东莞超8000套房源赶在“死线”前备案 洋房价格最高3.8万

　　东莞房价的快速上涨引发了调控机制，10月6日，东莞出台楼市新政，在限购限贷之外，沉寂已久的商品房价格备案制度再次出现，要求在2016年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2016年10月20日前完成备案，现已是最后期限。

　　按照要求，未及时备案和实际成交价格高于备案价格或比备案价格下浮超15%的商品房，均被禁止网签。

　　房掌柜从东莞发展和改革局网站上统计得知，截止到10月20日发稿前，已经有40家楼盘上报备案价格并予以公开。从已公开备案的楼盘来看，多数开发商仍看好东莞市场，洋房备案价格最高达到37706元/㎡，别墅最高备案价为61773元/㎡。

　　8019套房源备案价格

　　新政前东莞房价势如破竹，几近天花板。根据东莞中原研究部数据监测，9月东莞住宅均价高达15681元/㎡，环比涨幅近7%，有26个镇区进入万元关口。在楼市持续高烧下，政府重启“限价令”棒打高昂房价。

　　“限价令”即价格备案制度，要求在今年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在10月20日前将尚未售出的剩余商品住房备案;一经价格备案后，商品住房实际价格不得高于备案价格，降价幅度不得低于备案价的15%，否则将无法网签。

　　截止到10月20日发稿前，发改局官网上公布的参与备案的楼盘共有40个(金地湖山花园和金地山湖城同算金地湖山大境、海德竹轩同属海德骏园)，备案房源有8019套，其中备案的洋房有7578套、别墅有441套，分布区域以临深为主，如松山湖、黄江、虎门、沙田、常平等镇街新房备案数量较多。

　　就备案价格而言，除了中集智荟园由于“限价地”原因将备案价统一为8500元/㎡外，有28个楼盘最低建筑面积单价去到1万以上，而塘厦、黄江、沙田、松山湖、麻涌、清溪、望牛墩等区域的备案价格仍高于当地新政前成交均价，虎门、常平、桥头则定价相对合理。

　　如位于塘厦的万科双城水岸洋房备案单价区间在29066元/㎡~37706元/㎡，主要集中在34000元/㎡，而同区域的观岭高尔夫半山9月底开盘的洋房均价仅为25000元/㎡;松山湖的星城玉珑湾洋房备案价集中在33000元/㎡，同区域的光大锦绣山河9月底推出的洋房均价约30000元/㎡。

　　按照备案制度规定，万科双城水岸洋房的定价应在24706元/㎡~37706元/㎡之间，星城玉珑湾最低售价2.2万以上，最低备案价约为新政前当地的均价，这已是经过一轮上涨的价格。

　　“备案价格都要比成交价格要高的”，东莞中原市场研究部总监车德锐分析称，从目前做价格备案的楼盘来看，开发商的近期预期是比较乐观的，现在大家都在观望，大部分开发商只是预留了几个点空间作为优惠。

　　新政后备案价格依旧走高

　　房掌柜发现，麻涌的碧桂园十里江湾及望牛墩的海德竹轩部分产品备案价格偏高。比如，碧桂园十里江湾16、17、20、22栋的产品备案价多数为11000元/㎡，这与项目6月开盘的均价差别不大，但18、19、21栋的产品更多定价在15000元/㎡以上，意味着开发商对麻涌项目仍持看涨态度。

　　还有些新楼盘的备案价与其开盘价相差无几，如9月24日开盘的虎门印象，当时的成交均价为15000元/㎡，在10月6日新政要求备案价格后，虎门印象备案的最低单价为13734元/㎡、最高16174元/㎡，更多的价格集中在15000元/㎡左右。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉房掌柜，驱动东莞楼价上涨的因素，最主要的还是受到深圳客以及库存压力等各种因素影响的市场，即使实行价格约束的备案制度，只是会减缓这一过程，但不能阻止这一大的趋势，“目前供需矛盾仍然存在，加之东莞库存较低，市场竞争较小，开发商降价走量的可能性不大。”

