瑞峰：东莞5月楼市良好开局合理定价和深圳客是助推器

来源：瑞峰置业东莞房掌柜 2016-05-05 08:51:10

[摘要]2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交量807套，成交面积8.88万㎡，创造近三年五一小长假的新高。对比2014和2015年的数据，甚至前两年五一假期成交量与成交面积分别相加的总和依然低于今年

一、全国五一楼市概况：北京广州热闹上海深圳相对冷清

北京：北京楼市五一成交热闹　成交价格创历史新高

2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交量807套，成交面积8.88万㎡，创造近三年五一小长假的新高。对比2014和2015年的数据，甚至前两年五一假期成交量与成交面积分别相加的总和依然低于今年。

从价格来看，2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅成交均价高达34005元/㎡，这一成交价格也创造历史同期新高。4月末周(4.25-5.1)北京商品住宅成交均价环比上周上涨21.4%，每平米涨价6062元。

对于价格的持续攀高，主要出于两方面的原因：首先，从五一期间成交排行中可以看出，近一阶段成交主力仍为商住项目。另外，普宅项目价格高端化的趋势也是拉动整体市场价格上涨的主要动力。

上海：小长假楼市遇冷假期成交表现一般

五一小长假（4.30-5.2）新建商品住宅成交4.8万㎡，同比减少33.3%，是近7年同期第二低点，最低则是2012年5.1假期。今年5.1成交降温从房展会也能反映出这一特点，原因是：一方面房企参展热情不高，房产巨头 “金招万保”均未建展台，其他重量级房企仅绿地参与，导致参展面积比以往缩水6成以上；另一方面，鲜有打折项目，加上政策因素，市场刺激点不多，因此本届房展可谓人气最差的一届。

从市场成交来看，中高端产品成交相对活跃，比如成交排名前五的项目中有两个项目均价超过5万元/㎡，有两个项目是成交均价在7万元/㎡以上的高价房。去年同期基本都是刚需项目占主力，而刚需是交易的“基石”，缺少这部分力量成交难有大作为。

从推盘结构来看，改善项目较为积极，占5席。由于受政策影响，中高端产品推盘节奏受到影响，目前市场情绪趋于稳定，因此有尝试性推盘动作。

广州：楼市成交火热一手房网签1014套同比翻倍

2016年“五一”假期广州一手楼网签成交1014套，同比2015年“五一”假期的476套增加538套，同比上升113.03%；均价方面，2016年“五一”假期广州一手住宅网签均价为15231元/㎡，同比2015年“五一”假期的13213元/平方米增加2018元/㎡，同比上升15.27%。

楼市成交热闹，发展商适时大力增加住宅供应，以解市场之渴。2016年“五一”假期前后，广州11区总共有27个楼盘推新，楼盘数比去年“五一”假增长29%，比去年“十一”假期增长125%；总推货量5507套，总货量比去年“五一”假期增长167%，比去年“十一”假期增长367%；平均去化率60%，去化率比去年“五一”假期增长9个百分点，比去年“十一”假期增长18个百分点。

广州二手房成交同样热闹， “五一”小长假这三天（4月30日—5月2日）广州二手房网签成交量达205套，比去年“五一”小长假三天（2015年5月1日—5月3日）的95套增长115.8%。

在国家“去库存”政策的支持下，以及春节来上海深圳等一线城市房价上涨的刺激下，大量需求积极入市，自2016年3月以来，广州一手住宅成交量节节高升，4月更是破万高位，今年五一楼市的热闹，也是得益于这种超强热度。

深圳：新房成交同比下降87% 多个楼盘现场冷清

深圳楼市的4月，一二手房最终收获的只有成交量的腰斩。进入五月份，深圳楼市似乎同样开局不利，今年五一(4.30-5.02)小长假期间，深圳市一手住宅仅成交38套，成交均价为45438元/㎡，相比去年五一三天293套的成交量，今年五一新房成交大跌了87%。

