上。

总的来看，当前经济运行企稳向好基本面没有改变，但仍不可忽视经济下行压力，宏观调控仍需加强针对性，进一步巩固经济企稳向好基础。

2015年5月1日 《新华网》

2、政策动态

多部门联合发文：增加一线城市住宅用地供应

4月26日，国家发改委网站公布了《关于促进消费带动转型升级的行动方案》（简称《行动方案》），该方案由国家发改委、工业和信息化部、国土资源部等24个部委联合署名，落款时间为4月15日。

《行动方案》还提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存；建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。

2016年4月26日《财新网》

3、国庆楼市动态

在多地政策收紧的情况下，4月份，百城房价尤其是一线城市房价继续上涨，但北上广深4月房价涨幅跌出前十。五一小长假期间，调控效果开始显现，全国五一楼市继续呈现分化局面，明显冷热不均。北京，杭州、南京、苏州、海口这些城市，五一期间楼市有加速上行的表现，其中受供应活跃放量刺激作用较大。而深圳、上海、东莞五一楼市旺季不旺，成交表现平淡，市场观望氛围较重。

北京：北京楼市五一成交热闹 成交价格创历史新高

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年五一小长假期间（4月30日-5月2日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交量807套，成交面积8.88万平方米，创造了近三年五一小长假的新高。对比2014和2015年的数据，甚至前两年五一假期成交量与成交面积分别相加的总和依然低于今年。

从价格来看，2016年五一小长假期间（4月30日-5月2日）北京商品住宅成交均价高达34005元/平方米，这一成交价格也创造了历史同期新高。另据链家研究院数据显示，4月末周（4.25~5.1）北京商品住宅成交均价环比上周上涨21.4%，每平米涨价6062元，商住成交均价每平米上涨了4867元。普宅项目价格高端化的趋势是拉动整体市场价格上涨的主要动力。

认购市场方面，2016年4月25日-2016年5月2日，北京有8个项目开盘，均在五一期间取得了不俗的销售成绩。

2015年5月4日《人民网》

上海：五一假期成交表现一般 鲜有实质性打折

受到“3.25政策”影响，今年上海楼市5.1假期成交表现一般。

据上海中原地产数据显示，小长假（4.30-5.2）新建商品住宅成交4.8万平方米，同比减少33.3%。而这一数据也是近7年同期第二低点，最低则是2012年5.1假期。

今年5.1成交降温从房展会也能反映出这一特点。一方面房企参展热情不高，房产巨头 “金招万保”均未建展台，其他重量级房企仅绿地参与。导致参展面积比以往缩水6成以上。另一方面，鲜有打折项目。加上政策因素，市场刺激点不多，因此本届房展可谓人气最差的一届。

市场供应方面，小长假期间有6个项目入市，供应面积达到11.1万平方米，同比增加14倍，这也延续此前相对活跃的推盘量。从推盘结构来看，改善项目较为积极，占5席。由于受政策影响，中高端产品推盘节奏受到影响，目前市场情绪趋于稳定，因此有尝试性推盘动作。

今年小长假成交下滑，一方面受调控政策影响，市场心态发生变化，观望情绪抬头，买家不太积极，重心放在旅游度假上。另一方面，房企在推盘上虽然姿态和之前比有所改变，但是价格并没有出现实质性下滑，吸引力有限。

2015年5月3日《新浪房产》

深圳：五一深圳新房成交同比下降87% 多个楼盘现场冷清

进入五月份，深圳楼市同样开局不利。据网易房产统计，今年五一(4.30-5.02)小长假期间，深圳市一手住宅仅成交38套，成交均价为45438元/㎡，相比去年五一三天293套的成交量，今年五一新房成交大跌了87%。

成交均价上，五一假期首日成交量为10套，均价48318元/㎡，次日成交量为10套，成交均价33191元/㎡，假期最后一天成交18套，均价50642元/㎡，假期整体成交均价45438元/㎡，同比去年五一上涨77.4%。

