瑞峰：东莞5月楼市良好开局 合理定价和深圳客是助推器

一、全国五一楼市概况：北京广州热闹    上海深圳相对冷清

北京：北京楼市五一成交热闹　成交价格创历史新高

2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交量807套，成交面积8.88万㎡，创造近三年五一小长假的新高。对比2014和2015年的数据，甚至前两年五一假期成交量与成交面积分别相加的总和依然低于今年。

从价格来看，2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅成交均价高达34005元/㎡，这一成交价格也创造历史同期新高。4月末周(4.25-5.1)北京商品住宅成交均价环比上周上涨21.4%，每平米涨价6062元。

对于价格的持续攀高，主要出于两方面的原因：首先，从五一期间成交排行中可以看出，近一阶段成交主力仍为商住项目。另外，普宅项目价格高端化的趋势也是拉动整体市场价格上涨的主要动力。

上海：小长假楼市遇冷 假期成交表现一般

五一小长假（4.30-5.2）新建商品住宅成交4.8万㎡，同比减少33.3%，是近7年同期第二低点，最低则是2012年5.1假期。今年5.1成交降温从房展会也能反映出这一特点，原因是：一方面房企参展热情不高，房产巨头 “金招万保”均未建展台，其他重量级房企仅绿地参与，导致参展面积比以往缩水6成以上；另一方面，鲜有打折项目，加上政策因素，市场刺激点不多，因此本届房展可谓人气最差的一届。  

从市场成交来看，中高端产品成交相对活跃，比如成交排名前五的项目中有两个项目均价超过5万元/㎡，有两个项目是成交均价在7万元/㎡以上的高价房。去年同期基本都是刚需项目占主力，而刚需是交易的“基石”，缺少这部分力量成交难有大作为。

从推盘结构来看，改善项目较为积极，占5席。由于受政策影响，中高端产品推盘节奏受到影响，目前市场情绪趋于稳定，因此有尝试性推盘动作。

广州：楼市成交火热 一手房网签1014套同比翻倍

2016年“五一”假期广州一手楼网签成交1014套，同比2015年“五一”假期的476套增加538套，同比上升113.03%；均价方面，2016年“五一”假期广州一手住宅网签均价为15231元/㎡，同比2015年“五一”假期的13213元/平方米增加2018元/㎡，同比上升15.27%。

楼市成交热闹，发展商适时大力增加住宅供应，以解市场之渴。2016年“五一”假期前后，广州11区总共有27个楼盘推新，楼盘数比去年“五一”假增长29%，比去年“十一”假期增长125%；总推货量5507套，总货量比去年“五一”假期增长167%，比去年“十一”假期增长367%；平均去化率60%，去化率比去年“五一”假期增长9个百分点，比去年“十一”假期增长18个百分点。

广州二手房成交同样热闹， “五一”小长假这三天（4月30日—5月2日）广州二手房网签成交量达205套，比去年“五一”小长假三天（2015年5月1日—5月3日）的95套增长115.8%。

在国家“去库存”政策的支持下，以及春节来上海深圳等一线城市房价上涨的刺激下，大量需求积极入市，自2016年3月以来，广州一手住宅成交量节节高升，4月更是破万高位，今年五一楼市的热闹，也是得益于这种超强热度。

深圳：新房成交同比下降87% 多个楼盘现场冷清

深圳楼市的4月，一二手房最终收获的只有成交量的腰斩。进入五月份，深圳楼市似乎同样开局不利，今年五一(4.30-5.02)小长假期间，深圳市一手住宅仅成交38套，成交均价为45438元/㎡，相比去年五一三天293套的成交量，今年五一新房成交大跌了87%。

成交均价上，五一假期首日成交量为10套，均价48318元/㎡，次日成交量为10套，成交均价33191元/㎡，假期最后一天成交18套，均价50642元/㎡，假期整体成交均价45438元/㎡，同比去年五一上涨77.4%；成交区域方面，宝安、龙岗为主要成交区域，其中宝安共成交12套，龙岗成交25套，罗湖成交1套，南山、福田、盐田3大区域零成交；成交结构上，主要以二房、三房的刚需及改善型住房为主，90㎡以下的占成交量的81.6%；项目推售上，仅有2个项目入市，且推售量均比较少，相较于去年同期5个项目1029套新房的推售量形成鲜明的对比。

除个别定价符合刚需要求的楼盘外，大部分楼盘营销中心较为冷清，且今年五一期间开发商除了推出一些小型的暖场活动外，在价格上并未给出优惠活动。对于五一过后的楼市，总体上还是会持续保持低迷，回暖可能性不大；但是想在四月份的基础上继续下跌，可能性也不大。总的来说，5月深圳楼市会维持成交量的继续低迷，价格会继续高位盘整。