东莞楼市入观望期房价高成交震荡 预期楼市调控加剧

东莞楼市成交量处于震荡调整期。广州日报记者石忠情摄

深圳“高价地”效应推动的高房价预期效果显现，不仅深圳楼市成交升温，东莞的楼市也因为深圳客外溢而成交量上涨。从近期公布的深圳平均工资来看，在深圳赚钱，到东莞买房，压力较小，这也是深圳人热衷到东莞购房的主要原因。

不过，业内人士表示，由于房价仍然居于高位，成交量或处于震荡调整期，市场观望氛围仍然浓郁，同时，随着房价持续处于高位，楼市调控的预期也在加剧。

“高价地”效应深莞成交量上升

深圳“高价地”效应近两周初步显现。深圳中原研究中心的监测，上周深圳一手住宅成交835套，成交面积约为9.3万平方米，分别环比上升27%和38%。二手住宅共成交1062套，成交面积约为8.8万平方米，环比分别上升21.65%和14.4%。由于6月以来深圳两宗“高价地”刷新低迷的市场氛围，提振市场信心，上周深圳市场成交升温。深圳中原研究中心认为，深圳作为房价“领头羊”，“高价地”频出效应或将带动房价进入新的上升通道，短期内或将刺激楼市成交。但长期来看，高房价将进一步抑制深圳购房需求，导致深圳客外溢加大，楼市或将进入新一轮调整期。

从东莞市场来看，上周东莞一手住宅市场供应大幅放量，供应套数及面积环比大涨108.01%和183%，反映不少开发商信心回升，而且临近年中，需要跑货冲刺业绩。另外从开盘来看，上周有绿地大都会、德基广场等项目开盘或加推，销售现场热闹，认购率高达8成以上，市场热度明显回升。

不过，虽然上周东莞成交量同样回升明显，但是目前房价居于高位，来访量走低，市场观望情绪仍然存在，该研究中心认为，预计接下来一段时间内东莞楼市成交仍保持震荡调整态势。

深圳赚钱东莞买房压力小

分析认为，深圳客来东莞买房，主要原因是东莞的房价相对较低，东莞住宅均价仅是深圳住宅均价的三分之一，在深圳赚钱，在东莞买房，压力不大。

按照今年5月东莞新建住宅均价14230元/平方米计算，购买一套100平方米的刚需住宅总价为142万元。根据深圳统计局公布的数据显示，深圳市2015年城镇非私营单位从业人员年平均工资为80839元，其中，在岗职工年平均工资为81034元。按照一个家庭夫妻两人的在岗职工年平均工资计算，不吃不喝8.8年就可以在东莞购买下一套100平方米的住宅，买房压力不大。

不过，根据东莞市统计局公布数据显示，2015年东莞市城镇非私营单位就业人员年平均工资53130元，其中，在岗职工年平均工资53221元。购买同样一套100平方米的住宅，夫妻双方在岗职工需要不吃不喝13.4年才能买下，购房压力较大。而在2014年，东莞一对夫妻购买一套100平方米的住宅平均需要的时间是8年左右，短短两年时间，东莞购买压力增加了近一倍。

对比之下，东莞的房价超出了本地购房者的购买水平，但是对于深圳客来说，东莞的房价在他们的接受范围之内。地铁开通、高速公路免费等进一步降低交通成本，也会让许多深圳人更愿意选择在深圳赚钱，东莞买房。

东莞投资客看好一线城市物业

深圳客热衷到东莞买房，而东莞投资客却因为东莞房价上涨，而转往广州等一线城市投资。东莞人李先生最近在广州某楼盘一次性付款购买了一套公寓作为理财投资，单价约2.6万元/平方米。李先生告诉记者，近期东莞城区楼盘均价在2万元/平方米以上，都接近广州的房价了，但是就升值潜力来说，他更看好广州，因此选择在广州买房投资。

东莞地铁2号线开通后，地铁沿线房价上涨，回到广州工作的梁女士将自己早年购买的一套住宅以1.5万元/平方米的单价卖掉，重新在广州买房投资。“我在东莞住了有十年时间，从长远来看，我认为东莞房价目前已经很高了，再升的难度比较大。”记者了解到，虽然东莞水乡片区楼盘希望吸引广州人过来投资，但是也有东莞购房者更看好广州楼市前景，在广州新塘等地购房投资。

