调控下的房价之变：2016东莞房价屡捅天花板 后市喜忧参半

国庆前后，是中国很多城市2016房地产市场的分水岭，放宽了一年有余的楼市政策开始逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。在政策层面一系列调控之后，持续高涨的房价出现调整态势。

与大多数城市一样，东莞自10月6日落地“限购限贷”政策后，楼市风向也快速转变，购房者从追涨抢房到谨慎观望，入市积极性骤降，以致四季度住宅成交量惨遭“滑铁卢”。但与其他“量价齐降”的城市有所差别的是，虽然四季度东莞成交量下滑，但房价却依然坚挺。

调控前，房价多次捅破“天花板”

若要地2016东莞房价作一个准确的评价，相信绝大部分购房者的答案会是：快、狠、稳！

在库存紧缩和深圳客刺激，以及宽松的政策、经济环境下，2016开局东莞楼市成交延续了去年年底的余温，购房客入市积极性普遍偏高。在卖方市场支撑下，东莞房价也随成交量一起水涨船高，尤其是土地高热和热销区，房价“跳涨”明显。

在房价上涨最疯狂的时候，甚至一度出现楼盘开盘当天封盘调价，房价涨幅从数百到数千不等，而二手楼受新房影响，在二、三季度也频繁出现业主反价现象。受市场刺激，购房者频频追涨，东莞房价增速如坐火箭，甚至有机构统计称，前三季度东莞房价涨幅达30%，位列中国百城住宅均价增幅前茅。

据中原数据显示，2015年东莞住宅成交均价9783元/㎡，33镇街除了凤岗、虎门、南城、松山湖、塘厦、东城、长安外，其余镇街房价均在万元以下，当年区域房价最高的松山湖为13642元/㎡，成交价最低的望牛墩仅5245元/㎡。

然而，到了2016东莞业内关注的已不再是“万元镇”，而是“2万镇”，2016年东莞至少8成以上镇街房价稳稳跨入万元时代，凤岗、塘厦、黄江、松山湖、南城等区域已稳入“2万”行列，房价多次捅破“天花板”。

一手房价狂飙“带飞”二手楼，受大环境影响，2016年东莞二手楼市不出意料也交出了一张满意的答卷。根据东莞中原研究部数据监测，仅上半年，东莞二手住宅成交面积就达325万㎡，同比增长75.47%，已超2015年全年成交面积的一半；成交价格方面，常年处于低位徘徊的二手楼价，也终于突破“万元”大关，热点区域，如东城、南城、塘厦、凤岗等区域，二手楼价甚至飙升至1.5万/㎡以上，直追一手楼价。

调控后，房价依然坚挺

12月19日，国家统计局数据显示：11月份70个大中城市一二线城市房价走势继续呈现积极变化，二三线城市总体较为稳定。尤其是11月下半月，15个一线和热点城市房地产市场迅速降温，房价走势却明显趋稳，东莞就是其中之一。

2016年来，东莞房价一路高歌，哪怕是调控后住宅成交“跳水”，房价也依旧坚挺，11月住宅均价高位回落后仍达15711元/㎡。另外，据合富统计，前11月东莞商品房、住宅签约均价维持在1.3-1.4万元/平方米，分别为13672元/㎡、13678元/㎡，同比涨幅均在40%左右。

三级市场方面，据金信联行监测数据显示，东莞楼市调控政策对投资客及投资需求会产生一定程度上的打击，致使投资客退潮，但对刚需及改善型需求顾客影响不大，虽整体市场热度有所降温，但成交量并没有呈现显著变化，整个东莞二手楼市第四季度成交仍较为理想。

房价方面，相对于前三季度而言，四季度二手房价回调，业主叫价更为理性，业主反价现象基本绝迹。不过鉴于对后市预期不同，买卖双方大多处于博弈状态。但金信联行认为，前期东莞二手楼价跳涨太快，买卖双方博弈加剧，其实一定程度上有利于东莞楼市回归理性。

业内：房价暴涨是多因素影响的结果

在宽松调控、货币政策支撑下，东莞楼市进入2016年后，一路高歌猛进，房价更是屡屡捅破“天花板”，哪怕是四季度受调控影响成交锐减，房价依然在1.5万/㎡的高位徘徊，十分坚挺。据东莞中原研究部数据监测显示，2016年东莞住宅成交均价打破天际，高达13687元/㎡，同比大涨40%，其中普通住宅均价为12725元/㎡，亦同比上涨40%。

合富辉煌发展研究中心总监李兴旺认为，东莞房价2016的发展轨迹，主要是由供求关系决定的。开发商资金丰厚及低库存是直接因素，开发商在售货量不多，降价意愿较低。另外，东莞被积极看好，房价长线看涨，尤其是近两年市场源源不断释放利好消息，如轨道交通、高速公路等，都对房价起到支撑作用。今年东莞吸引众多品牌房企进驻，地王频现，也支撑了房价预期。

东莞一品牌房企高层则表示，2016年包括东莞在内的一二线城市持续高热，房价快速上涨，这已不仅是市场需求的反映，更是货币现象的体现。

“2016年是房地产发展史上很典型的一年，是应当被载入史册的。它所反映的种种楼市现象，是经济面、政策面、城市化等各方面的综合因素结果。”该负责人表示，“为什么房价一直上涨，购房者还趋之若鹜？近年货币一直处于通胀状态，每年货币供应保持10-12%的增速，货币一直处于贬值状态，加上实业经济的不景气，促使越来越多人置业保值。”

后市：2017东莞楼市喜忧参半

2016将画上句号，在全国调控紧缩的大环境影响下，对于2017的东莞楼市，业内是喜忧参半。

对于调控后东莞楼市成交下滑、观望加剧的市场表现，东莞一本土开发商高层表示，四季度严格意义上还处于政策消化期，对楼市的影响力有限，真正的困境应该是在2017年，不过受经济环境影响，估计房价不会有太大波动。

李兴旺则认为，对于2017的东莞楼市，人们其实不需过分乐观也不必过于悲观，应保持谨慎乐观态度。“2017年还是有很多机会的，从调控市场规律分析，预计上半年成交量会继续下滑或者阶段性价格回落，但整体看应该是先抑后扬的走势。”

东莞中原研究部也指出，受调控、经济大环境影响，2017年东莞楼市有支撑也有压抑因素，整体市场表现或会“不乐观，开发商理性定价，客户需求弱，房价将出现滞涨”，在市场需求被大幅透支前提下，预计2017年市场先冷后热，整体成交高位回落。东莞中原研究部认为，2017年，东莞楼市将会延续以价换量趋势。

相而言，中介机构对后市的预期更为乐观一些。金信联行市场研究部分析认为，这段时间房价可能会因为政策的抑制而呈现小幅下降，但是东莞作为发展潜力大、库存压力小、需求较旺盛的二三线城市，未来楼市或有不俗的表现，2017年房价依旧呈上涨趋势。