中原：东莞住宅楼市4月大幅降温 预计5月成交依然乏力

4月，“因城施策”调控效果显现，以上海、深圳为代表的一线城市，成交环比下跌三四成；二三线热门城市分化有所加剧。南京、青岛、厦门、大连、武汉、南宁持续高热；杭州、苏州、中山、东莞成交出现大幅度下滑。

深圳“3.25”新政落地后，4月深圳楼市进一步降温，深圳客观望情绪加重，迅速波及靠深圳客支撑的东莞楼市。4月深圳客迅速退潮，东莞楼市遭遇大幅降温，据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅成交88.33万㎡，环比大幅下跌23.04%。但由于供应紧，东莞房价依然高企难下，本月住宅成交均价首破1.3万每平，环比大涨10.57%。

从五一楼市表现平淡来看，表明客户购房理性回归，市场观望氛围仍然较浓，高房价是抑制需求释放的重要因素，预计5月东莞楼市成交依然乏力。随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，当前开发商应合理定价，先走为快。

月度关键词：供需齐降、房价持涨、定价分化

（一）新增供应状况

2016年4月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

市场供应大幅放缓，创近10个月低位。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月包括佳兆业御龙山、汇景城市中心、保利中惠悦城、万科珠江东岸、紫薇银座等30个项目新增住宅62.68万㎡，环比3月大幅下降23.11%，同比上升1.99%。除了2月春节外，4月东莞住宅新增供应量创近10个月低位。大部分项目推货量均比较大，三分之二的项目单盘供应量超过130套，反映开发商跑货意图明显。

上旬开发商观望小量探市，下旬明显加快加大推货的进度和力度。

实际市场中，4月东莞住宅楼市供应整体相对较为活跃，全月呈现“前紧后松”走势。其中上旬，市场迅速降温，开发商们观望放缓入市步伐，在推货策略上也是多采取“小量探市”方式。进入下旬，五一渐近，人气迅速反弹回升，开发商意识到需求仍在，观望减退，明显加快加大推货的进度和力度，提早入市抢客，楼市迎来一波推货热潮。

刚需、高端产品供应萎缩，改善产品持续发力。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，4月东莞住宅分别包括有保利中惠悦城、汇景城市中心、名流印象花园、锦龙湾畔花园、宏远康城假日等23个项目供应刚需3283套，占全市的比重为59%，环比3月下滑了4个百分点，刚需供应萎缩明显。受市场降温影响，高端产品入市也出现明显放缓，从3月的419套下降至205套，4月仅有佳兆业御龙山、观岭高尔夫半山、金地城南艺境等寥寥几个项目推出180㎡以上的大户入市。受多项政策的利好，春节后改善产品供应持续发力，4月又有佳兆业御龙山、达鑫江滨新城、汇景城市中心、米兰公馆等16个项目共供应1651套，占全市比重为30%，环比上月增加4个百分点。

临深片区成供应主力，滨海片区辅助对接深圳客。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月临深片区供应明显放量，主要包括汇景城市中心、春晖国际城、名流印象花园、锦龙湾畔、恒大绿洲等10个项目供应17.05万㎡，环比3月大幅增长97%，供应比重从11%迅速上升至27%，再次成为楼市供应主力。其次，滨海片区由于对深圳客的吸引力也比较强，成为当前最主要的供应辅助区域，4月滨海片区包括有佳兆业御龙山、紫薇银座、碧桂园智慧家、连升豪庭和南部湾万科城共5个项目供应14.86万㎡，占全市比重为24%。而东北片区长期以来供应较少，本月刚好有盛和雅颂花园、米兰公馆、荟翠连城等集中入市撑起片区总体供应量。

（二）库存供应状况

住宅消化周期加速探底，库存面临“断货”风险。

截止2016年4月30日，东莞住宅库存量为306.34万㎡，环比下降6.54%，同比下降47.98%，住宅库存量继续创新低，库存消化周期加速探底，已跌至3个月。而目前市场持续走货，若后续供应节奏跟不上，接下来东莞住宅库存有可能面临“断货”风险。

从物业类型看，4月洋房、别墅、公寓库存分别为181.51万㎡、76.92万㎡、47.90万㎡，消化周期分别为2.1个月、6.5个月、9.3个月。目前洋房库存仅足以吃撑市场2个月消化，若再剔除一些旧盘挤压单位、朝向光线较差的单位等，实际上目前洋房库存仅足以消化1个多月左右，也就意味着目前许多项目是处于“无货卖”的状态。

（三）新开工状况

市场供应紧，刺激开发商明显加快新开工。

据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在3月出现井喷后，4月大幅下降41.82%回落至90.84万㎡，但从体量来看，4月开工量仍然很大，并创下历史同期第二高位。近两个月东莞住宅新开工量十分庞大，究其原因：一、市场供应紧张，目前住宅库存仅可以支撑市场消化3个月，有部分项目甚至无货卖。二、开发商们意识到市场需求大，惜售心态减退，加快项目新开工进度。三、过去一年多楼市热闹，许多开发商收金颇厚，拥有足够资金启动新地块开工。据监测统计发现，近两个月东莞有33个项目拿下施工证，其中4月有13个项目，过半项目的开工量在6万㎡以上。

