中国楼市的破局之路

12月14日国务院总理温家宝主持国务院常务工作会议，明确提出“国四条”，将“遏制部分城市房价过快上涨”作为重要任务，要求“地方政府切实负起责任”。同时提出，到2012年解决1540万户城市低收入家庭住房困难问题。

2009年岁末，中国楼市开始寻找破局之道。展望2010年，房价还会继续裸奔吗？房子离普通工薪阶层还有多远？

5月24日：公布《物权法》两部司法解释

【回放】最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。

近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初，这两个解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。

【影响】两部司法解释涉及系列热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

5月27日：调整投资项目资本金比例

【回放】国务院5月27日公布固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

【影响】固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。

6月3日：廉租房规划出台

【回 放 】住房和城乡建设部印发《2009-2011年廉租住房保障规划》。从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

【影响】短短半年，廉租房规模从200万套大幅提高至518万套。中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时说：“国家的住房保障体系正在向廉租房倾斜。”此观点得到了业内诸多专家的认同，由此也引发了关于“经济适用房是否将从此淡出历史舞台”的大讨论。

7月17日：严格执行二套房贷标准

【回放】银监会2009年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，今年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，当前要特别防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”。

【影响】专家认为，这一方面是控制银行自身的信贷风险，另一方面也希望能对部分城市过快上涨的房价起到抑制作用。但是如果没有税收制度、土地制度、财产制度等相关配套改革措施，对房价走势的影响不会太明显。

10月：住建部启动闲置公积金贷款

【回放】10月，住房和城乡建设部等7部门联合启动公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。首批试点城市超过30个。

利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

【影响】截至2008年年末，全国住房公积金缴存余额超过1.2万亿元，其中闲置资金规模已达数千亿元。如何提高使用效率并实现保值增值，已经成为公积金管理面临的重大问题。

住房和城乡建设部有关负责人指出，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，有利于提高住房公积金使用效率，实现住房公积金保值增值。同时，也有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，推动实现“住有所居”目标。

12月7日：让百姓多花钱，让居民买得起房

【回放】12月7日闭幕的中央经济工作会议释放出楼市调整的信号。会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。

【影响】信息显示，针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造等受到了决策层的高度重视。这句虽然简短但分量最重的描述，被业内人士认为，为2010年的楼市政策定下了基调，即以稳为主，略有调整。

12月9日：二手房转让营业税优惠终止

【回放】12月9日，国务院常务会议通过决议，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。就在同一天，国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上表示，明年将增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

【影响】消息传出，不少业内人士长舒一口气。调整仅涉及二手房营业税，比预期力度小很多，国家还是支持房地产市场的。明年，一方面，自住消费仍将鼓励；另一方面，“炒房”将面临抑制。
12月14日：“国四条”出台

【回放】12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，首次明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并出台四条政策(即“国四条”)。这是继9日国务院出台二手房营业税新政后，对房地产市场进行的又一次“冷处理”。

【影响】对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。关键是，上述办法能否得到有效落实？

12月17日：开发商拿地首付不低于50%

【回放】12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

【影响】中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立表示，首付50%，一年内付清全款，是硬性压缩企业在土地的空间，当今地价高涨，全款支付之后不开发将显著增加资金成本，因此会相应压缩开发企业的囤地、炒地空间。

2009楼市最雷人语录

“把粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫”——任志强

在近期的 “博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上，任志强再次出语惊人，把房地产比做鱼翅，称鱼翅再贵也不是泡沫。他表示，泡沫是世界经济融入中国以后才出现的词语。他赞同“只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫”的说法，他认为房地产就是 “鱼翅”，而鱼翅贵也不是泡沫，粉丝也是粉丝的价格，也不是泡沫。

“廉租房不设厕所 可以防止富人购买”——茅于轼

今年3月份，自称“替富人说话，为穷人办事”的知名经济学家茅于轼在接受媒体采访时称：“廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢。”

“房价涨得快是好事”——厉以宁

今年年初，网上盛传一篇题为《中国经济学家骇人语录大全》的文章，文中收录了如厉以宁、张曙光、张维迎等十七位著名经济学家的言论。从收录的言论来看，部分经济学家的一些说辞的确让人难以理解，甚至引发争议。

“房价上涨源自丈母娘需求”——顾云昌

这是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”。