中原：7月东莞楼市量价稳中有升 预计8月成交整体趋稳

7月受东莞市总规调整影响，预售证发放放缓造成新增供应明显不足，加上叠加淡季、房价高位等因素作用，市场观望情绪升温，访客量环比6月明显下滑，不少项目成交平平，而7月万科凭借较强的品牌影响力，多盘齐发创收28亿，对全市成交量的支撑作用非常大。市场供不应求继续推动房价走高，但涨幅已大幅收窄，从整体上看7月东莞住宅楼市成交量价稳中有升。

进入8月，随着9月的逐渐临近，开发商推货热情会有所升高，预计部分项目会争先抢跑入市，但受预售许可证发放放缓影响，预计比较多项目或会被推到金九银十开盘。受供应不足以及高房价的拖累，预计8月东莞楼市成交整体趋稳。

月度关键词：供应不足、房价稳中有升、成交趋稳

（一）新增供应状况

2016年7月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

多项目拿预售证速度放慢，新增供应量明显不足。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月分别有万科云城、碧桂园天誉、浙商大厦、海德骏园、南部湾万科城、星城翠珑湾等23个项目新增供应住宅73.68万㎡，环比6月下降6.20%。东莞市总规调整影响持续，近期多项目拿预售证速度放慢，部分项目尽管认筹时间已长达2个月且筹量过千批，仍因未拿到预售证推迟开盘时间，楼市新增总供应量已连续两个月下滑，本月供求比为0.84:1，反映市场供应明显不足。

虎门供应量大幅井喷，创历史单月新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞共有15个镇区出现住宅供应，供应量主要集中在虎门、清溪、寮步、桥头等几个镇区，其他大部分镇区供应较为低迷。其中虎门出现万科云城、南部湾万科城、德基广场、中天悦府和金地琥悦共5个项目集中推货，供应量井喷16.62万㎡（合计1750套）创历史单月新高 。从推货力度来看， 9成项目单盘推货量超过百套以上，五成超过2百套，大步流星仍是开发商们的主要推货策略。

万科四盘齐发，成最大供应体量商。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月万科的住宅供应量为全市最大，达16.23万㎡（合计1709套），南部湾万科城、万科松湖传奇、万科珠江东岸和万科云城四盘齐发，各盘推货量均在280-740套左右。下图是今年1-7月商品房销售业绩排行前五名的六大品牌开发商的各月住宅供应量情况。如图所示，今年至今万科分别在1月、6月和7月已进行了三波大推货，前7个月其总体供应量达63.19万㎡，相当于其他开发商推货量的2倍以上。而碧桂园的许多项目发展进度较慢，迟迟未能入市，本月仅有碧桂园天誉供应住宅8.78万㎡排名全市第二，但供应量仅为万科的一半左右。

（二）库存供应状况

住宅库存消化周期创新低，库存告紧压力加剧。

截止2016年7月31日，东莞住宅库存量为307.05万㎡，环比下降4.21%，同比下降41.06%。住宅库存持续低位运行，消化周期已缩短至3.1个月。

从物业类型看，7月洋房、别墅、公寓库存分别为175.33万㎡、84.61万㎡、47.11万㎡，消化周期分别为2.2个月、7.4个月、7.5个月。截止7月底，东莞洋房库存量超过100套的项目减少至38个，主要集中在临深片区，其他六大片区仅有三四个项目库存套数超过100套，再次反映东莞库存告紧压力加剧。

（三）新开工状况

市总规调整影响持续，住宅开工量在低谷徘徊。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月仅有凯晟景园、万科珠江东岸、莞香花园、旗峰公馆和厚德华庭共5个项目开工住宅27.53万㎡，环比上月略有上升，但仍处于低位水平。3月份东莞市总规调整后涉及27个镇（园区），东莞众多在建的项目面临规划调整，规划、报建、施工等出现明显放缓，全市住宅新开工量已连续三个月在低谷徘徊，这将会影响后市供应放缓。

（四）市场成交状况

2016年7月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

受制于新增不足和房价高企不下，住宅成交趋于平稳。

7月东莞住宅成交88.02万㎡，环比6月小幅上升1.88%，按成交套数环比上升5.87%。本月住宅成交量有所回升，究其原因：一、新增供应持续放量，尤其万科多盘齐发且深受大量客户热捧，大力支撑全市成交量。二、莞城高价地推高房价上涨预期，部分客户加快入市步伐。三、7月期间深圳房价高企不下，深圳楼市新推房源不多，且公寓产品比例高，逼使刚需客持续外溢。而本月住宅成交回升幅度很小，反映在市场回归理性后，受新增不足以及高房价影响，东莞楼市逐步进入“平稳期”。

