2016落幕,东莞一手楼不负众望交出了飘红成绩单,在“风向标”的影响下,二手楼市这一年也狠狠地“火”了一把,尤其是调控政策落地前,交投异常活跃,以致引发了中介开店潮、业主违约潮等系列连锁反应,市场好不热闹。
量价齐升
在深圳客刺激下,2016年的东莞二手楼市与一手楼一样,发生了翻天覆地的变化,交投异常活跃不说,大部分区域二手楼价都跨入了“万元”大关,热门区域的二手楼价甚至直追一手房。
整体而言,2016东莞二手楼市可用“量价齐升”概括。据金信联行市场研究部监测,2016年东莞二手房住宅网签量共62353套,同比涨幅35.58%;网签面积629万㎡,同比增长0.8%;网签金额3869469.88万元,同比增幅达58.51%。从成交细节看,中小户型最常受市场青睐,这也间接折射出深圳投资客在2016年东莞楼市中充当的重要角色。
金信联行相关负责人表示,回顾近两年的东莞楼市,在2015年持续宽松的货币政策、二孩全面放开政策支撑下,在深圳投资客疯狂“入侵”、东莞首条地铁开通等因素影响下,2016年东莞楼市的热销之火几乎燃烧了一整年。成交总量相比以往增幅较大,成交规模屡创历史新高,除2月份因春节假期数据不高,其他月份基本都突破五千套的数量,成交量稳居高位,12个月下来热度不减。
“尽管10月后因限购限贷政策影响,投资客退潮,刚需客改观望,加之年终节假日来临,楼市出现拐点,但第四季度网签金额876218.66万元,同比2015年814326.69万元,涨幅7.6%。2016年,东莞二手房楼市火爆一整年。”
二手中介“不务正业”
二手房中介,顾名思义当是以二手房交易业务为主的,不过,随着2016年一手楼市越来越热,越来越多的二手中介开始“不务正业”,将主攻目标从二手市场转向一手楼盘甚至是商业项目的代理上。
2016年的东莞楼市,“联动”这张传统淡市的“保命牌”成了楼盘拓客的“王牌”,因效果显著而备受开发商青睐。在市场刺激下,“联动业务”也成了2016东莞房地产中介行业的一项重要革新内容,有条件的规模中介专门成立一手事业部,没条件的小中介也想方设法加盟代理新房业务,“二三级联动”成为2016东莞楼市的主导营销模式。
其实,自2015年下半年起,凭着强而有效的拓客、call客能力,房产中介不仅在二手楼市“吃得开”,也成了一手楼市最受欢迎的“搬砖工”,二三级联动成为市场主导,代理机构纷纷“招兵买马”,启动“人海战术”迎战。进入2016年,这种战术受市场欢迎,也是意料之中的。
据房掌柜了解,如今在“联动”市场做主导的,除了中原、合富、天为、世联等代理机构外,中介机构中,家家顺、链家地产、金信联行、泛联地产、品置地产等一批规模较大的二手中介也不容小觑。
中介赚得盆满钵满
2016年,东莞二手楼市量价齐升,联动业务也如火如荼展开,作为行业内的“搬砖工”,房产中介的“钱袋子”自然也鼓起来了。
房掌柜从多家中介机构了解到,自去年起,东莞不少房产中介的薪酬都普遍增加了,尤其是楼市大热情况下,有不少中介月薪企稳数万,甚至十数万。例如,金信联行一位跨行业入职的“菜鸟”经纪,入职3个月便成功卖出超2000万别墅,个人提佣达30万,入职1年拿下“百万经纪”称号;链家地产仅3月份就公布了数位月薪10万以上的店长名单,按照店长统一提佣20%算,他们个人成交额均在50万以上。
薪酬待遇提高,交投火热的楼市环境,以及二三级联动的流行,无疑给许多中介提供了了不少创造财富的机遇。有业内坦言,楼市持续热销,有一二手联动业务支撑,行情好的时候,中介月薪十数万年薪累计上百万,这并不是不可能。
