王小鲁细数现行土地制度五大弊端：尽快开征房地产税

　　弊病之三：地方政府独家征地卖地，排除了竞争，抬高了地价房价，因此加重了居民负担，抬高了商业成本。

　　弊病之四：高价卖地的同时，保留了大量的低价或者免费供地，这样一种不均衡的土地制度造成土地资源的低效率使用和浪费，助长了不公平的竞争，不同的企业面临的是不同的地价。

　　弊病之五：通过权力配置土地资源，实际上导致了官商勾结，助长了腐败，导致了资源的错误配置，导致了公共资源的流失。

　　这些情况概括一下，可以看到现行的土地制度，明显的弊大于利，是结构失衡的重要原因。所以，这样一套土地制度是迫切需要改革的。

　　开放土地市场阻力明显

　　既然改革的方向要开放土地市场，这方面的现状如何?据我所知，进展非常缓慢。原因是有很多的条条框框和很多限制。

　　有一种对于“农村集体经营性建设用地”的解释是只限于农村乡镇企业过去的占地，但在我看来这一限制没有必要，而且侵犯了农民自主权。农民集体作 为土地所有者，有权力决定哪些土地可以用于经营性的建设用地，没有必要由某个机构来硬性加一条规定，只有过去乡镇企业的地才叫经营性建设用地，如果加这样 一条限制，就会妨碍土地的流转和有效利用。很多地方过去乡镇企业占地非常不均等，有些地方很多，有些地方没有。即便乡镇企业占地很多的地方，可能非常分 散，东一块，西一块，这边半亩，那边一亩，这样零散的土地能够有效利用吗?如果只限于这样零散的土地的转让，恐怕是很难实现的。如果这样限制，就限制了土 地进入市场。

　　农民宅基地转让有一个说法，只能对本地农民转让，不能转让给城市居民，不能转让给外地居民。农民宅基地是农民祖祖辈辈居住的土地，是祖上留下来 的，是他们赖以生活的基础。这个土地即便宪法规定仍归集体所有，但农民确定无疑地应该拥有永久的使用权。因此，农民把使用权转让给谁，应该是在农民的合法 权力之内。为什么要横加一条规定，像世锦刚才提到了，只能转让给本村村民，不能转让给外地人，什么道理?我认为没有道理。不但是剥夺了农民对土地的使用 权，而且实际上是妨碍了土地的进入市场流通。

　　关于农村承包土地流转。在这方面，可以看到是目前土地流转中阻碍最少，进展最快的一个方面。但有一个现象值得注意，有些地方政府用大量的财政补 贴鼓励大规模的资本下乡，要么不转，要转就给上万亩，一下子把所有的地拿下来，然后你搞大规模的土地经营。这个方式是不是成功?在实践中已经看到不少案 例，比如有一些经营者大规模圈地征地，但在地方政府财政补贴用完之后就陷入经营亏损、有的经营者借土地开发、农业经营为名搞变相的房地产开发，这其中少部 分土地用于开发房地产了，大部分的耕地反而被闲置了，导致抛荒，这也是过去我们看到的一种现象。所以，在承包土地的流转方面，对大规模的资本下乡要慎重， 我们的政策不能单纯鼓励某一种，特别是鼓励大规模资本下乡，大规模的圈地，在这方面一定要慎重，要保护农民利益，特别要鼓励适度规模的农业经营。

　　我认为导致出现这些偏差的原因，主要有两个方面：一是维护现有既得利益，二是怕乱。怕乱不能说完全没有道理，因为在开放土地市场的过程中，可能会出现一些问题，我们就需要面对这些问题来解决。

　　首先，一个问题是地方政府收入可能会减少，因为很多土地直接进入市场，不由地方政府征地卖地了，减少地方政府收入，地方的公共职能无法保障怎么 办，我想这是有办法解决的。一条叫做节流，一条叫做开源，节流是减少无效投资，现在很多地方政府进行大规模投资，有相当一部分的投资项目是低效和无效，还 有过多的行政支出和三公消费，这些都可以减下来。

　　还有中央对地方转移支付，还有相当部分是低效率的专项转移支付，这些部分应该降下来，增加一般性转移支付。开源，现在对房地产税的开征要积极推 进，主要是针对那些拥有大面积、多套住房的买房、囤房用于投机性或者是投资性目的的房地产拥有者。房地产税应该尽快开征。对土地转让收入中形成的暴利征收 土地增值税，一旦开放土地市场，地价在不同地区有很大的差别，比如像北京郊区还没有实行土地市场转让，有些地方的地价就已经是天价了。这部分土地增值实际 上是由于大城市规模效应导致的溢出效应。所以，它不应该完全归现有的土地使用者所得。比如，一个四合院转让出去，拿了2000万、3000万该不该征税? 我认为该征税。征土地增值税拿走一部分，用于公共服务，用于社会保障。再就是通过税制改革来改善收入分配和公共服务，这是关于地方政府收入的问题。

　　再一个问题，很多人担心一旦土地进入市场，现有很多基础设施建设项目不能得到正常保障。人家不愿意卖地，基础设施建设就没法进行。我看重要的基 础设施项目可以保留继续征地，但是要给农民合理的补偿。这个合理补偿要参照市场价。法律要做两方面的事情，一方面对于在土地转让中，农民和居民的合法权益 要给予保护，另一方面对那些漫天要价侵害公众利益的钉子户也要给予惩罚。做了这些事情，必要的保障措施基础设施建设项目还是可以正常保障的。

　　开放土地市场应该循序渐进，要防止几种倾向。一是防止以开放土地市场为名，政府和开发商联手推动征地拆迁，低价格拿地，在这个过程中，土地市场 上政府必须要保持严格的中立。二是防止一哄而上，助长房地产泡沫，开放土地市场要循序渐进，特别重要的是在这个过程中需要严格保持中性的货币政策，防止房 地产泡沫的发生。三是防止集体所有权的虚置，农民利益得不到保护。法律规定农村土地归集体所有，但多少年来包产到户很多地方的农村集体经济已经实际上不存 在了，村级政权村委会+村党支部实际上变成了现有政权在基层的延伸，他们常常在很多情况下不能做到很好的保护农民利益，因此在土地交易中需要建立有监管的 土地公开交易的平台，所有交易在平台进行，公开透明，而且要给予监管。四是要防止土地无序开发，防止破坏耕地保护和国土规划现象，要加强监管。