东莞调控政策波及二手楼 观望加剧房价博弈战拉开

东莞限购限贷政策出台一周有余，市场供求大受打击，新房网签量价双双回落。在调控高压下，没被限购却以新房为风向标的二手楼市也“殃及池鱼”，市场观望氛围加剧。不过，与新房的普遍降温相比，二手楼市则显得更为“热闹”些。

观望加剧，房价博弈战拉开

上周（2016.10.10-16），东莞一手住宅供应成交双双回调，成交量更是大幅下跌，环比下降6成，成交均价下跌15%，全市17个镇街下跌，4个镇街0成交。与之相比，二手楼市场则相当“争气”，价格持稳，一周网签量达1201套，不管环比上周还是9月同期都上涨超过40%。

不过，对于此数据，东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊则认为很正常。“二手房交易的特殊性，决定了其网签数据的滞后性。东莞二手市场的真实数据反馈都会延时1-2个月，上述数据体现的，实则是8、9月份的市场情况，而当时的二手楼市又恰好是旺季，因此成交量大增也很正常。”

刘熊告诉房掌柜，调控政策出台，二手楼市也明显受波及，买卖双方基本处于僵持状态，购房者入市意愿下降，少部分业主叫价松动肯降价5%左右，但大部分业主都处于观望状态。

金信联行也反映，受调控政策影响，上周城区二手需求量及上门访客都有所下降，主要是业主客户都在持观望态势。据金信联行品牌部经理马明鹏介绍，受新政及房源紧缺的影响，短期内城区二手楼市买卖双方冷热不均的局面善未得到改善，绝大部分业主目前持观望态度，但部分业主表示或会让利促进成交。

泛联地产景丰店曾德雄则反映，其所在区域购房需求暂未有太大变化，新政后市场交易量价都比较平稳，业主心态也比较稳定，相比前段时间不断反价的情况，反价的情况有所减少。

144㎡以下门槛低，部分业主看涨

东莞限购只针对新建商品房，限贷政策也主要对144㎡以上户型设高了门槛，有分析看来，这是调控给东莞二手楼市留的发展余地。

由于对政策解读的差异，虽说东莞二手楼市是观望氛围占主导，但房掌柜发现，其中也不乏“心宽”的业主。近期有打算换房的小陈告诉房掌柜，她就遇到了调控后还敢“坐地起价”的业主。

“景湖时代城有一个4楼的178㎡豪装4房，9月底报价是450万，国庆时候就涨到480万了，调控后就说不卖了。还有一个172㎡的，我也是一看就喜欢上了，（10月）5号的时候，报价430万，算起来差不多25000元/㎡，我都准备下定了，6号调控政策出来后，她就给我涨到了28000元/㎡，一下子涨了3000元/㎡，后来听说直接不卖了，捂着！”小陈告诉房掌柜，部分业主看涨后市，其中不乏中介的功劳，“有不少中介都说二手房肯定会涨，就算现在滞涨，等政策宽松了以后还是会涨的。”

据小陈透露，由于东莞的银行多针对144㎡以上户型限贷，对144㎡以下户型影响不大，以致西平部分小户型业主都很乐观，房价不降反升。“时代城现在142㎡的毛坯4房，叫价都400万了，半个月涨了80万，有些业主还说以后西平可以卖到3万/㎡。”

企石的林先生也遇到了类似的情况，上周他去看了一套130㎡的二手房，原本业主在9月放盘报价不到9000元/㎡的，结果调控出来不久就说要提到10000元/㎡。“业主买的时候听说每平才5000多，月供也就2000多，没有压力也不急着卖，他自己可能比较看好这个市，叫价一点也不松。”

不过，144㎡以下户型的业主乐观看市，也并非普遍现象。房掌柜咨询多家中介了解到，上述情况目前只是个案，普遍业主还是处于观望状态。

业内有人看涨有人看跌

东莞调控政策公布之初，由于限购只针对新建商品房，因此，东莞二手楼也被很多业内视为是本轮“政策利好方”。但随着近期东莞多家银行限贷细则出炉，无差别的“认房又认贷”细则落实，二手楼市的发展前景也多了很多不确定因素。

对于后市，房掌柜走访发现，不少中介态度都比较乐观。马明鹏认为，新政出台，重点是为满足合理化购房需求，抑制不合理投资或投机需求。新政出台后，二手楼市同样进入政策消化期，短期市场观望气氛较浓厚，从长期来看，因为存在诸多不确定性因素，对市场会产生哪些影响，现在下结论还为时过早，但可以确定的是，新房市场需求受限制，必然会转移到二手市场，从而在一定程度上促进二手楼市成交。

“新政出台后，对于价格较理性的东莞二手楼市来说，整体是利好的，不仅会进一步刺激刚需客、改善换房客、投资客进军二手楼市；同时也能促进部分涨幅过大的热点楼盘价格重回理性，一定程度上更有利于市场成交，预计未来二手房成交或会出现明显放量，或超一手房成交量。”马明鹏分析认为。

天为地产市场研究中心认为，本轮楼市调控政策对于二手房是利好政策，不少刚需、改善购房者会倾向于前期仍未大涨的二手房，预计后市，二手房市场量价将有有一程度的提升。同时，随着市场观望情绪加重，部分热点地段的二手房市场可能会惜售。

不过鉴于限贷政策对二手交易同样有约束力，曾德雄也指出，未来一段时间，东莞二手楼市或会出现结构性调整。“对于首次购房的客户，政策影响不大，对于有房再改善或置换的客户有影响，首付需要增加，特别是144以上的大户型，改善型客户首付基本是翻倍增加，会影响部分人的置换想法，推迟购买的计划。对于拥有第二套房以后的限贷政策对于有两套房以上的改善需求和投资的客户都有比较大的影响，都需要全款支付，部分会延迟入市。”

从业十多年的“老干部”刘熊则没这么乐观，在他看来，二手楼一向以一手楼为风向标，如今一手楼量价下滑，政策效应渐显，二手楼未来也难“独善其身”，当前二手楼市需求下滑、观望氛围浓就是政策效应的体现，估计后市会经历从“量跌价稳”到“量价齐跌”的过程。