成交均价上，五一假期首日成交量为10套，均价48318元/㎡，次日成交量为10套，成交均价33191元/㎡，假期最后一天成交18套，均价50642元/㎡，假期整体成交均价45438元/㎡，同比去年五一上涨77.4%；成交区域方面，宝安、龙岗为主要成交区域，其中宝安共成交12套，龙岗成交25套，罗湖成交1套，南山、福田、盐田3大区域零成交；成交结构上，主要以二房、三房的刚需及改善型住房为主，90㎡以下的占成交量的81.6%；项目推售上，仅有2个项目入市，且推售量均比较少，相较于去年同期5个项目1029套新房的推售量形成鲜明的对比。

除个别定价符合刚需要求的楼盘外，大部分楼盘营销中心较为冷清，且今年五一期间开发商除了推出一些小型的暖场活动外，在价格上并未给出优惠活动。对于五一过后的楼市，总体上还是会持续保持低迷，回暖可能性不大；但是想在四月份的基础上继续下跌，可能性也不大。总的来说，5月深圳楼市会维持成交量的继续低迷，价格会继续高位盘整。

二、东莞五一楼市营销活动

活动类型：近30个项目闹五一亲子活动、DIY等暖场活动为主

从活动类型来看，今年五一与往年的明显不一样，耗营销费用较高的大手笔类的活动基本没有，最能聚拢人气的明星活动更是零出现，因为深圳客仍是大部分项目的攻破口，开发商继续青睐二三级联动等直接产生效果的营销渠道，二三级联动风靡全城。

今年五一假期，大部分活动类型沿着之前营销形式，并没有较为特色或大型活动出现，以亲子活动、家庭参与的DIY等暖场活动为主，表现在光大山湖城国际智能机器人嘉年华、王洲湾1号美食小当家活动、天骄御峰亲子嘉年华、厚街万达猜字活动、保利中惠悦城亲子公益市集等。

营销动作：有5个项目进行开盘 8个纯新盘进行前期预热宣传或认筹

今年五一期间，有5个项目进行开盘，分别是3号别墅、光大山湖城、中惠嶺秀、春晖国际城、珠江观澜御景等项目，集中在临深及松湖片区，这两大区域对于深圳客吸引力较大，而去货良好的项目具有共性特点是非毛坯修，定价相对合理，这些项目高去货，拉开了5月东莞楼市的良好开局。

新盘认筹方面，碧桂园分外抢眼，市场占有率过半，五一期间碧桂园近两年拿地的项目纷纷进入新盘宣传或认筹的阶段，长安碧桂园、碧桂园·茶山首府、莞城碧桂园Park Royal、虎门碧桂园等4个皆有营销动作，预计今年下半年将陆续上市，“碧桂园效应”将贯穿今年全年。另外，大石龙片区也将是新盘量入市多的片区，茶山的保利茶山、纳帕溪谷，石碣合信高价地广场等新项目举办预热活动。

促销动作：优惠促销活动寥若晨星低于市场预期价推货为主流

以往每到重要节点，开发商都会释放极具吸引力的优惠折扣，刺激客户出手购买，但今年五一大部分项目优惠力度不高，保持原来的折扣方案，部分项目采取老带新、来访赠送大米、赠送金龙鱼花生油、电影票、景点门票等优惠来刺激客户上门。目前东莞处于“低库存、供不应求”的市场，不到万不得已开发商也不会轻易进行大幅度降价。

“降价促销”虽然不多见，但不意味着市场涨价概率会提高，由于深圳330新政出台，观望情绪逐步浓郁，同时波及到东莞楼市，深圳客对东莞楼价“虚高”的认知加深，进莞的脚步放缓、出手也更为理性。因此，为吸引深圳客的持续到来，很多项目新品入市采取“低于市场预期价”的策略，攻破客户的心里防线，获取较好的去货，这将逐步成为房企定价策略的主线。