在项目的推售上，根据深圳中原研究中心的监测，今年五一期间仅有2个项目入市，且推售量均比较少，相较于去年同期5个项目1029套新房的推售量形成了鲜明的对比。

春节后尤其是新政后，市场处于博弈阶段，尤其是新盘，整个市场的访客量相对较少，客户入市的动机不是很高，欲望也并不强，主要是由于价格还没有达到让他们积极入市的状态，尤其目前投资客在等待价格调整，客户并不急于入市，市场都在观望。

2015年5月3日《网易财经》

广州：“五一”楼市成交超1300套，成交均价仍然较为温和

合富辉煌市场部的监测数据显示，4月30日~5月2日三天，广州十一区共网签1328套，与去年同期相比，上升幅度达到176.7%。不过，在外围网签成交量增多的情况下，全市成交均价仍然较为温和，只为14941元/平方米，同比涨幅为13.7%。

另一方面，在此前连续6周网签成交量都超过2000套的基础上，上周广州网签成交量进一步放量，突破3000套，合计3363套。不过，成交均价为15954元/平方米，环比反而下跌3.1%。

业内人士分析，近期广州楼市的热闹,除了需求端支撑的因素之外，供应量“给力”也是重要因素之一。据经纬行研究中心不完全统计，五一假期前后，广州全市有9个区共22个楼盘推出4568套住宅新货，新货量比去年同期多了将近4成。全市除了白云、越秀无推新外，其他9区都有推新。

由于推货积极，这次假期外围区域楼盘也成功大卖。经纬行研究中心透露，萝岗板块多个楼盘去化率理想，除了有的楼盘开盘去货逾八成外，有楼盘抢推111套洋房再次卖完，而南沙、增城都有楼盘首日去化率超八成。

不过，令人关注的是，在这些外围楼盘中，有不少也开始展开价格的上调试探。如荔湾有楼盘的新货价格较开盘前上调2000元/平方米，增城某大型楼盘的价格由首次开售的12000~13000元/平方米上涨至12800~15000元/平方米，更有不少楼盘以节后涨价为由促买家入市。

2015年5月4日《广州日报》

南京：南京楼市三天认购1787套 创8年来五一认购量新高

这个小长假，南京楼市出现了和长城一样“万人聚集售楼处”的盛景，共有9家楼盘推出2000多套新房，其中沉寂已久的都市圈也开始了爆发，小长假第一天，就有6家楼盘推房，货量充足，三天下来赚得盆满钵满。截至5月2日晚上20:00，南京楼市三天认购了1787套房，同比去年上涨52%，创下了8年来的五一小长假认购量新纪录，比一个月前的清明小长假增加386套。

截至5月1日20:00，南京楼市上周共认购商品住宅5063套，成交3569套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均认购723套、成交510套，与前一周（4月18日-4月24日共认购商品住宅3396套，成交4129套）相比，认购上涨近5成，成交量下降1成多，有19盘狂推近4000套房。

在接下来的5月，“限涨令”已经开始生效，而南京楼市还将有67家楼盘推出1.2万套房源。对于接下来楼市的趋势，业内有两种意见，有专家认为，“限涨令”会导致购房者认为“买到就是赚到”，出现二手房价远远大于新房的现象。而另一部分业内人士则认为，政府对房价做出行政干预手段，应该是阶段性的调控政策，对房价长期的走势不具备太多参考价值，但是短期内对老百姓而言，能够少花钱买到心仪的房子，是政府在发福利。

2015年5月3日 《南京晨报》

杭州：五一杭州楼市网签成交量比较平淡，认购市场仍然热闹

五一小长假期间，杭州楼市的网签成交量比较平淡。但绿城的楼盘稍好，杨柳郡和钱塘明月两个楼盘分别得到主城区和萧山区的冠军。新开盘方面，今年“五一”，杭州共计7个楼盘开盘，多个楼盘去化超过9成，市场仍然热闹。

