东莞31.5万平商住地9月集中上市 黄江茶山万江石排将再造高价地？

9月，东莞土地市场一反常态，供应量剧增，已经公告将出让7宗商住地，与近期的莞城高价地、樟木头高价地小型地块有所不同，地块均为大型地块，7宗商住地累计面积达到31.51万平，超过2016年上半年出让的商住地总量。另外清溪还有1宗商服地也计划在9月尾出让，该商服地的占地面积仅为4044平。

9月将出让的商住地分别位于茶山横江村、黄江宝山社区、万江拔蛟窝、石排水贝村和李家坊，茶山横江、黄江宝山、石排均出让商住地两宗。而商服用地则位于临深的清溪新行政中心。7月和8月，东莞商住商服地出让必遭抢，成交必高价。9月将出让的商住商服地块是否延续前几个月的土拍趋势，再造数个天价高价地？

2016WG021茶山横江商住地：地铁R2茶山站附近，地块已获报价

2016WG021号地块位置图

房价洼地和地铁沿线两优势让茶山成为东莞楼市最炽手可热的镇区。9月份出让的商住地块中，茶山横江村两地块最引人注意，作为9月首先出让的商住地，2016WG021号茶山横江地块正式拍卖前13天，已经有开发商进行报价。

地块被铁皮围绕

2016WG021号地块实拍：地块内无建筑物，荒草杂生

2016WG021号茶山横江商住地块占地29523.76㎡，起拍价23619万元，容积率为1.0≤R≤4.0，按照最大的容积率计算，可得知该地块的起拍楼面价约为2000元/㎡。另外，该地块还要求商住房面积要在50%-70%之间，商服用地在30%-50%之间。

地块现场挂出的出让公告

地块周边有一加油站

2016WG021号地块南面相邻加油站，另一面与茶山工业区相邻，这两点或成为地块减弱优势的所在。

地块周边幼儿园

地块南面还有优质幼儿园一座，成人步行前往R2轻轨茶山站约需要十分钟，未来茶山新客运站也将在R2轻轨茶山站落成，交通配套相当良好。

地块紧邻茶山北路

茶山通地铁之后，已经迎来大发展时期。地块还位于茶山镇商贸中心区，茶山商贸中心区是茶山未来的行政、办公、金融、商业、文化、住宅及旅游中心，此外该地区距离东莞新火车站也仅是5分钟车程，前往广深均非常方便。

地块周边有数个新小区，对面正是宇丰名苑，已售完；正在动工的是广源纳帕溪谷，区域内的新项目。

目前保利、广源、伟隆等品牌开发商均已在此拿地布局。从开发商提前13天报价的情况来看，土地拍卖将非常激烈。

2016WG022石排水贝村商住地:巨无霸2015流拍 面积扩大再上市

地块位置图

石排水贝村出让的商住地块在9月公布出让的所有商住地中占地面积最大，达到7.9万平，堪称巨无霸。该地块曾经在2015年8月19日进行公开出让，起拍实总价为22476万元，起始楼面地价为1600元/平，地块普通商品住房应大于95%，最终因无人问津而流拍。

地块公告

由地块公告可得知，石排水贝村地块面积由78039.12平调整为79190.11平，而起拍价也略有上升，上涨至23520万元，比此前高出1044万元，其它因素基本不变。2016WG022号地块将于9月19日正式出让。

地块一角成园林垃圾倾泻地

据房掌柜实地观察，石排水贝村2016WG023号地块由于围网已破碎，可随时进入，不时还有垃圾车随意倾倒垃圾。水贝村一村民介绍：“垃圾是最近才有人开车过来倾倒的，以前并没有看到，乱倒垃圾的频率正在增加。”

地块为一片杂草丛生的沼泽

据房掌柜实地观测，石排水贝村2016WG023号地块为一片沼泽，除一大片水域外，夏季的水草尤为丰茂，部分区域水草高度超过一般人的身高。与已经平整的地块相比，该地块还需经过填埋和一段时间的沉淀才能够使用，拍下的开发商需要付出大量的时间成本。