房价高位以及市场新品少，客户置业积极性下降。

据东莞中原CCES系统显示，7月份前三周楼盘访客量持续大幅下滑，其中有受淡季因素的影响，客户买房意愿降低，但更主要的原因是房价高位以及新品少导致客户置业积极性下降。7月份最后一周众多项目开盘或加推，大量新品房源放量入市，大大提高客户看房买房意愿，楼盘访客量快速回升，又因目前东莞房价太高，不少客户持续观望，整体楼市人气仍属一般。

临深失去主导地位，市场多足鼎立格局日显。

随着深圳客向东莞各个区域不断深入，临深片区逐渐失去主导地位，市场形成“多足鼎立”格局。据东莞中原研究部监测数据显示，7月七大片区住宅成交中，滨海片区成交量最大为20.5万㎡，占全市的比重达23%，其次东北、水乡、松湖、临深、大石龙片区占全市比重分别为20%、16%、13%、13%、13%、4%，多足鼎立格局日显。

常平成交刷破百套创新高，成深圳客置业新热点区域。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月份常平住宅成交量刷破百套创历史新高，分别有翔龙天地广场、华建半岛豪庭、哈啰小城、富盈都市华府、天林湖花园等15个项目共成交1003套。临深区域房价已在2万每平左右，入市门槛太高以及投资空间收窄，催使深圳客转向交通相对便利的价格洼地置业，加上又有许多中介集中火力往常平区域带客，常平迅速成为深圳客置业新热点区域。

高房价逼退刚需族，改善需求入市步伐加快。

7月东莞全市成交住宅8563套，其中刚需产品成交5167套，环比下降0.73%，占全市的比重下滑至60%，反映东莞高房价已将许多刚需客挡于门外，刚需释放势头明显放缓。改善产品成交1343套，环比上升37.18%，占全市的比重由14%上升至16%，反映改善需求入市步伐有所加快。究其原因：一、东莞楼市政策收紧预期强烈，客户担心二套房首付比例提高或信贷收紧，从而加快入市。二、莞城拍出高价地以及市场严重供不应求，客户认为房价仍有上涨预期，加上改善型客户购买力相对较强，需求释放较快。三、某区域个别项目以价换量，单价才七八千左右，促销效果显著。

（五）价格分析

2016年7月东莞各物业成交价格情况：

7月住宅成交均价升回1.4万每平，全市房价重心上移。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞住宅成交均价为14170元/㎡，环比6月上升4.83%，同比上涨41.11%；普通住宅成交均价为13474元/㎡，环比6月上升7.16%，同比上涨43.24%。从区域角度看，7月东莞住宅均价过万的镇区达23个，普通住宅均价过万的镇区增加至22个，数据显示东莞几乎全市房价过万，唯一剩下横沥、企石等几个三线镇区仍在七八千左右。值得一提的是，本月已有12个镇区普通住宅均价过1.35万/㎡，全市房价重心不断上移。

供求关系决定房价稳中有升，但涨幅已大幅收窄。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，近两个月均出现洋房成交的项目有137个，近六成项目价格在高位企稳，其中三成项目房价有所上升。供不应求关系决定房价稳中有升，但涨幅已大幅收窄，另外价格环比下降明显的项目实际多为尾盘清仓或较差单位促销，市场未见明显价格松动迹象。

大部分镇区价格相对走稳。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月份出现洋房成交的33个镇区中，大部分镇区洋房价格走稳，洋房均价环比涨势比较明显的只有清溪、常平、松山湖、望牛墩，主要受区域内新盘或个盘新批入市定价向上且成交突出拉高，如松山湖的星城翠珑湾新批产品卖到23889元/㎡，比之前涨了20%。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2016年7月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

万科五虎大将斩获28亿，市场占有率高达21%。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月开发商商品房业绩金额排行中，前三甲分别是万科、碧桂园、和记黄埔。万科凭借万科云城、南部湾万科城、万科珠江东岸、万科松湖传奇和万科翡丽山五虎大将斩获28亿元牢牢坐稳冠军宝座，其中万科云城更如楼市的一匹黑马，单月创收12.4亿元。本月万科市场占有率创近史上最高，高达21.07%。碧桂园主要靠碧桂园天誉和碧桂园十里江湾支撑业绩收金8.53亿元，与万科拉开19.46亿元的距离。和记黄埔仅靠海逸豪庭单盘热销6.32亿元首次挤近前三。