2015年5月4日《网页整理》

二、 五一期间东莞楼市动态：

东莞五一楼市营销活动花样多，市场供应尤为活跃。

活动：众开发商积极预热造势、跑货，五一营销活动层出不穷。

为期三天的五一黄金假期终于到来，东莞楼市氛围再度活跃起来。据东莞中原研究部市场监测数据不完全统计显示，今年五一黄金假期间，东莞有近50个项目进行开盘、加推、样板房开放、销售中心开放、启动认筹、促销等等各种营销活动，已降温达一个月的东莞楼市再次热闹起来。

从活动类型看，与去年同期相比，今年五一前后一周楼市供应明显要热闹一些。尽管许多项目包括万科松湖传奇、名流印象花园、万科珠江东岸、桃源艺境已抢在4月23-24日推货入市，但五一仍有比较多项目实现开盘或加推，如春晖国际城、光大山湖城、中惠嶺秀、3号别墅、新世纪君汇半岛等，市场供应十分活跃。

其次，万科云城、海伦国际、星城翠珑湾、观岭高尔夫半山等多个项目也纷纷在五一期间实现样板房开放、销售中心开放。值得注意的是，碧桂园也紧紧抓住“五一”这个黄金节点为项目提前预热，旗下的碧桂园帕克诺雅和碧桂园茶山首府齐齐开放临时展厅。此外，其他大部分项目举办大型主题活动较少，多以暖场活动为主，主要是通过现场DIY、美食品尝、亲子游乐、文化艺术展等活动来吸客，提升现场人气。反映开发商心态偏向乐观，出货压力并不大，不想在营销活动上投入太多资金。

今年五一众开发商明显加快开放样板房、认筹、推货的节奏，积极预热造势、跑货。究其原因：一、之前受深圳政策收紧、中介丑闻等多方面因素影响，东莞楼市成交大幅降温，许多项目走货量直降3-5成。二、市场变化太快，越来越看不清后市走势。三、下半年万科和碧桂园的争夺战开打，两者推货量很大，市场竞争加剧。而五一又是一个非常好的营销节点，因此开发商们欲借助五一购房气氛迅速蓄势、跑货。

人气：全市人气明显上升，但客户观望居多。

从来访客户量看，据东莞中原CCES系统数据显示，3月客户来访量呈现持续快速下滑，而从4月下旬开始来访量反弹回升，五一当周客户来访量环比前一周大涨13%，反映受传统的五一购房旺季影响，客户看房购房意愿明显升高。但据监测发现，目前客户观望情绪仍然较重，多在遇到产品价格适合时才会入手，“择机入市“心态凸显。

区域：各项目人气冷热不一，区域分化较大。

与往年相比，今年五一期间东莞楼市人气明显冷热不一，区域分化较大。临深区域人气普遍较高，一方面是由于深圳客仍倾向选择临深区域置业，另一方面是一些项目启动深圳转介，中介带客量比较多。而非临深区域人气一般，个别项目来访量仅与日常周末基本持平，丝毫没有传统旺季气氛。但非临深市场仍出现有极个别项目人气指高，主要还是依靠中介带客。

优惠：促销活动噱头多，市场难见真优惠。

从优惠力度看，大部分项目保持稳价销售，少见推出优惠活动。尽管个别项目推出10-20套一口价单位，但多为噱头，难见真优惠。据监测发现，实际上开发商是把先前保留部分折扣放出来，或者在原有的基础上仅打个99折而已。此外，还有一小部分推出小量的特价房，但大都是楼层或方位较差的单位，实际优惠较少，更有个别项目打出“加推”字眼的广告，其实也是噱头，主要是为了吸引客户上门。

