东莞楼市因深圳客而旺 十年三次置业大潮开启双城生活

伴随着珠三角的一体化，莞深融城已是大势所趋，东莞楼市也随着时间的变化，彻底地绑在深圳的楼市马车上，来自于深圳的置业者更成为东莞楼市兴衰的关键。来自于深圳的置业者往往被称为深圳客，当下很多人不知道的是，他们投资东莞的故事早在2006年就开始了……

2006莞深同城生活 深圳客投资置业“大跃进”

2006年，东莞开发商率先提出“莞深同城生活”，东莞楼市慢慢引起了深圳投资者的注意，2007年出现井喷。

2006年，东莞市金众房地产有限公司营销总监巫文君在接受媒体采访时就指出，东莞当年的市场需求洋房和别墅是主流，小户型产品的买家多以投资客为主。

据合富辉煌市场研究部统计分析，2006年东莞共供应4406套公寓，占据商品房住宅总量的34%，与此同时，城区的小户型的价格一路攀升，市场均价直窜至每平5000-5500元，相比2003-2005年间每平在2600-4200元的范围内波动，小户型的价位已经被抬升好几个价格区间。

在镇区的市场里，深圳投资客同样把目光瞄准了其它类型的洋房市场，如三正地产推出的三正半山豪苑、卧龙山花园，中惠地产推出的中惠沁林山庄、金士柏山花园及南峰地产推出的御鹿华庭等项目都是在深圳投资客的追捧下取得不俗的销售成绩，而这些楼盘大都是地处与深圳临近的清溪、凤岗、塘厦、大岭山等镇，这里是最容易实现“莞深同城”的地方。

2007年是深圳客首次大举进入东莞楼市，在全国楼市火热背景的支持下，深圳客从东莞镇区到城区，全面采购各种产品各种物业，这一波深圳客以投资客为主。2008年全国楼市受国际金融危机拖累陷入寒冬，深圳客也因此退却。有部分深圳投资客虽然挺过了2008年却无力继续供房，2009年陆续亏本出售东莞投资房产。

2010年深圳客自住需求出现 掀第二次入莞大潮

2010年深圳平均房价已经稳定站在2万元以上，并有进一步突破向上的趋势。为应对高涨的房价，2010年9月30日深夜，深圳市发布“限购令”：户籍居民家庭限购两套房，非户籍居民家庭限购一套房。

2010年，东莞平均房价才7000多元/平，在深圳购买一套房子，可以在东莞购买三套。同样的钱，可以在东莞选择一套好房子，然后买辆好车，剩下的钱可以用来支付来往两地的邮费和路费。限购令出台后，深圳客开始涌入东莞买房，逐渐形成了深圳客第二次入莞大潮。

在“限贷+限购”的双限政策调控下，深圳楼市成交量同比萎缩，而临近的东莞成交量却越调越“火”，房价开始上涨，2010年11月东莞全市一手住宅签约均价达8061元/平方米，整体房价已超过1个月连续冲到“8字头”历史高位。东城、松山湖、塘厦、长安四区的房价更是达到了万元以上。

首先是松山湖，万科和光大不断在深圳投放推广，吸引许多深圳客前来投资。其次是东部片区，包括清溪、塘厦、凤岗、樟木头、常平，靠近深圳房价却比较低，吸引深圳工作者前来置业。最后是虎门、长安，由于广深高速的便利交通，这些地区楼盘没有在深圳投入任何宣传，深圳客户购买的比例还是不断增加。

凤岗当时有三大在售楼盘，“十一”之后各盘都有数百套的成交量，其中大运城邦成交客户中深圳客户占了九成以上，祥利上城成交客户中深圳客占七成，即使是三正·卧龙山，深圳客的购买量也占了三成。另外，大岭山的中惠沁林山庄再推新货，60%属于深圳客户购买，总签约186套，成绩一路走高。

2011年外来开发商开始大举进驻东莞临深区域开发，这些外来房企多数来自于深圳。2012年仅塘厦新盘就包括万科·朗润园、金众·金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑等等，深圳客与深圳开发商相辅相成，相互影响，形成新一轮采购潮，深圳客热度不减。

2012年从东莞楼市整体购房者的情况来看，深圳客大约占到了两成左右，但从临深来看，深圳客大约占到了四至五成，个别项目深圳客的比例甚至达到六至八成，投资客与刚需客比例相当，深圳客也从此成为了东莞临深片区的购房主力。

一个深圳投资客老李，就在大岭山和樟木头分别购置了两套洋房，但是相对于东莞，老李更喜欢深圳。“等限购令撤销后，我肯定会第一时间回深圳投资。”他还是更爱深圳楼市多一点“东莞只是资金的一个避风港。”而像老李一样的人，同期并不少。