2、开盘情况：临深及松湖片区是推货重点区域合理定价和深圳客是去货的助推器

2016年五一前后东莞约12个项目进行开盘解筹，特点有：规模推货和小步加推同存；万科、中惠、保利、光大、卓越等品牌房企是推货主角；临深片区及松湖片区是重点区域；产品供应以非毛坯修产品为主。

从开盘的情况来看，“冷热不均”是市场的常态化表现，如临深片区项目走货速度依然快速，五一前后入市的卓越蔚蓝山、珠江观澜御景、中惠领秀去货都在8成左右，这些项目特点是非毛坯修、临近高速口、开盘价符合心理预期、深圳客占比高；而春晖国际城也进行加推，但去货一般，其毛坯价在17500元/㎡，高于客户心理预期价，地理位置上也没有以上项目优越是原因之一。综上可述，市场要获得快速去货一方面定价需合理，另外，深圳客是推动成交的重要力量。

整体来看，目前东莞市场冷热不均，临深或松湖片区去货普遍较快，深圳客比例较高，但中心城区、水乡片区、东北片区、滨海片区等去货速度放缓，没有此前旺销的势头，深圳客比例下滑，市场趋于自然销售的常态。

三、东莞五一期间新增：数据计算以五一假期前十天（4.20-4.30）

1、新增概况：深圳330新政波及东莞房企推货谨慎同比下滑4成以上

深圳330新政出台，东莞楼市受到影响，深圳客进莞脚步减缓，本地客入市欲望不高，莞深两地客户观望情绪逐步浓重。“五一”本是房企推货重要的节点，但这种环境之下，今年五一前十天的供应萎缩，与2014年、2015年对比有明显的下滑，进行新增备案项目仅有18个，比2015年31个项目减少了13个，面积下滑43%，足见市场处于试探阶段，房企推货相对谨慎。但对于目前市场走势，下半年仍充满变数，建议房企还需加快推货节奏，尽快走货。

供应特征有：1、临深片区、松湖片区是推货重点区域，占总体6成左右，水乡片区迎头赶上，表现在麻涌万科珠江·东岸、富盈公馆、悦湖苑等项目有新品入市；2、少量推货较为突出，大部分项目住宅推货在50-200套之间，200套以上项目仅有万科珠江东岸、汇景城市中心、芸翠连城、名流印象花园等4个项目；3、推货产品上，70-130㎡刚需及微改善产品为主，公寓和别墅产品有所增加。

四、东莞五一假期成交情况

1、成交情况：楼市成交量同比下滑13% 均价14194元/㎡创历年五一新高

对于历年五一假期三天的数据，成交量方面，今年五一住宅仅成交370套，合计面积4.23万㎡，同比去年下滑17%，但比2014年略有上涨；从价格来看，今年五一住宅均价为14194元/㎡，创历年五一新高，与此前5年对比跳了几个级别，主要因为2015年下半年以来在深圳客疯狂进入催动之下，东莞房价早已晋升为“万元户”，虽然目前市场观望情绪浓重，但房企降价促销行为鲜见，房价依然稳定，甚至有上涨趋势。从成交项目来看，五一期间洋房的成交主力项目是汇景城市中心（56套，均价10866元/㎡）、星城翠珑湾（37套，均价18241元/㎡、恒大绿洲（31套、均价21484元/㎡）、松湖碧桂园（29套、18714元/㎡）等，这些项目基本都在18000元/㎡以上，助推东莞整体房价上涨。

另外，五一期间网签的数据为4月下旬加推项目的网签，并不能代表五一真实情况，数据或将延迟一到两个星期逐步体现。从五一期间多个项目开盘或新推来看，去货尚算比较理想，五月东莞楼市成交量有望走高。

2、物业类型：洋房成交占65%为成交主角别墅、商铺、写字楼各近占一成