五一东莞各楼盘活动一览表：

（1） 五一前后部分开盘项目明细表：

发展商意识到需求仍在，观望渐退，项目推售进度和力度在加快加大。

4月中上旬许多项目推货多以“小量探市”为主，进入下旬楼市迎来一波供应热潮，且“大步流星”的推货策略再现市场，项目推货量明显增大，尤其是一些认筹时间较长的新盘入市单批推货量普遍在200-400套。据东莞中原研究部不完全统计显示，今年五一期间约有10个项目开盘或加推，多盘推货力度较大，普遍也在100套以上。反映开发商意识到市场需求仍在，观望渐退，项目推售进度和力度在加快加大。

开发商预期高、信心足，项目定价仍然向上。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，五一期间推货的项目中，仍有个别项目入市定价低于预期，但大部分项目定价趋势仍然向上，部分涨幅不大，基本维持在2%-4%间，但部分项目新品涨幅较大，如珠江观澜御景，本批新品均价22500元/㎡，比前两个月均价上涨11%；又如中惠嶺秀，本批新品均价21800元/㎡，而它最近一次签约是在今年1月，其1月签约均价为17149元/㎡，即本批新品价格大涨27%。此外，还有君汇半岛新推价格涨幅也比较大。同时，大部分顺卖的项目价格趋于平稳，综合反映开发商市场预期高、信心比较足，市场少见实质性优惠。

碧桂园与五一旺季明显“脱节”，全年争头名压力山大。

去年五一期间，碧桂园分别有碧桂园豪庭和横沥碧桂园共推出1186套住宅，抢客势头很猛，而今年五一暂未见碧桂园项目推货。主要由于碧桂园清溪、麻涌、大朗、长安等项目大部分都是去年下半年夺下的地块，营销节奏明显赶不上传统旺季。但碧桂园十分重视五一楼市，今年五一小长假期间，碧桂园帕克诺雅和碧桂园茶山首府纷纷开放临时展厅，提前预热造势。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2016年4月底，今年至今碧桂园商品房业绩收金为44.69亿元，位居全市第二名，但仍与排名第一的万科拉开10.47亿元的距离。目前万科珠江东岸、万科翡丽山、万科中心、南部湾万科城四期等项目在售，可售货源相对充足，而碧桂园可售货源充足的项目较少，又因目前市场较差会影响认筹速度放缓，预计下半年碧桂园与万科争头名压力山大。

客户购房更趋理性，推货项目销售情况一般。

从五一推货项目的销售情况看，大部分项目尽管销售率约在60%以上，但实际上销售成绩实属一般。主要是一些项目认筹量达200-500个，但开盘当天成交量不到100套。究其原因：一、客户购房更趋理性，价格超出客户预期从而选择继续观望。二、刚需产品供应比例减小，改善产品较多，总价较高，客户首付压力以及购房成本增加，促使成交明显受挫。

临深区域仍是深圳客置业首选，深圳客成交比例普遍较高。

从4月下旬至五一期间的开盘情况来看，塘厦、凤岗的项目深圳客成交比例较高，基本在70%-95%之间，如珠江观澜御景的深圳客成交比例为95%、春晖国际85%、中惠嶺秀70%。而其他区域项目深圳客成交比例持续减少，由此反映临深区域仍是深圳客置业首选。对深圳刚需客来说，考虑以后出行便利性、成本，倾向选择在与深圳接镶的地方置业。对投资者而言，临深房价长期仍然看涨。

三、新增供应情况：

五一前后推货热，刚需主流市场，改善供应明显抬头。

据东莞中原研究部监测数据显示，五一当周（4.25-5.1）东莞一手住宅包括有汇景城市中心、名流印象花园、万科珠江东岸、春晖国际城等10个项目供应1631套，环比大幅上升146.37%，五一当周供应尤为活跃。据监测发现，其中部分项目均已集中在五一前一周提前入市，今年五一前后整个期间市场推货高度活跃。

