东莞楼市拐点将至? 8月成交或创新低金九银十存变数

　　自2015年年底开始，东莞楼市被关注的焦点莫过于都集中在一个“涨”字，除了个别月份的房价有过小幅下跌以外，基本上就处在一个大牛市中。

　　不过，房掌柜发现，最近东莞楼市风向似乎开始有所转变。不仅成交量连续几周下滑，楼市热度有所缓解，调控风声也在收紧，楼市遇拐点风险在逐步加大。而今年8月，据业内人士分析，东莞楼市成交量或创历史新低点。

上周东莞楼市成交数据

　　楼市连续3周降温 8月成交或创新低

　　金九银十即将来临，楼市却迅速降温。近日，合富辉煌东莞发展研究中心公布数据显示，上周东莞一手住宅网签面积仅9.8万平，790套，环比前一周减少2%，连续3周成交量在1000套以内。签约均价约14926元/平方米，环比前一周略涨1%。

　　从成交价格区域分布来看，上周东莞有签约的30个区域中，房价环比上涨区域13个，下跌区域17个。房价过万区域达23个，其中6个区域房价突破2万元，仅有7个区域房价在万元以内。

　　楼市成交走下坡路不单表现在上周，近几周的成交情况都是如此。据了解，8月的首周(0801-0807)，东莞全市一手住宅签约面积仅为8.3万平米，713套，环比前一周大幅减少近6成。而8月的第二周(8.8-8.14日)，东莞全市一手住宅签约9.9万平米，环比前一周虽成交增加近2成，但对比历史成交走势，单周成交依然低位。

　　连续几周，东莞楼市成交持续低位徘徊，合富发展研究人员认为，最大的原因是供应的低迷，但他们也承认近期越来越浓的观望情绪起到了影响，“预计8月全月成交量将可能创2014年第四季度以来除春节外最低。”

(7月25日-7月31日）东莞楼市成交量价齐跌

　　房价上涨动力不足 涨幅持续收窄

　　不仅近期东莞楼市成交量持续下行，房掌柜在对比近几周的成交数据时发现，东莞整体房价也呈现出了上涨动力明显不足，涨幅持续收窄的态势。甚至在7月中下旬的连续2周，东莞住宅周成交价格均环比双双下降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，7月18日-7月24日，东莞单周住宅成交均价13236元/㎡，环比下降6.39%。而7月25日-7月31日，东莞单周住宅成交均价为14139元/㎡，亦环比下降4.23%。

　　在个盘房价具体表现上，房掌柜从多个楼盘处得到的消息，也是想涨却涨不上去。清溪的某个楼盘此前开盘时就放风单价将“破2”，但近期成交单价却始终在1万9千多徘徊。同样情况的还有塘厦某楼盘，早在今年6月初，其对外透露的单价就为23000-24000元/㎡，但在2个多月的博弈后，上周签约的房源均价仍维持在23435元/㎡，单价未突破2.4万。

　　另外，据房掌柜了解，虽然从8月份开始，东莞整体房价又开始扭转回升，并稳步以1%-5.97%的涨幅持续上涨，但与东莞房价上涨势头最猛的2016年第一季度和整个上半年相比，其涨幅差距仍然是天差地别。

　　相关成交数据表明，市场高热下，2016年一季度东莞住宅房价加速飙升，成交均价为11573元/㎡，环比上涨15%，创有史以来最大季度涨幅，历史数据显示，这波上涨行情比2009年、2010年还要疯狂。

2016上半年火热的东莞楼市

　　而2016年上半年，东莞住宅房价同样大幅飙涨创历史新高，其中住宅成交均价为12486元/㎡，环比去年下半年上涨24.95%，同比2015年同期上涨31.95%。尤其值得注意的是，今年3月在众多楼盘大幅提价入市下，个别楼盘甚至单日上涨几千元一平。

　　近期，东莞房地产市场上不少在售楼盘价格上涨动力不足，据东莞市房地产协会秘书长陈骏良分析，“一方面是消费者没有以前那么踊跃，谨慎很多；另外一方面是，东莞很多区域房价区域已经涨到天花板，而开发商所剩下的货量也没多少，因此大多采取坚守当前价格出货的战略。”

　　一手低开 二手房未见大量回流

　　房产交易市场中，二手房一向以新房为风向标。如今，虽然东莞房价涨幅有所放缓，但房价一直居高难下，新房供应紧缺，会不会刺激购房者回流到二手楼市呢?