四成房企已提前完成去年全年业绩，品牌房企更具市场竞争力。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1-7月开发商商品房销售金额排列前十名中，万科以115亿元位居全市之首，且万科已提前完成去年业绩。另外新世纪、卓越、和记黄埔和鼎峰也纷纷超额完成去年业绩。据统计，截止7月底，全市有四成房企已提前完成去年业绩额，今年前7个月业绩排行前50名中，更有6成房企超额完成去年业绩，且这些房企多是中大型品牌房企，如此反映品牌房企更具市场竞争力。

（七）后市展望

● 经济：企业信心增强，预计8月经济有望延续企稳向好态势。

7月份制造业PMI为49.9%，比上月下降0.1个百分点，微低于临界点。从分类指数看，生产指数和新订单指数环比上月均有所回落，但仍高于临界点，表明制造业生产和市场需求增速略有放慢，尤其新订单指数已经连续4个月回落，市场需求扩张动力明显不足。8月正值多雨天气，暴雨洪涝多发或对相关地区的生产、运输等造成一定程度影响，预计8月份制造业PMI下行压力较大。

尽管PMI微幅回落，但非制造业商务活动指数继续回升，服务业发展持续向好，企业对未来市场发展信心预期增强，预计8月份我国非制造业继续稳中向好，拉动经济增长。从整体上看，预计稳增长政策持续显效，8月经济有望延续企稳向好态势。

● 政策：中央、证监会等齐出手抑制房地产泡沫，多重利空或致楼市降温。

过去宽松的信贷政策释放的大规模资金并没有进入实体经济，大部分都流入了房地产市场，造成今年上半年多地城市房价上涨，高价地频出，现在中央、证监会以及地方等纷纷以实际行动抑制土地市场泡沫、楼市泡沫。7月26日，中央政治局召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫。同时，7月28日证监会官员称，对上市公司再融资审核新增内容，即是房企通过融资募集的资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款。这将会导致上市房企融资渠道被收紧，拿地资金源头减少。此外，南京近期也传来新版限贷政策，首套房首付比例提高至35%，二套房首付比例提高至50%，三套房停贷。市场频频释放收紧信号，多重利空袭击或致楼市降温。

● 深圳市场：推货量不大以及深圳客观望情绪浓，预计在低位持续调整。

7月下旬深圳项目开盘销售多以惨淡收场，反映深圳客观望情绪浓厚，另据监测统计发现，8月深圳楼市预计推货量不大，与7月份相当，加上中央、证监会等纷纷释放收紧信号，预计短期深圳客继续观望，楼市在低位持续调整。

东莞市场：

● 供应：预售许可证发放放缓，供应热潮或将延迟至9月。

受东莞市总规调整影响，预计8月预售证发放放缓的情况仍会持续，将会导致 8月楼市新增供应量有一定程度的放缓。但市场上仍会有部分项目为抢跑尽快拿到预售证，分别有霖峰壹山境、南部湾万科城、绿地大都会、恒大御景半岛、光大山湖城、新世纪颐龙湾等项目预计在8月份开盘。往年通常比较多项目都会选择在金九前夕提前抢跑，在8月下旬便会上演供应热潮。但今年受预售证发放放慢影响，前两个月蓄客较快的不少项目也被迫延迟开盘时间，预计今年比较多项目会被推到金九银十集中开盘，楼市供应将会在8月中下旬有所增大，但供应热潮或将延迟至9月才到来。

● 价格：市场供不应求，预计8月房价高位企稳。

近期，深圳楼市市场观望情绪浓厚，客户对价格敏感度高，市场热度恢复较慢，若市场买卖双方持续博弈后，深圳房价回调压力加大。7月东莞楼市访客量较6月明显下滑，市场观望情绪升温，一旦深圳房价出现回调，东莞观望气氛将会继续加浓。但又基于东莞楼市严重供不应求，开发商逐利将会继续坚挺房价，预计8月东莞房价走势高位企稳。

● 成交：受多方因素影响，预计8月楼市成交整体趋稳。

预计8月楼市成交趋稳，究其原因：一、多盘拿预售证速度放缓，市场供应依然不足，但仍有个别热销项目支撑楼市成交量。二、楼市淡季影响，客户置业积极性不高。三、东莞房价在高位坚挺，刚需释放放缓，市场观望情绪增加。此外，中央、证监会等齐出手抑制房地产泡沫，楼市利空增多，建议开发商谨慎定价跑货，确保资金快速回笼。