从物业类型看，五一当周住宅仅供应洋房1362套、别墅269套，两者占比分别为83.51%、16.49%。其中单盘洋房推货量相对均比较大，如汇景城市中心350套、名流印象花园252套、宏远康城假日174套等，大部分项目单盘供应量在100套以上，开发商们的推货力度比较大，一方面开发商推出充足的产品便于客户选择，另一方面也反映开发商对五一楼市期望较高。别墅方面，近三周供应保持着持续放量态势，基本每周供应量均超过100套，主要是南部湾万科城、万科珠江东岸、金地城南艺境、观岭高尔夫半山、南峰华桂园和三正半山豪苑共6个项目在放量。

从产品结构看，五一当周住宅供应产品的面积区间主要集中在60-160㎡间，其中80-120㎡的户型产品有864套，占比全市52.97%，刚需产品仍是供应主流。而60-80㎡和120-160㎡的户型产品占比分别为6.56%、37.89%，反映投资产品供应较少，改善产品供应明显放量。

1、 五一当周（4.25-5.01）东莞住宅项目新增供应列表：

2、 五一当周（4.25-5.01）东莞新增供应住宅面积段情况：

四、 五一期间东莞商品房成交总体情况：

2016年五一黄金假期（4.30-5.2）东莞市商品房成交总体情况：

今年五一东莞住宅楼市旺季不旺，认购市场表现平淡。

2016年五一住宅网签成交同比去年大降11%，价格却上涨53%。

据东莞中原地产研究部监测数据显示，从网签成交数据看，2016年五一黄金假期东莞全市商品房成交面积5.45万㎡，比2015年五一上升5.38%，比2014年五一上升42.90%；成交套数为572套，比2015年五一大幅上升12.16%，比2014年的上升34.59%。其中，住宅成交面积4.41万㎡，比2015年五一却下降了10.66%，比2014年的上升20.67%；住宅成交套数为403套，比2015年五一大降11.23%，比2014年五一上升12.89%。数据表明，今年五一东莞住宅楼市网签成交同比去年大幅降温，但市场成交热度仍明显高于2014年。

从价格方面看，今年五一东莞住宅楼市网签均价为14149元/㎡，比2015年五一上涨53.41%，比2014年五一也大涨57.32%。时隔一年，东莞住宅房价飞涨，主要是因为大量深圳客来莞全面扫货加速推高房价。

今年五一认购市场成交比前一周有所升温，但明显差于预期。

认购市场方面，今年五一东莞住宅楼市认购成交比前一周有所升温，但除了个别项目去货速度明显加快外，大部分项目销售成绩一般，明显差于预期，更有一些项目销售情况与普通周末差不多，完全没有特殊的黄金节假日氛围。究其原因：一、人气区域分化大，临深人气高，非临深区域人气普遍一般。人气不足直接影响成交。二、市场观望氛围仍重，客户购房理性回归。三、促销活动噱头多，市场少见真优惠。四、开发商定价趋势向上，房价持续高位，客户不买账。

2016年五一前后（4.25-5.01）东莞市商品房成交情况：

五、五一期间东莞各物业类型成交情况：

洋房成交比重大幅下降，公寓和别墅成交表现却好于去年。

今年五一期间洋房成交332套，同比去年同期下降23.85%，同比洋房成交比重出现大幅下降，同比去年同期下降27个百分点，主要有汇景城市中心、星城翠珑湾、恒大绿洲、松湖碧桂园、保利中惠悦城、桃源艺境等59个项目成交，比去年的93个减少34个。由于洋房是市场消化主力，洋房成交量与占比双双大幅下滑反映今年五一楼市同比去年降温尤为显著。另外，公寓和别墅成交表现比去年要好，成交占比均有所上升，其中公寓项目成交相对突出的是碧桂园智慧家和万科中心，别墅成交突出的项目有南部湾万科城、金地城南艺境、万科珠江东岸。