不过,楼市行情虽火,但也不是所有中介都能挤入“高收入”行列。销售行业存在“二八法则”的说法,即高收入中介一般只占少数。有业内指出,楼市再火热,能拿到高收入的中介比例占行业20%左右,中介间收入差别是很大的,行业整体收入提升,并不能说明人人都能拿到高收入。
再现开店潮
当年在深圳“狼来了”的刺激下,东莞二手楼市第一次掀起了开店热潮,深系房产中介涌入东莞开疆拓土,大批大批的深圳客被拉到东莞来……时隔多年,同样在深圳客刺激下,房产中介的开店热情在2016又燃起来了。
2016年开局以来,东莞楼市热度一再上升,新房热销带旺二手楼市,看到东莞楼市的发展潜力,中介机构扩张迅猛,除了东莞本土中介大量增设门店外,外来中介机构也纷纷抢滩进驻。最疯狂时,有中介一天时间开业了40家门店。
或是出于战略布局的需要,2016年,不少中介机构都制定了扩张战略,早在2016年年初,泛联、链家便释放年内突破100家门店信号,合富、中原两个老牌中介也提出年内最少增加数家新店计划,金信联行也提出要在2016上半年新开七八家门店。
除了规模较大的中介门店高调扩张外,不少小中介也在悄然扩张,尤其是临深区域,热销区域一个楼盘有10余家中介门店盘踞是很平常的事。
中介乱象惹信任危机
中介乱象年年有,但像2016年那般,曝光在阳光下并一度引发“信任危机”的却是极少。
中介乱象真正暴露在眼光下,是在东莞房价喊涨呼声最高的3月。大朗一楼盘“日涨4000元”,当大家都被这惊人涨幅震得晕乎乎的时候,中介先认购再抬价转售、卖房收取“茶水费”等中介参与炒房的市场乱象也被大肆曝光,霎时把莞深购房者都“惊呆了”。当然,也因为这一不光鲜的内幕,不少购房者都寒了心,进一步加剧了市场观望氛围。
除此之外,2016年上半年,东莞房产中介行业中的不当竞争行为也屡见不鲜,东莞市房管局在5月就通报2则中介违规操作案例。其中,与多区域开发商有联动合作的深系中介家家顺,更是受到了严厉警告,被指“家家顺在员工招聘、教育、培训方面管理松懈,导致今年上半年在东莞大朗、横沥等地连续出现不当经纪行为,屡遭指责和投诉”,并被扣了20分信用档案。
另外,为争抢房源,4月万江甚至上演了“全武行”的中介斗殴事件。两家相邻的房产中介因争夺客源而大打出手,双方二十余人群殴,有的手持铁棍、砖头,打得难分难舍,民警最后不得不鸣枪示警才控制住混乱场面。
违约潮到来,只怪房价太疯狂
楼市波动期,往往也是房屋买卖纠纷产生的爆发期,房价上涨或下跌速度过快,都是纠纷产生的重要诱因。自2015年下半年以来,东莞房价疯狂上涨,尤其是2016年一季度,在“涨价潮”的推动下,2016年东莞二手楼“违约潮”也随之而来。
具体,这股“违约潮”来势有多猛?东莞市第三法院层发布一份房屋买卖合同纠纷分析报告。报告显示,自2015年下半年以来,该院受理的商品房买卖合同纠纷(含二手房交易)呈爆发式增长,近1年时间,该院民事审判庭共受理此类案件196宗,对比往年同期9宗,增长了接近21倍!
“现在市场虽然热闹,但看二手房交易却还不如去年四季度的好,业主要么捂盘惜售,要么频繁反价,5万、10万、20万的涨,以致中介的有效成交并不多,反而多做了不少无用功。”在业主反价最为频繁的3月,大岭山某中介向房掌柜如此吐槽。
据房掌柜了解,2016年东莞房价快速上涨,一手楼价持续高热以致部分客户转战二手市场,在卖方市场下,“业主反价”现象频繁出现,尤其是二手楼市人气最旺的二、三季度。有律师指出,房价上涨过快往往是业主违约从而引发房屋买卖纠纷的直接原因,“房价上涨太快,房价上涨幅度远超约定的违约成本时,为追求利益最大化,很多卖家都会选择违约。”
2024-03-05 12:53
2023-11-04 17:13
2023-11-04 17:01
2023-11-04 16:10