　　在新政后开盘的龙城雅郡于10月10日完成了160套房源的备案，备案价格区间为24064元/㎡~27678元/㎡，据房掌柜观察，其3号商业、住宅楼的价格最多集中在24000元/㎡以上，而2号住宅楼的整体备案价稍高，26000元/㎡以上的房源占绝大多数。

　　龙城雅郡在10月15日悄然开盘，去化高达8成，实际销售均价为23000元/㎡，呈现“备高开低”局面。房掌柜从东莞中原研究部拿到的资料显示，同样位于凤岗的楼盘在新政前的洋房成交均价除了大运城邦益田金地艺境花园28265元/㎡外，大多在20000元/㎡~23000元/㎡，如恒大绿洲均价23532元/㎡、祥利上城22402元/㎡、锦龙湾畔花园21611元/㎡、名流印象花园20513元/㎡，此次龙城雅郡的售价还是与新政前同区域持平，价格并未有大降。

　　李玲玲表示，临深片是深圳接壤区域，虽说东莞有新政出台，但深圳调控政策更为严厉，加上深圳均价仍在“5万”之上运行，两地之间价格差仍存，因此临深片区依然是深圳客进驻东莞的重点片区;其次经过多年发展，临深片区可开发的土地资源也越发稀缺，意味着可售货量有限，目前库存量偏低，因此备案价稍高是意料之中。

　　业内：备案定价意义不大 东莞房价2个月内变动不会超过15%

　　按照以往，“随行就市”是开发商定价的最基本原则，不需要到物价局备案，只要客户需求在，开发商就有涨价的基础。

　　虽然目前东莞有“限价令”调控商品房售价，但这个制度仍依据市场行情趋势备案定价。根据备案制度，开发商在价格备案后，若需重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后申请办理。

　　就此事，房掌柜采访了东莞市房协秘书长陈骏良，他认为，价格备案实际指导意义不大，开发商只是通过备案告知相关部门该楼盘大概的售价是多少、一共有多少套房源，便于相关部门做统计。

　　“不备案就拿不到预售证销售，开发商自己也捉摸不透备案价应该怎么定，就先按照目前的销售情况备案，借此试探市场行情。”陈骏良透露，15%的下浮动空间其实是很大的，实际售价的浮动一般不会超过15%，如果后期行情有变，开发商要大幅上调或下降价格，也可以在2个月后去更改原先的备案价。

　　“两个月之内我相信房价不会有超过15%的变动。”合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺坦言，楼盘重新调整备案价的可能性不大，因为政策预留了15%的空间可以让开发商去灵活调整。

　　“之前曾有楼盘上午一个价，下午另一个价，价格不透明，扰乱了市场。”李兴旺认为，价格备案的主要目的不是约束房价上涨，而是规范市场，真正影响楼市成交的是整个市场的市场预期和供求关系。

　　在楼市这个特殊的市场中，开发商的话语权明显高于普通购房者，何时提价、提价多少，何时推货、货量多少，都是由开发商先做出决定，一点点去试探购房者的承受能力。现在备案制度除了要求开发商先定价格外，还要求开发商在取得预售证10天内需一次性公开全部房源，这对开发商和购房者来说意味着什么?

　　在李玲玲看来，提前一次性公布房源，一定程度上给开发商制造房源紧张、房少客多的营销策略和推货节点造成一定的影响，意味着限量供应的“挤牙膏”式销售方式不在，而客户可清晰了解全部房源及其备案价格，选择范围加大，这对项目销售进度尤为考验，但从以往历史经验来看整体影响不大。

　　“开发商是真正接触市场一线、对市场反应最快获知并采取应对措施的群体，他们对未来局势有一定的判断力。”李玲玲认为，备案定价制度作为一种行政手段，会在一定程度上抑制市场调节的灵活性，但实际上，这对开发商影响有限，可能会促使他们在做价格备案时相对目标实收虚高15%。