地块周边石崇大道与公园南路交界处

相对于其它镇区来说，石排的地价更显低廉，起拍楼面价仅为1650元/平，几乎是近期东莞高价地的十分之一。

地块旁的中央公园一期已经封顶

另一方面，该地块周边已经开发有锦绣江南、利丰城市花园、中央公馆和石排国际公馆多个小区，毗邻石排镇中心，与石排公园仅是15分钟的步行距离，位置良好。

与2016WG022号地块相邻的中央公园二期也即将动工

距离2016WG022号地块约400米左右是石排中学

2016WG023号茶山横江商住地：与保利地块相望 面临激烈的争夺战

地块位置图

茶山2015年是东莞土地供应的热点区域，全年共出让6宗商住地块，且全部集中于茶山南路和茶山北路两边，可预测，该区域将成为茶山乃至邻城区最大的居住中心。茶山横江2016WG023号地块与2015年保利夺得的茶山茶山村地块邻近，保利地块在2016WG023号地块沿着茶山南路往南约50米处。保利于2015年11月5日，在无人竞争的情况下，底价1.68亿元拿下了茶山镇茶山村的商住地块，楼面地价仅为1332元/㎡。

地块一角与美丽湾畔花园隔路相望

2016WG023号商住地占地42518.88㎡，容积率为1.0<R≤2.5，起拍价为26052万元，起拍均价为2450.86元/㎡。地块还规定商住比例的面积为50%-70%，商服比例面积为30%-50%，地块预计需要打造一个小型的商业中心。

地块一角

目前该地块周边比较荒凉，如超市、公园、银行等生活配套相对较为缺乏。

地块对面茶山南路的行政机构

茶山南路

地块周边交通较为便利，有茶山南路、安泰路、沿溪路，可以很快连通石大路、东部快线、莞深高速等，也可以很快到达离石龙火车站。且从区域未来的发展前景来看，该地块受开发商的青睐程度并不低，将面临激烈的争夺战。

2016WG024号黄江宝山商住地：有望冲击东莞新总价高价地

地块位置图

编号为2016WG024号地块与编号为2016WG026号地块为连体地块，可叠加进行开发，毗邻黄江人民公园，两块地的占地面积近10万平，建筑面积超过20万平，远远超过2015年所有成交的商住地块。业内人士也纷纷猜测，在9月出让的所有商住地块中，这两地块将成为其中的最亮点，甚至两块地的总价有望超过万科棠樾，成就东莞历史第一。

地块出让公告

黄江宝山社区在9月将推出两块大型商住地块，其中一块网挂编号为2016WG024号，占地61710.83㎡，容积率规定为1.0<R≤2.2，按照最大容积率进行计算，可得知该地块的最大建筑面积为135763.826㎡，起拍价3314.57元/平。楼面单价直追黄江高价地，黄江高价地是2014年8月15日金地以4053.46元/㎡的单价斩获的金地湖山大境后期用地。

2016WG024号地块内建筑物已经全部拆除，地块已经平整

如果黄江宝山社区两地块要成为新的东莞总价高价地，势必要拍出至少27亿元的高价，那么两地块的平均楼面价将是1.17万/平，对于目前渴望拿地的房企来说，这个价格并不会高到难以接受。从近期拍出的樟木头高价地和莞城高价地就可以看出来，莞城高价地成交楼面价达到1.27万/平，樟木头成交楼面价达到1.33万/平。

不过严格来说，虽然两宗地块相邻，但分为两次出让，即使拿地者为同一家，严格的高价地定义仍只能以一块地的成交数据来算，在这个前提下，占地6万平的2016WG024地块或有希望冲击，但要超越26.8亿的总价，该地块的楼面地价要破2万以上，这在东莞土地市场仍存难点。

地块围墙

据房掌柜实地了解，黄江商住地周边已经全部用围墙围起，周边还有贴着严禁乱倒垃圾的标语，内里部分区域篙草已高过人头。

地块旁的教育路基本车流量非常少

地块旁教育路边的小型印刷厂

教育路旁的工厂宿舍

地块倾泻垃圾的禁令告示

地块西北角加气站

处环境比较复杂，除一边与黄江人民公园接壤外，周边还有鸡啼岗旧围等多个城中村和工业区，存在很多小型作坊和小型工厂，常住人口以外来人口为主。值得注意的是地块西北角有个充气站，存在一定的危险性。步行15分钟即可到达黄江最繁荣的商圈中心。直接享有黄江中心区域的各种公共配套，最值得称道的是，地块周边的教育氛围相当浓厚，咫尺之隔即是黄江中心幼儿园和黄江中学，此外5分钟的步行路程还有多所幼儿园。