从事房地产理财投资工作的刘先生告诉记者，他的客户当中不少是东莞的有钱人，虽然东莞房价上涨了，但是许多人并不愿意在东莞投资物业，而是到其他二线城市甚至是一线城市投资，虽然这些地方的房价高，但是在他们看来，相比东莞，一线城市物业的投资升值潜力更大。

东莞市场观望氛围仍浓郁

不过，东莞部分镇区房价达到2万元/平方米以上，也引起了部分深圳购房者的观望，加上东莞购房者不看好，房价高企影响了购房者的信心。目前市场观望氛围十分浓重。

地铁2号线开通后，不少开发商和业主抬高房价，希望能够促进房价的继续上升。东莞南城的一名业主陈先生认为，华为等企业的到来带动许多深圳客来莞买房，不仅松山湖片区，城区的房价也会进一步上涨。不过，记者在采访中了解到，目前定价比较高的二手房真正要卖的并不多，不少人和陈先生一样提高房屋售价试探市场。

从近期的成交数据来看，只有少数位于临深片区楼盘销售情况较好，其他区域定价高的楼盘销售情况仍然不乐观，买卖双方都处于观望状态。根据瑞峰优慧垛数据中心统计显示，上周成交前3名鼎峰尚境、南部湾万科城、保利中惠悦城成交均价在1.5万元/平方米以上，洋房成交总套数达到了534套，占上周住宅总成交量的三分之一，从而推高了房价处于较高水平。

业内人士表示，由于目前房价比较高，不管是东莞本地购房者还是深圳客，不少人都处于观望当中。

业内预期楼市调控加剧

房价长期处于高位，让不少房地产业内人士担心东莞的楼市调控即将到来。从成交情况来看，深圳客为购房主力的临深片区、松山湖片区、滨海片区成交量最大，成交均价也处于高位，而以本地购房者为主的楼市却相对平淡，成交量少。业内普遍认为，今年东莞房价上涨是由深圳客外溢入莞推动的，去年资金回笼顺利的开发商过于乐观撑起来高房价，降价意愿小，目前面临着楼市调控风险也在加剧。

一名业内人士表示，深圳客的到来，推动了东莞楼市的发展，房价上升，成交量上涨，但是真正在东莞入住的深圳客有多少？“除了临近深圳的少数楼盘外，不少楼盘的深圳客都是以投资和投机为主。”该名人士表示，如果楼盘交楼后这些人不来居住，将造成东莞楼盘空置率高，变成“空城”；同时，不少深圳客通过低首付来投资买房，资金实力并不强，而不少楼盘配套不完善，价格却居于高位，如果投资失利，退房、断供等购房纠纷也将会出现，给楼市带来不稳定的因素。

另外一名不愿意透露姓名的业内人士也表示，房价太高，配套建设却不完善，将会迫使一些外地来莞的年轻白领可能会选择到其他城市生活，人才外流，这也是东莞最不愿意看到的。随着多个城市“限价”、“限贷”政策出台，房价上涨幅度排名前列的东莞也面临着楼市调控的风险，“楼市调控的预期加剧，如果房价继续上涨，相信相关部门会出台相应的调控政策来稳定楼市理性发展。”

相关新闻

年中冲刺住宅成交回暖

广州日报讯 (记者蒋幸端)随着年中到来，开发商加大推售力度，冲刺完成年中业绩。随着供应量加大，成交量也随之上涨，上周东莞住宅成交出现回暖，成交面积环比大幅增加近五成，创下近7周以来的最高水平。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周东莞全市一手住宅签约18.6万平方米，环比前一周大幅增长接近5成，创近7周以来的最高水平；此外，上周一手住宅网签均价约14126元/平方米，价格平稳，仍处于高位。

不过，由于房价仍然居于高位，目前市场观望氛围仍然较为浓厚，人气回升并不明显，在高房价的压力下，市场持续升温乏力。