（四）市场成交状况

2016年4月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

深圳客迅速退潮，4月东莞住宅成交大幅降温。

4月东莞住宅楼市受深圳客迅速退潮影响，成交急剧降温。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅成交88.33万㎡（合计7863套），按面积环比大幅下降23.04%。深圳客迅速退潮，究其原因：一、受首付贷被叫停、中介丑闻、深圳调控政策从严等多方消极因素作用，市场观望情绪加重。二、深圳市场持续低迷，价格松动下滑，深圳客观望情绪进一步加深。三、市场供应紧张，可选择性比较少。四、深圳客购房理性回归，投资需求退潮，刚需自住需求释放放缓。

市场遭遇全面降温，各区成交普遍下跌3-5成。

据监测数据显示，4月东莞七大片区住宅成交分别为松湖23.11万㎡、滨海15.27万㎡、东北12.19万㎡、水乡10.80万㎡、临深10.59万㎡、大石龙8.24万㎡和中心城区8.14万㎡，大部分片区普遍下跌3-5成。其中，松湖片区由于受松湖碧桂园大体量才导致总成交量环比大幅上涨。实际上，4月份松山湖楼市也同样出现明显降温，许多项目无论是来访量还是成交量均跌了3-5成。另外，东北片区成交量之所以环比大增，是一直以来东北片区供应都比较少，在全市中成交一直表现较弱，但本月由于较多项目集中签约，从而造成成交量涨势明显。

从环比降幅看，相比其他片区，临深片区降幅相对要小，反映深圳客在莞置业仍然首选临深，而偏远的区域由于缺乏交通便利性较差和城市规划落后，一方面自住不切实际，另一方面投资升值潜力也比较有限。因此市场降温后，深圳客明显大幅撤离这些区域。

刚需高位萎缩，改善需求释放增大。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月刚需（70-120㎡）成交4229套，占全市比重为54%，尽管刚需仍为市场成交主力，但刚需释放势头却持续萎缩。而改善需求明显抬头，占全市比重为23%，环比3月增长5个百分点。究其原因：4月市场观望氛围较浓，尤其刚需客因房价高企放缓入市步伐。改善型客户也在观望，但由于当前二套房首付比例低、房贷利率低等政策利好，市场供应放量仍会刺激一部分购买力较强的改善需求加速入市。

（五）价格分析

2016年4月东莞各物业成交价格情况：

房价持续高涨，住宅均价首破1.3万每平。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅成交均价为13296元/㎡，环比大幅上涨10.57%，同比上涨43.74%，其中普通住宅成交均价为12446元/㎡，环比上涨14.63%，同比大涨42.70%。从区域角度看，目前东莞普通住宅成交中，均价过万的镇区与3月同为17个，本月过1.2万的镇区达11个，过1.7万的镇区达4个，分别是塘厦、大岭山、凤岗和长安。

六成项目普涨，房价暂未现明显松动。

由下图可知，4月出现洋房成交的楼盘中，六成多项目持续涨价，其中近2成的项目新推仍然大幅提价，反映4月开发商预期仍然较高，定价趋势明显向上。三成多项目价格环比出现下跌，但多为尾盘清仓或较差单位成交造成的价格下跌，市场未现价格松动迹象。尽管4月中上旬有部分区域项目价格有所回调，但现象暂不明显。

房企重新审视市场并自我调整，新盘定价低于预期。

值得注意的是，4月实际市场中，新推项目的解筹率呈现高低不一，一些项目解筹率非常低，仅有20%-40%，一些项目却仍然取到比较高的解筹率，达到八九成，市场甚至再现“受捧盘”。造成这一现象的关键在于，新推项目定价有所分化。一些项目定价居高，由于缺乏深圳客支撑导致解筹率较低。4月尽管许多项目仍然喊涨，但市场已出现部分开发商开始重新审视市场及客户变化，并迅速调整推货策略，定价开始回归理性，明显低于市场预期，促进客户加快入市。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2016年4月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

碧桂园反超万科夺桂冠，六成房企业绩环比下滑。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月开发商商品房业绩金额排行中，碧桂园凭借新盘松湖碧桂园开盘大肆收金26.52亿元，成功反超万科坐上冠军宝座。过去碧桂园一直扮演着“价格屠夫”角色，导致业绩金额往往容易落后于万科。近两年碧桂园看到深圳客带来的市场蛋糕很大，重新调整发展战略，东莞在售的许多项目普遍定价过万，其中4月开盘的松湖碧桂园成交1296套，均价高达18144元/㎡，这也是加速反超万科的重要原因。4月万科依靠万科珠江东岸、万科广场、万科中心等16个项目共成交15.73亿元坐实全市第二位，但业绩功劳主要算万科广场和万科珠江东岸最大，两者分别收金6.89亿元、5.02亿元。此外，丰泰、佳兆业和保利则凭借个盘开盘成交突出，齐齐跃进前五。