2016WG025号万江拔蛟窝地块：调整分拆出让 紧邻大型居住区

地块位置图

万江拔蛟窝地块也是2015年的流拍地块之一，该地块的经历比较曲折，曾在2014年被恒大地产收归麾下，受政府城乡规划和政策影响，最终通过协商的方式成功退地。地块在2015年12月11日再次进入土拍市场，但是最终以流拍而告终。该地块经过调整后，仅出让原先商住部分，而商服和地下空间不在其中，地块最大容积率也从2.74降低为1.96，且规定商业部分不得超过总建筑面积的5%。

地块出让公告

2016WG025号地块占地34486.11㎡，起拍价21680元，按照最大容积率来计算，可算出该地块的最大建面为97592.7756㎡，起拍楼面单价为3207.44元/㎡。调整后的万江拔蛟窝商住地将在2016年9月23日正式进行拍卖。

地块为一片绿油油的草地，路遇一当地村民在内放牛

地块一角低洼区域有积水

房掌柜现场了解，该商住地块四周仍然被前几年出让时的围墙所包围，且尚未在本次出让行列的商服空间和地下空间也在围墙包围之内。

西城环路与西城路交界处，地块可隔路远观，小区风临美丽湾二期和恒大帝景

西城路旁的骏利工业园

地块周边还存在着城区最大体量的工业区，空气质量比南城等地略差。工业区或成为该地块未来建房出售的不利因素。

地块南边不知名的河沟

地块北边的小区风临美丽湾

地块北边的风临美丽湾

地块周边恒大帝景、风临美丽湾、龙景小区入住率正在日益提高，生活氛围日益浓厚。地块周边还有大量待开发的地块和三旧改造用地，未来将是万江开发的重点区域。

地块附近莞穗路上的在售楼盘中央美地

另外，从地块周边车流量来观察，莞穗路作为周边通往南城、莞城、东城的主干道，上下班车流量也非常大，购房于此有未来可能要承受大堵车的风险。

黄江宝山2016WG026号商住地：拍卖资金压力略小 商服面积占半

地块位置图

网挂编号为2016WG026号的商住地是黄江宝山社区9月要出让的另一宗商住地块，与“2016WG024”号商住地块相邻，占地面积仅为前者的一半31773.43平。2016WG026号地块容积率相对要高一点为1.0<R≤3，最大建筑面积为95320.29㎡，起拍价24660万元。从价格来看，这块地的价格要更低，拍卖资金压力略小于前一地块，更容易夺下。

2016WG026地块近观远处建筑为工业区

地块并不平整，高低不平需要再次进行平整处理才能进行建筑。另外该地块要求，建筑面积中的居住比例为50%，即47660.145㎡，另外一半面积用于商业等用途。

2016WG026旁的东二环路和东二环路上的工业区

房掌柜现场探访时发现，该地块正在紧锣密鼓地建造围墙，地块在鸡啼岗路与东环二路交界处。除一面与另一商住地块相邻外，其余三面均面向城中村和工业区，，存在很多小型作坊和小型工厂，常住人口以外来人口为主，未曾与黄江镇中心商业地带相连，对未来的商业潜质影响极大。

地块旁的黄江消防队

从另一方面来看，该地块还有很多值得青睐的地方，与黄江人民公园毗邻，正对面为黄江中心幼儿园，斜对面为黄江消防队，有一定的硬件配套，售卖时有黄江中心商业圈等卖点。

地块周边道路鸡啼岗路少量工人正在进行施工，即将贯通

2016WG028号石排李家坊商住地：容积率最小 未拍已成单价高价地

地块位置

临近8月尾，网挂2016WG028号石排李家坊商住地块也进入了拍卖流程，该地块将在2016年9月29日正式开拍，起拍价8697万元，占地面积为35935.3㎡，规划用途为住宅、商业，其中商业比例要小于5%,普通商品房出让年限为70年，商服用地40年。该地块最值得注意的是容积率仅为1.0＜Ｒ≤1.1，容积率是9月出让的所有地块中最低的一块，按照地块最大的容积率计算，地块的最大建筑面积为39528.83㎡，建筑密度≤30%，由此可算出起始楼面价为2200.17元/㎡。

据房掌柜了解，2016WG028号地块相邻的一块商住地在2015年成功出让，成功出让的地块情况与2016WG028号地块的条件相似，且最大容积率均为1.1。2015年4月30日，被志远房地产以底价3507万元拍得，楼面均价为2100.14元/平，成为当时石排的单价高价地。与此比较，2016WG028地块若成功出让，将成为石排新单价高价地。

