东莞中原研究部发布：2016年五一东莞楼市成交分析

（1） 五一前后部分开盘项目明细表：

发展商意识到需求仍在，观望渐退，项目推售进度和力度在加快加大。

4月中上旬许多项目推货多以“小量探市”为主，进入下旬楼市迎来一波供应热潮，且“大步流星”的推货策略再现市场，项目推货量明显增大，尤其是一些认筹时间较长的新盘入市单批推货量普遍在200-400套。据东莞中原研究部不完全统计显示，今年五一期间约有10个项目开盘或加推，多盘推货力度较大，普遍也在100套以上。反映开发商意识到市场需求仍在，观望渐退，项目推售进度和力度在加快加大。

开发商预期高、信心足，项目定价仍然向上。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，五一期间推货的项目中，仍有个别项目入市定价低于预期，但大部分项目定价趋势仍然向上，部分涨幅不大，基本维持在2%-4%间，但部分项目新品涨幅较大，如珠江观澜御景，本批新品均价22500元/㎡，比前两个月均价上涨11%；又如中惠嶺秀，本批新品均价21800元/㎡，而它最近一次签约是在今年1月，其1月签约均价为17149元/㎡，即本批新品价格大涨27%。此外，还有君汇半岛新推价格涨幅也比较大。同时，大部分顺卖的项目价格趋于平稳，综合反映开发商市场预期高、信心比较足，市场少见实质性优惠。

碧桂园与五一旺季明显“脱节”，全年争头名压力山大。

去年五一期间，碧桂园分别有碧桂园豪庭和横沥碧桂园共推出1186套住宅，抢客势头很猛，而今年五一暂未见碧桂园项目推货。主要由于碧桂园清溪、麻涌、大朗、长安等项目大部分都是去年下半年夺下的地块，营销节奏明显赶不上传统旺季。但碧桂园十分重视五一楼市，今年五一小长假期间，碧桂园帕克诺雅和碧桂园茶山首府纷纷开放临时展厅，提前预热造势。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2016年4月底，今年至今碧桂园商品房业绩收金为44.69亿元，位居全市第二名，但仍与排名第一的万科拉开10.47亿元的距离。目前万科珠江东岸、万科翡丽山、万科中心、南部湾万科城四期等项目在售，可售货源相对充足，而碧桂园可售货源充足的项目较少，又因目前市场较差会影响认筹速度放缓，预计下半年碧桂园与万科争头名压力山大。

客户购房更趋理性，推货项目销售情况一般。

从五一推货项目的销售情况看，大部分项目尽管销售率约在60%以上，但实际上销售成绩实属一般。主要是一些项目认筹量达200-500个，但开盘当天成交量不到100套。究其原因：一、客户购房更趋理性，价格超出客户预期从而选择继续观望。二、刚需产品供应比例减小，改善产品较多，总价较高，客户首付压力以及购房成本增加，促使成交明显受挫。

临深区域仍是深圳客置业首选，深圳客成交比例普遍较高。

从4月下旬至五一期间的开盘情况来看，塘厦、凤岗的项目深圳客成交比例较高，基本在70%-95%之间，如珠江观澜御景的深圳客成交比例为95%、春晖国际85%、中惠嶺秀70%。而其他区域项目深圳客成交比例持续减少，由此反映临深区域仍是深圳客置业首选。对深圳刚需客来说，考虑以后出行便利性、成本，倾向选择在与深圳接镶的地方置业。对投资者而言，临深房价长期仍然看涨。