东莞不少家庭卖小房换大房 改善型住宅渐成市场主流

　　随着“二孩”时代的来临，不少购房者也开始考虑升级自己的居住条件。业内人士介绍，今年以来，改善住宅成交比例上升，“二孩”政策放开，预计接下来改善户型的成交比例还会上涨。而随着东莞房价上涨、换房成本增加，许多年轻换房族选择了“卖一买一”的方式以求购买大户型。此外，“学区房”成为许多购房者买房时的重要考虑因素。

　　不少家庭“卖小房换大房”

　　记者走访了解到，无论是一手市场还是二手市场，三房四房的中大户型更受关注。融易地产恒大御湖店的周小姐告诉记者，“据我了解，在恒大御湖周边的几个小区中，二手房源最抢手的就是四房户型，多数是换房族买的。”

　　而南城泛联地产资深置业顾问陈兰芳告诉记者，以往许多置业者买房一般都是先买小户型“过渡”，等经济基础好转再换大房子，改善原本的居住条件。不过，随着二孩时代到来，当年购买“过渡性”房源的群体，显然又成了当下急需换房族。这不，“卖小房换大房”成了不少换房族的选择。

　　改善型住宅成市场主流

　　陈小姐根据自己多年从业经验，认为刚需型购房者是当前房地产消费市场的主流，改善型客户需求也日益强劲。而且，改善型客户的购买能力较强，对市场的认知更为深刻，这部分客群往往是中高端产品市场的主力。

　　相关研究机构认为，“二孩”政策推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将提高，三房甚至四房、保姆房或成标配;此外，对于人口流入不多的二、三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观;另外，学区房地位更加不可动摇，成为购房者考虑的重要因素。

　　升级居住环境方案

　　并不是所有的家庭都有条件直接“小房换大房”，或者是一次性买四房。“二孩”家庭的居住环境升级，还需要结合自己的实际情况。记者根据今年7月份东莞住宅成交均价，为您做出两种改善居住环境的方案，供您选择。

　　方案1

　　“卖小换大” 多交首付款减少月供款

　　张先生目前有一套95平方米的“小三房”，一家三口加上父母一起居住刚好，不过，“二宝”的预产期在10月份，需要换个四房。张先生告诉记者，准备把“小三房”卖掉，换一套带非毛坯约130平方米四房，用卖掉“小三房”的钱支付四房的首付。

　　成本预算：目前张先生住宅的市场价约133万，如换一套130平方米左右的四房，单价约16000元/㎡，总价需要195万元以上，得增加62万元，不过，如果只是付三成首付，则只需要58.5万元。

　　提醒：为了减少月供压力，可以增加首付比例。比如如果首付5成，约需要97.5万元，在换房时需要另外再增加40万元首付款，月供约需要5174元，这将减小未来的月供压力。不过由于是购买二手房，张先生还需要预留数万元的中介费、担保费以及新房改装费等其他购房成本。

　　方案2

　　加购小两房要预算25万元

　　“如果经济情况允许，儿媳和父母还是分开住最好，这样既能互相照应，又能保持独立的居住空间”，这是东城购房者梁琪的真实想法，现在他们夫妇俩打算要第二个孩子，并计划在同一个小区或隔壁小区给父母买一套小户型。

　　成本预算：按照目前的市场价格，东莞小户型相对三四房大户型而言要实惠一些。那么，如果为父母购买一套60平方米的小户型，按照1.3万元的单价计算，总价约78万元，三成首付23.4万元。

　　提醒：买小户型最好是在原居住地周边选购，如果相隔得太远反而会造成很多生活上的不方便。目前东莞不少小户型是商业性质，首付款最少要五成，购房成本也不低。不过，另外购买小户型的好处在于，如果以后再换大房子在一起居住，小户型作为投资继续持有。

　　提醒

　　把握好买卖房时间点 从容度过换房过渡期

　　对于东莞换房一族来说，房价继续上涨、业主惜售、二套房首付四成、贷款利率优惠减少等，不仅令他们换房成本高，换房的风险增加，甚至陷入“易卖难买”的囧境，令卖房换房成了一项“技术活”。

　　先“买房再卖房”以免两头不到岸

　　安家地产置业经理尹邦发告诉记者，他见得最多的换房风险，莫过于先将小房子着急卖掉，却又过于谨慎，犹豫不决迟迟不出手买大房，结果错失了买房的最好时机。

　　那么，换房是先买还是先卖呢?尹先生表示，银行对个贷的放款速度相对较慢，业主在“卖一”后，若买家不是一次性付款，业主就要经历一段较长的时间才能收齐换房款，这样也影响到“卖一买一”的进程。因此，他建议，如果买二套房首付资金不够，最好还是先向亲戚朋友借钱或者抵押车和保险单之类的方法来凑够首期，再从容“卖一”，这样，第一套房就不用因为着急而贱价卖。

　　月供应控制在收入30%内

　　按照目前国家相关的贷款政策规定，换房族首付款至少需要四成甚至全额，所以换房族必须先做好资金预算。那么换房时，需要注意些什么?

　　“建议购房者月供款控制在家庭收入的50%以内，超过了这个比例，购房者会比较吃力。”中国农业银行南城支行理财师黎经理分析，“一般而言，有小孩和老人的家庭，把比例控制在30%以内的话更理想，这样不会降低家庭的生活质量。”

　　看看这些一手房是不是你的“菜”

　　现阶段想在东莞主城区淘一套一手新房，并不是件容易的事了。如果你在主城区工作，但手头资金有限，不妨将目光转向临近主城区的镇街吧。当然了，如果想购买优质学区房，也还有少量新房可选。来看看我们的推荐吧!

　　●优质学区房

　　教育问题买房前要综合考虑

　　全面放开二孩后，无疑学位房、学区房会更受到关注。由于学位房会因为政策的调整而发生改变，建议购房者在选择时慎重考虑，多关注学区房和一些自身有教育资源的开发商之楼盘。