　　据合富置业数据显示，2016年7月份东莞二手住宅网签5129套，53.8万㎡，较2016年6月份略增5.4%，同比2015年7月上升20%，总体表现稳定、良好，尽管临深镇区表现平平，但松山湖及经济发达镇区需求却相对活跃。

7月东莞二手签约同比略增5.4%

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从整体楼市看，虽然深圳客减少，但新货供应不足，部分需求转投二手市场，2016年以来东莞二手楼市始终保持交投活跃的态势。

　　东莞合富置业总经理肖伟嘉也指出，东莞库存告急，近期推出的也多是公寓型产品，洋房并不多，在库存和高房价双重压力带动下，以一手楼为风向标的二手楼价跟着水涨船高，市场相对往年自然也相对活跃。

　　不过，房掌柜从多家中介了解到，虽然同比2015年同期，东莞二手楼市有了明显的量价增长，但环比前段时间，近期东莞二手楼成交并未见明显增长，局部区域二手房交投活跃度有所降温。

二手楼盘光大景湖春晓

　　东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊告诉房掌柜，东莞二手楼价确实处于上扬走势，但反映在成交量上，与前段时间相比也没有太大增长，主要是因为买卖双方针对当前房价多处于博弈阶段。

　　“前段时间出了几个高价地，新房供应又一直相对紧缺，加上市场上二手楼价跟新房价格还有一定的差距，很多业主对二手楼价的期望都比较高，大多处于观望状态;另一方面，购房者对于当前房价也觉得有一定压力，尤其是本土购房者。买卖双方处于一个博弈状态，以致二手楼表现量稳价升。”刘熊分析道。

　　市场观望情绪渐浓 东莞调控风声收紧

　　不过，尽管楼价表现坚挺，但近期东莞楼市成交持续走低，楼市人气回升乏力。据东莞中原CCES系统显示，进入8月份以来，东莞楼盘来访量持续下跌，市场观望氛围加浓。

　　东莞中原市场研究部认为，受高价地、楼市供不应求等因素的影响，开发商对楼市预期不降反升，东莞楼价仍然高企，高房价是阻碍楼市人气回升的重要因素。另外，近期，众多二线热点城市楼市政策收紧，也给东莞楼市造成了一定压力。

二线热点城市楼市政策陆续收紧

　　天津、武汉等城市下调公积金贷款上限；厦门调整房贷政策，收紧钱袋子；中央政治局会议明确提出，要抑制资产泡沫；合肥、苏州、南京出台楼市紧缩政策，为楼市降温……因上半年房价上涨，部分二线热点城市楼市政策收紧已成事实，加之近期东莞高价地频出，房价居高不下，加大市场对东莞楼市调控的预期，催生楼市观望情绪。

　　东莞市住房和城乡建设局曾回应媒体表示：今年以来东莞市房价上涨较快的问题，已引起市委、市政府的高度重视。相关部门正密切监测全市商品房的供需变化和房价走势，加强分析研判和政策储备，将立足东莞市实际情况，适时采取有针对性的调控措施，保持房价稳定和市场稳定。

　　业内人士对东莞楼市调控的预判又如何呢?在房掌柜采访时，东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，由于楼市调控涉及到的问题比较复杂，所以没办法去预见和断定。不过，虽然暂时还没听到什么消息，但说不定政策说出就出，像其它城市都是很突然。“估计东莞政府目前还在观察，看一下近期的楼市情况。”

　　据陈骏良分析，如果政府调控可能在信贷方面会有点控制。“东莞这座城市比较特殊，外来人口众多，非户籍人口占比很大，导致很难从限购方面去调控，所以就算调控也是从银行信贷方面，提高首付等方面多一点。”

　　而合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺亦同样表示，当前政策调控预期越来越强，但政策是不可预测的，目前可预测的是，未来全市整体房价走势会趋向平稳。