2013年这波深圳客达到高峰之后逐渐回落。2014年深圳二手房市场频频出现大宗抛售房源的情况，这些二手房源多由投资公司持有，大手笔抛售之前，投资公司会像正规的房地产公司那样，对二手房源进行“包装”，对市场影响巨大，到东莞置业的深圳客也降至冰点。

2015年330政策后 深圳客几乎买光东莞

2015年3月30日，国家因救市而出台房产新政：二套房贷首付降到四成，营业税降低免征门槛，5年改2年。

据不完全统计，330新政出台后的4月1日，深圳至少有15个项目提价，涨幅普遍为1000-5000元不等。2015年4月中旬，深圳至少有50个项目提价。5月，深圳“中洲·中央公寓”项目拿到预售证，以37.6万元/平的备案天价惊呆世人，短时间扬名珠三角。虽然在深圳市规土委约谈后，该套最贵单位的备案价格降了下来，但价格依然高达17.6万元/平。寻找价格洼地，第三次深圳客入莞大潮已经在这段时间开启。

随着大批深圳客的到来，2015年4月，东莞临深片区楼盘纷纷开始调整房价和营销策略。银湖山庄、永江翡翠山湖臻萃园和三正瑞士半山对在售价格进行了不同程度调整，保利百合花园和益田大运城邦、塘厦金地仟百汇、御湖半山等楼盘逐渐撤销购房优惠。各楼盘房价一个月内平均上涨了300元/平-500元/平。

越来越多深圳客到东莞买房，东莞楼市呈现供不应求的状况。东莞房价如同深圳房价一样，一路走高，2015年6月，东莞一手房价破万。

临近2015年末，央行5次降息、国家号召“去库存”、深圳四条高速公路免费、东莞R2线将开通等一系列利好消息接连空降，东莞的楼市也渐渐步了深圳后尘陷入疯狂。房价持续上涨，恒大绿洲、班芙春天纷纷成为受捧盘。

哪里有深圳客，哪里就成了置业热地，东莞楼市因深圳客而旺。据中原研究部统计，2015年东莞楼市成交金额破千亿，成交面积破千万平，其中六成房子被深圳客买走，临深部分楼盘甚至高达九成，除自住外，投资房产类型的深圳客依然数量不少。

松山湖由于定位等原因备受深圳人青睐，松山湖周边镇区楼盘2015年陆续打出“松山湖牌”吸引购房者，不少实际上位于寮步、大岭山、大朗的楼盘模糊地域概念，不少来投资的深圳客，他们期望将来出租或转手给松山湖区域内大型企业员工。他们的投资是否能够得到足够回报，目前尚未可知。

随着时间的变化，2015年底，东莞房产人士开始反思东莞房价上涨带来的得失，讨论深圳客对东莞楼市的影响，不再是一味热捧深圳客。甚至有人担忧，深圳客主宰东莞楼市，东莞楼市的兴旺只系于深圳客一群人身上，如果深圳客由于特殊原因突然撤离东莞，东莞楼市将面临断崖局面。

也有东莞民众呼吁，东莞应该出台政策限制外地人购房。他们认为，东莞人并不是没有包容之心，欢迎深圳人到东莞置业，但是深圳客入莞夹杂了太多了投资和炒楼因素，有些深圳人一买就是几套，不利于东莞经济健康发展……

2016年开年后，东莞楼市继续上演疯狂，房价不断上涨。3月份更有大朗楼盘价格短期大跃进，一日一价，遭到置业者质疑，上演集体退房一幕。

2016深圳限购楼市降温置业故事待续 双城生活故事上场

2016年3月25日，深圳再次出台限购类政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成！深圳客开始退潮，东莞楼市成交开始下降……

东莞和深圳的楼市近一年同样疯狂，但是两者之间的房价差距仍然在不断增大。据合富辉煌统计，2015年4月，深圳房价为26378元/平，东莞仅为9241元/平。2016年4月深圳房价为49520元/平，东莞则为13255元/平。深圳房价涨幅几乎是东莞的2倍，从2015年3月的2.9倍，扩大到2015年4月的3.7倍。日前，深圳与东莞之间的房价比甚至达到4.3倍。也就是说同样的钱，如果选择东莞买房，东莞可得4.3套，而深圳仅一套。

深圳客靠东莞圆置业梦，东莞楼市靠深圳客支撑，两者已渐渐密不可分。关于深圳客置业东莞的故事，还有很长很长……越来越多的深圳人上班深圳，居住东莞，他们的“双城记”故事也越来越丰富……