东莞新推32万平商住地入市 南城西平地块或出新楼面价

2016-07-18今年东莞的楼市，“火热”已经不足以形容。房价上涨都不用再说了，光是土地拍卖这一方面，就一直风头劲盛，土地扎堆引爆入市。

近日，继莞城1.27万/平楼面价之后，一则南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处附近又有土地要出让的预告，再次引起了东莞房地产业内人士的关注和评论。甚至，在房掌柜进行采访时，有多位业内资深人士一致认为，此出让地块大有可能刷新东莞城区楼面价记录，让城区涌现新的楼面价。

房企觊觎进入城区开发机会

据房掌柜了解，东莞城区土地出让历来是备受关注的，特别是近几年，随着城区商住用地的日益稀缺，房企们对每一次进入城区开发的机会都是虎视眈眈。上周，莞城出让了一块占地面积仅1.4万平的土地，据内部消息透露，共吸引了近18家房地产开发商的厮杀与争夺。最终，碧桂园联合平安以5.9亿拿下，楼面单价高达12661元/平，溢价率达321%。

城区土地是市场上烫手的香饽饽已毋庸置疑，而作为东莞大力发展的南城区域，特别是楼市新兴的西平、水濂山等住宅板块，更是长期受到各家房企和资本的觊觎和关注。

南城西平土地出让预告

据了解，南城此次预公告挂出的土地，具体地理位置在南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧。根据该地块出让预告牌，其土地用途是商业金融居住混合用地，具体商住比例仍未公布，总出让面积为90580.53平，容积率小于或等于4.0，而建筑密度则不能大于35%。房掌柜根据容积率计算出，该地块最终建成的楼盘建筑面积将达36万平左右。

从地块区位上看，该地块紧邻东骏豪苑小区，另外附近还有景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道、景湖名郡等多个成熟小区。而整个西平板块，又集聚了光大、金地、世纪城、中信、天利、中熙等10多个知名的开发商，是继东城居住板块之后，东莞发展得最为成熟的中高级白领居住片区。再加上轨道交通的远期利好，因此，业内人士普遍猜测，这块土地肯定会吸引到大咖房企的目光。

业内：地块势必引发房企争夺大战

东莞中原地产市场研究部总监车德锐认为，城区商住用地稀缺是导致这块地备受看好的一个主要原因，另外，西平板块是目前东莞城区人口密集度最高的区域，从后期商业运营角度上看，也保证了稳定的客流量。

据车德锐分析，除非政策调控或土地出让门槛太高条件以外，该地块肯定会引起房企的又一轮土地争夺大战。不过，另一方面，车德锐也建议国土资源局对该土地在商业运营资历和商业自持比例等方面有所限制，毕竟目前东莞商业库存太多了。

西平出让地块位于图中红色区域

而合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺也持类似观点，在他看来，西平这块地无论是规模也好，还是地段也好，都要优于莞城的地块，所以简单去判断的话，地价肯定会超过莞城。“这块地面积比较大，可塑性比较强，发挥空间更大，越是大品牌的开发商越是喜欢这种优质地块，因此也一定会吸引到更多开发商的激烈争夺。”李兴旺表述道。

同时，李兴旺还以为，该商住地除了居住价值以外，商业价值应该也会很不错。“西平是东莞比较集中的一个高档住宅区，版块内消费人群大，消费能力比较强，而且西平又刚好缺乏一个集中的升级型商业中心，此大宗商住地的入市，正好迎合了市场需求。”

另外，东莞房地产业协会秘书长陈骏良也同样比较看好此商住地块。“西平的话，历来土地都比较热，而且附近楼盘价格也好，销量也好都不愁，况且现在都没什么货量了，所以这块9万多平较大地块的入市，应该很多品牌开发商都想拿。”

不过另一方面，陈骏良又告诉房掌柜，以前东莞推出来的商住地商业占比都蛮大的，现在可能会调低，因为东莞目前商业地产库存太多了。“国土资源局应该会根据现状去调整这块地的商住比例，而且不少业内人士都提了很多意见。”陈骏良以为，“若最终该地块商业比例仍旧比较大，很多开发商就会多加考虑，拍地的时候可能也就不会那么勇猛。”

地块出让前期效应带动房价提升？

据房掌柜了解，虽然该土地在东莞市国土资源局并没有相应的土地出让公告，所以具体的出让时间也无从得知，但西平周边很多房地产从业人士和业主们却已经开始在朋友圈散发此消息，并劝说置业者们早些入手。

一位西平中介人士在朋友圈发布消息，“恭喜购买了东郡豪苑、景湖名郡、中熙弥珍道等西平片区的客户，这个月你们至少会赚多总房价的20%，东郡豪苑旁边的这块地准备拍卖，前个星期莞城的地块以1万2的价格拍的，这块地你们认为多少合适？”

而另一位刚在西平某小区购置了一套房产的业主兼房产媒体人士，也在朋友圈发表评论称，“各位不差钱的开发商，一定要来抢亮地！抢不到1.5w楼面地价，我们小区邻居们看不起你们。”

西平地块将出让是否会带来前期效应，带动西平房价上升一个水平呢？李兴旺分析认为，此土地即将拍卖可能会导致西平房价短期内小涨，但是另一方面，也有可能会造成有价无市，毕竟土地还没开拍，一味地把价格拔的太高，消费者们也不会那么盲目的去认同。

2016年第5批土地预公告出炉

当然，除了西平地块以外，据房掌柜了解，2016年下半年，东莞还有多个潜在供应土地将入市。7月15日，东莞市国土资源局发布了2016年第5批次土地出让预告，共拿出了11副含金量颇高的地块，总出让面积达538050.16平方米。

其中，从地块属性来看，包含了7幅商住商服用地和4幅工业用地，其分别出让面积为315138.42平方米和222911.74平方米，涉及区域有万江、黄江、茶山、石排、谢岗、麻涌、桥头共7个镇街。

具体资料来看，2016年东莞市国土局预告的第5批次7块待出让商住商服地块分别为：万江拔蛟窝社区3.45万平商住商服用地，黄江宝山社区6.17万平和3.17万平商住商服用地，茶山横江村2.95万平和4.25万平商住商服用地，以及石排水贝村7.92万平商住商服用地和石排李横大道李家坊路段商住商服用地。

值得关注的是，本次预公告挂出的商住商服地块主要集中在黄江、茶山和石排3个镇，均各有2宗商住商服地拟定出让。另外，作为东莞主城区的一部分，土地资源已逐渐枯竭的万江也将有一块土地将公开出让。

李兴旺透露，2016年上半年受到东莞控规调整的影响，导致很多地块推出时间滞后了，而下半年趁热打铁推出地块会更多，政府也可以卖个好价钱。