　　“房价经历了超过半年的上涨，目前已经到了一定的瓶颈，估计接下来房价走势会走向平稳，但区域分化现象会依然存在，如茶山等长期缺高品质供应区域，待新楼盘出来价格肯定会有较大涨幅，而如寮步等前期涨幅太猛的区域，未来价格也可能会出现回调。”

　　此外，瑞峰数据中心副总经理李玲玲也分析认为，按照东莞以往的风格，出台政策的概率不会太大，东莞的房价主要受市场的需求而产生一些变化，而这些变化都是一种市场经济的产物，过多用行政手段干预的话，反而会影响东莞房地产健康有序的发展。

　　“从目前一线市场反馈来看，疯狂的势头已经减弱，楼市的走向也在悄然发生一些变化，通俗点来讲，东莞的楼市不需要过多通过行政手段干预，它有一套自有的生态系统来决定楼市的未来走向。如果政策收紧，应该会从控制短线投机客入手，例如限购，就我们了解，目前，尤其是深圳客户，最担心的是东莞限购。”

　　开发商推货热情上涨 供应不足现象或改善

　　目前东莞楼市库存很低，新增供应严重不足，但是另一方面，据房掌柜了解，接下来的金九银十乃至整个下半年，东莞即将新入市的货量还是较大。

　　东莞中原研究部监测数据显示，2016全年东莞住宅新增供应保守估计有900-1000万平，下半年将有500-600万平的潜在新增供应，开发商推货积极性比较高且推货力度较大。其中，三季度初步估算供应250万㎡，四季度为300万㎡。

最新发放的预售证信息

　　从东莞市住建局近期发放的预售证来看，中信红树山纯新项目即将入市，客天下花园、恒大御景半岛、碧桂园天誉、锦龙湾畔、保利中惠•悦城、利丰中央公园、东田山畔华庭、万科珠江东岸、金地城南艺境等楼盘近期也将有新品入市。

　　此外，房掌柜了解到，目前东莞多个楼盘处于认筹和入市前的宣传阶段，如中熙君墅湾、碧桂园茶山首府、广源纳帕溪谷和保利锦城等都几乎已经确定金九银十，九月份开始，东莞供应不足的现象或将有所改善，再次刺激市场蓄势待发。

保利锦城创意接待中心日前开放

　　而中原地产市场部研究人员也分析认为，随着“金九银十”传统销售旺季的即将到来，开发商推货热情慢慢上涨，预计后期住宅新增供应将会持续。而随着新增供应的逐步放量，市场签约量或将相比8月小幅上扬。

　　后市预测：金九银十或存在变数

　　成交量持续走低、房价下调压力增大、政策调控预期加紧……这一切似乎都预示着即将到来的金九银十的前景不容乐观。有业内人士指出，东莞房价经历了上半年的快速增长，已处于一个相对高位水平，加之近期深圳楼市降温，东莞楼市也渐渐回归理性，若低开走势延续，东莞楼市或将迎来“拐点”。

金九银十楼市前景或不容乐观

　　对此，东莞中原市场研究部总监车德锐表示，东莞楼市成交下降，观望氛围加重，这不是个别现象，很多城市如厦门、武汉、中山、珠海、深圳等，也出现这种情况。“这是调控预期收紧的预期导致的。至于说，楼市存不存在拐点，这个暂时没法判断，但起码金九银十的市场存变数，未来楼市观望气氛只会越来越浓，深圳客首当其冲，本地客会反应慢些。”

　　“上半年经过高峰期洗了一波之后，潜在客户很多被透支了，以致现在，尤其是价格定位比较高的项目，认筹热度跟之前有了明显的区别，很多区域的房价都差不多碰到‘天花板’了。” 瑞峰数据中心副总经理李玲玲分析指出，“纵观当前东莞楼市，的确在发生一些悄然转变。”

　　至于后市，李玲玲认为当前楼市虽有所转变，但还不至于会对“金九银十”有大影响。“定价方面，开发商现在应该会比较谨慎和理性了，绝对不会像去年年底和上半年那样，出现大幅上涨的情况。”

　　合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺则认为，目前东莞楼市还属于卖方市场。成交量的下跌，除了观望情绪影响外，最主要的影响因素还是供应不足。“近期开盘的一些项目，基本上推出之后销量还是很可观的。”