五一期间（2015.4.30-5.2）各类型物业成交情况：

2016年五一黄金假期（4.30-5.2）东莞住宅分类成交情况：

六、五一期间东莞普通住宅（洋房+公寓）成交量价分析：

1、 刚需释放势头萎缩，首改需求放量明显增长。

据东莞中原地产研究部监测数据显示，2016年五一三天全市普通住宅成交中，首置产品（70-110㎡）成交比重为53.49%，同比去年五一下降约15个百分点，反映刚需释放势头明显萎缩。其次，首改产品（110-140㎡）成交占比为25.81%，同比去年五一增长约7个百分点，反映受低首付、低利率等宽松政策刺激，改善需求释放势头明显增大。

2、房价同比去年五一大幅上涨，12000元以上单价的成交比重高达50.54%。

据东莞中原地产研究部监测数据显示，2016年五一三天全市普通住宅成交中，8000以下的成交比重严重萎缩，1万以上均价的项目成交比重大幅增长，尤其是1.2万以上的增长凸显，占全市比重高达50.54%，2万以上的成交占比甚至高达10.48%。数据表明经历一年，东莞房价大幅上涨，今年五一东莞住宅楼市价格十分高企。

3、高总价的成交比重剧增，单套总价超过150万的成交比重高达近4成。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，总价在150万以下的产品成交比重为64.78%，同比去年五一的94.78%大幅下降30个百分点，总价在150-250万的成交比重呈现剧增，为29.57%，同比去年五一增长约25个百分点，成交主要集中在星城翠珑湾、松湖碧桂园和恒大绿洲中。

七、寮步、樟木头、凤岗等地区成为五一期间全市住宅成交热点区域

2016年4月30日-5月2日东莞住宅成交区域排行（按套数）

据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2016年五一期间（4月30日-5月2日）东莞全市住宅成交403套，其中寮步、樟木头和凤岗成交分别排名前三，寮步主要依靠星城翠珑湾和保利中惠悦城成交拉动。

八、2015年4月30日-5月2日东莞楼盘排行成交（按套数）：

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（所有项目）：

商铺成交项目一览（前10名）：

写字楼成交项目一览（所有项目）：

车位成交项目一览（前10名）：

九、后市展望

l 供应：5月新增供应量增大，改善、公寓产品供应增多。

从4月下旬的楼市营销活动看，实现样板房开放或启动认筹登记的项目比较多，其中部分项目预计将在5月份推货入市，另外还有不少在售项目在积极蓄客待发，5月新增供应量有望增大。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，预计5月推新的还有班芙春天、G1蜂汇、恒大绿洲、祥利上城四期、新世纪颐龙湾四期等项目，但大部分预计集中在5月中下旬入市。从产品结构看，刚需产品的主力地位有所削弱，改善产品和公寓供应增多。

l 成交：市场或现集中签约潮，五月首周东莞楼市迎“开门红”。

据监测发现，相当多于近期推货的项目签约进程比较慢，预计这些项目很有可能会在5月初集中签约，五月楼市有望迎“开门红”。从政策面来看，为平抑房价上涨，政策调控或有所收紧。五一楼市表现平淡，目前客户观望情绪犹存，市场交易继续受挫，后市走势仍然不乐观，预计5月东莞住宅楼市成交走势或呈现“先扬后抑”。

l 建议：市场观望心态犹存，合理定价走量仍为上策。

从近周来访量上升趋势看，深圳客在莞置业的意愿还是比较强，但从4月底推货项目的销售情况和五一认购市场情况看，目前客户买房回归价值、理性，对价格抗性增大。由于市场价格高位企稳，政策收紧预期加强，许多客户大都仍在观望择机入市。与3月相比，目前客户明显冷静，开发商们出货的机会将会大大减小。

有楼市风向标作用的五一小长假，已经基本为接下来楼市走势定调，加上随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，因此当前开发商应合理定价，先走为快。