我们在政策出台之后,多次预判,市场的降温是必然的,无论是销售量,还是价格,都会出现回调。既然如此,为什么这些城市还会出现“标杆地块”。在我看来,天津、广州、武汉、长沙等地出现新的“标杆地块”,和这些城市房地产的基本面有很大的关系,绝非意味着中国房地产的预期再次逆转。众所周知,广州在一线城市中今年的涨幅并不显眼,甚至一度被发出广州是否还属于一线城市的质疑。在全国很多城市“疯了”的情况下,广州楼市一直比较安静,默默上涨,属于我所划分的没有危险的城市,而且,白云新城地块的位置也决定给了,在这个地方地价不可能太低。广州楼市和北上深三个城市比,最大的问题是真正的高价楼盘太少,如果在这个地块做高端住宅,相信不会有太大的问题。
再说武汉,过去多年,我们对武汉这个城市缺乏应有的尊重和关注。几个数据可以证明武汉这个城市多么与众不同:
一是武汉的人口,2015年是1060万,属于中部城镇化率最高的城市,这是总量。特殊的是这个城市的人口增量,最近7年内净流入人口从2009年的74.45万人增至2014年的206.49万人,到2015年已突破230万人。2015年一年增加的人口是230万人,增量全国第一;
二是武汉的房地产数据,2015年全国住房销量最大的城市是哪一个?你肯定想不到是武汉,2015年,武汉新建住房成交约22.4万套,较上年增长约25%,连续5年刷新年度纪录,全国第一,连续5年稳居全国三甲行列。从今年前三季度的销售情况看,武汉今年销售继续占据全国第一没有悬念。
三是武汉目前房价均价是多少?不到1万。这三个数字其实告诉我们,武汉尽管今年房价上涨迅猛,但潜力仍然巨大,人口的增量和人口的年轻化程度,包括目前不到1万的均价其实让武汉成为没有危险的城市之一。
至于长沙,过去我不认为是价值洼地,但在全国其他城市房价猛涨之后,长沙和西安成为了价格上真正的洼地,出现“标杆地块”也正常。
不要被个别城市的表现遮住了眼睛。我仍然坚持,中国楼市2017年降温是大概率,量价的调整会释放前期中国楼市的风险。个别城市出现“标杆地块”,不意味着楼市逆转,管理层不愿意,市场也不愿意。也千万别说什么“北京房价永远都不会跌,有13.7亿人撑着”的傻话。今天中国的房地产市场和过去最大的不同,一是基本面逆转,二是我们面临的货币环境的逆转,以前释放大量货币的同时,人民币也处于升值周期,房价是可以撑得住的,目前释放货币,但人民币进入贬值区间,对房价进一步上涨形成了极大的制约。影响北京房价最大的因素不是什么“十三亿人撑着”,而是极其变态的土地政策。在搞了近10个月的断供之后,好不容易推出几块地,最后搞成了开发商全部“自持”,这是人为在制造短缺和恐慌。是通过把温度计用胶带黏住的办法来控制不出“标杆地块”,实在可笑之极。
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