由于4月市场降温，许多房企业绩环比大幅下滑，商品房业绩总额排行前10名的房企中，六成房企业绩环比大幅缩水，过半环比缩水近四五成。

附：2016年4月住宅成交排名前十名：（按销售套数）  

（七）后市展望

● 经济：5月营改增全面实施有利降低企业税负，经济有望企稳。

公布数据显示，中国4月官方制造业PMI录得50.1，守住了荣枯线但低于预期50.3，前值50.2。同时公布的中国4月官方非制造业PMI53.5，前值53.8。4月非制造业保持增长态势但增速略减，从投资情况看，服务业市场和建筑业市场信心均有所稳定增强。新订单指数为51.0%，连续两个月位于临界点以上，表明制造业市场需求延续扩张态势。加上钢铁、有色金属价格的大幅上涨，也说明市场需求增多。进入5月，“营改增”全面实施，将有利于企业降低税负，促进扩大有效投资，经济有望继续企稳。深圳市场：深圳楼市量价下行压力增大，或影响东莞楼市成交继续受挫。

深圳“3.25”政策满月，深圳楼市大幅降温并持续低迷，房价有所松动，反映深圳缩紧政策调控效果凸显，深圳房价已达到平抑，深圳楼市投资预期降温，预计短期内市场观望气氛仍然难退，客户入市放缓，深圳楼市量价下行压力增大。深圳楼市持续降温，深圳客观望氛围加浓，深圳客流入减少，东莞住宅楼市成交或将继续受挫。

● 深圳客：莞深房价差大，刺激深圳刚需客继续流入东莞。

目前东莞临深的塘厦、凤岗的房价已基本去到2字头左右，与深圳纵向连接的3条高速（莞深高速、广深高速、沿江高速）的沿线镇区，大部分房价已在1.2万以上。4月份深圳一手住宅价格49876元/平方米，目前东莞房价大概相当于深圳的1/4。尽管深圳楼市降温导致深圳刚需外溢放缓，但莞深房价差大，势必会不停挤出部分深圳刚需溢向东莞。对深圳刚需客来说，在临深地方买房自住还是不错，多条高速取消收费、地铁规划利好等等可以帮助深圳客在控制低成本的范围下，未来轻松实现半个小时生活圈。

● 供应：5月新增供应量增大，改善、公寓产品供应增多。

从4月下旬的楼市营销活动看，实现样板房开放或启动认筹登记的项目比较多，其中部分项目预计将在5月份推货入市，另外还有不少在售项目在积极蓄客待发，5月新增供应量有望继续增大。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，预计5月推新的还有班芙春天、G1蜂汇、恒大绿洲、祥利上城四期、新世纪颐龙湾四期等项目，但大部分预计集中在5月中下旬入市。从产品结构看，刚需产品的主力地位有所削弱，改善产品和公寓供应增多。

● 价格：供求关系决定房价难降，区域有所分化。

价格方面：市场供应紧，供求关系决定价格依然高企难下。尤其是临深购房需求强，供不应求的格局更加明显，临深片区房价不会降，甚至仍会有一些项目新推价格高于当时市场价格。但是，那些较偏远、交通通达性较差的区域有可能会出现小幅回调。原因是这些区域项目房价相对高了，可售货源又少，深圳客兴趣较低，本地客受购房力制约，接下来这些区域成交会比较乏力，价格回调压力增大，但回调幅度不大。后市中，这些偏远区域或出现更多新盘定价低于预期。

● 成交：客户观望情绪重，市场成交乏力。

今年五一楼市表现平淡，大部分项目认购或认筹情况一般，明显反映出当前客户观望情绪较重，高房价是抑制需求释放的重要因素。尽管5月新增供应有所增大，若没价格优惠或利好新政刺激，预计短期内客户仍观望择机入市。一方面，房价高，本地刚需客受购买力不足制约，需求释放放缓。另一方面，深圳客无论投资或自住理性回归，对房价有一个更理性的认识，入市变得谨慎。预计5月东莞住宅楼市受客户谨慎观望影响，市场成交乏力。

● 给开发商建议：合理定价，先走为快。

从近周来访量上升趋势看，深圳客在莞置业的意愿还是比较强，但从4月底推货项目的销售情况和五一认购市场情况看，目前客户买房回归价值、理性，对价格更为敏感，特别是对一些房价高、偏远、落后的片区的抗性明显增大。再者，市场价格高位企稳，政策收紧预期加强，许多客户大都仍在观望择机入市。有楼市风向标作用的五一小长假，已经基本为接下来楼市走势定调。随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，因此当前开发商应合理定价，先走为快。