2016WG028号商住地位于石排镇李家坊，周围还有东江大道、石崇大道、石排大道、康王路等公路经过，经东江大道能够快速到达东莞火车站，车程仅为10分钟。地块对面为祥和住宅小区，还靠近谢村综合市场，附近的还有聚福苑、世纪城国际公馆、锦绣江南、亿兆花园等小区，属于石排镇成熟的城区范围。

地块周边小区世纪城石排国际公馆

石排镇近年来的商住地拍卖较少，2013年、2014和2015年均仅成交一块商住地，且均被石排本地房企斩获，其中利丰地产斩获两块，起家于玩具厂初次涉足地产的志远地产获得一块。利丰地产在东莞市石排镇开发有“利丰城市广场”、“利丰城市花园”、“利丰丹桂丽社” 等项目，另外只有世纪城等少量房企进入了石排市场。

2016WG027号清溪商服地：急需商服配套资源 商服地或遭热抢

地块位置图

清溪是东莞临深楼市的最前线，楼市一度大卖。年初时，一商住地拍卖更被全国性的大牌房企融创高价夺下。大量的房产建设后，清溪正在大量承接深圳的人口和产业双转移，2015年，清溪镇完成生产总值208.1亿元，同比增长9.1%，迈入200亿俱乐部;同年引进多个深圳重大项目：深圳硅谷动力、奋发集团等多家企业进入清溪，带来高达175亿的投资，还吸引到了阿里巴巴菜鸟网区域运流中心的进驻，急需更多的商服配套资源。

在此大势下，清溪新行政中心将在9月28日出让一宗商服金融用地，网挂编号为2016WG027号，占地面积4043.57平，容积率R≤3.5，建筑密度也需要小于等于40，最大建筑面积可达到14152.495平，起拍价3468万元，由此可计算出该商服地块的起拍楼面价为2450.45元/㎡。

编号为2016WG027的清溪商服地保证金仅1000万元，加价幅度也仅为100万元，门槛比较低。另一方面地块周边还存在大量的行政机构，清溪税务局、社会保障局、工商局均坐立地块对面，非常适合建设高档的写字楼，该地块或会引起开发商的剧烈争夺。

业内大家谈

天为大数据研究中心邓咏玫认为在9月所有出让的地块中，茶山商住地将成为新高价地：“我认为茶山地块拍出的合理楼面价位应该在8000左右，结合地理位置以及交通等因素来看，茶山地铁已通靠近城区的优势都非常明显，茶山的商住地成为高价地毋庸置疑。另外，从碧桂园、保利等品牌房企进驻茶山开发的情况来看，茶山楼市在东莞城区楼市的位置将越来越重要。而石排的大型商住地块则意味着大量的资金，需要大型开发商才能撬动。”

合富辉煌市场研究部总监李兴旺也感叹地告诉房掌柜：“就东莞目前的楼市情况来看，东莞商住地都处于供不应求阶段，基本每一块地都会被争抢。黄江宝山商住地是一块好地！真是一块好地！东莞应该没有开发商不想拿这一块地的吧！在东莞楼市商住地极其紧缺的情况下，黄江人民公园旁的大型商住地块已经受到很多开发商青睐，到时候又是一场龙争虎斗。”

除李兴旺外，还有很多东莞房产圈人士看好黄江商住地块，其中一资深人士表示：“目前黄江楼盘的售价早已超过2.2万/平，据我了解东莞已经有多家开发商确定要拍这块地，这两宗9万平的地很可能拍出东莞新的总价高价地，超过2007年总价26.8亿元的万科棠樾地块。”

8月行情

樟木头小型商住地天价成交

据房掌柜了解，东莞楼市经过一年的火热后，房价已经高度企稳在1.4万/平之上，由于楼市火热和土地供应紧缩的双重原因，东莞商住地2016年一直处于供不应求状态。回首8月，东莞仅供应一宗商住地，这宗商住地位于樟木头城镇中心区域，占地面积不足万平，最大建筑面积也在2.5万平以内。

樟木头商住地虽然地块不大，但是依然吸引了8家开发商用3个多小时激战119轮，最后北大资源集团投资有限公司以1.33万/平的楼面天价脱颖而出夺下地块，楼面单价仅次于曾经的广东高价地万科棠樾1.52万元/平。这小型地块的成交总价去到31817万元，让人瞠目结舌。

由建筑面积推测，樟木头地块恰好可建成两三栋单体楼。另外地块还有一个显著的特点，商服比例高达30%-50%，换言之，地块需要用30%-50%的比例去建造商业产品，地块地处樟木头中心区域，建造底层商铺的可能性比较大。