高价拍地何日有出路？“旧改”却在灯火阑珊处！

新年伊始，2016年持续了一年的抢地风潮恐将持续！据悉，2017年首拍商住地块将于本月20日上午10点开拍：该地块宗地编号为2017WG001，位于凤岗镇官井头村，与深圳龙岗区仅一条博深高速之隔，地块占地73071.03平方米，保证金为人民币87686万，起拍总价219213万元人民币，起拍单价更是高达15000元每平方米，创东莞起拍总价与单价历史之最。除了创历史纪录的起拍总价与单价，该宗地块的拍卖手法也开创了东莞的历史新河：设置了竞拍总价的最高上限为292284万元人民币，折合楼面地价为20000元每平方米；若该宗地块在网拍过程中，经多家报价触及设置的最高上限报价，系统则自动转为竞投配建商品房，商品房的竞价幅度为450平方米每轮，报出配建面积最大者为地块的竞得入选人，配建商品房建成后须无偿移交给凤岗镇人民政府。

据了解，这种在土地拍卖中触及政府设置的上限后，而转为竞配套或者安置房的拍卖手法在深圳和广州早已屡见不鲜，但是在东莞土拍历史上，尚属首次。据了解，东莞市政府向广深这种一线城市看齐的拍地手法实属不得已而为之，根本目的为了避免拍出新的地王，才锁定拍地的最高上限总价与单价。但如果将最后竞投配建的商品房折算进拍地成本中，无疑将进一步推高实际的楼面地价。细细品味本次拍卖的条件，其实高达21.9亿的起拍价与8.76亿的保证金早已抬高了此次的竞拍门槛，本土开发商与中小房企注定已无入围资格。尽管如此，细数去年以来进入东莞布局的资本大鳄与过江猛龙们，仍呈前仆后、继绵绵不绝之势。而凤岗作为临深板块第一阵营，坚挺的市场售价和绝佳的地理位置，小编断定，该宗地块仍将刷新东莞的土拍历史，成为土拍新贵。而对于那些注定要空手而归，几近断炊的本土开发商与中小房企，正常的拍地之路注定将是：行路难！归去难！多歧路，今安在？

其实，随着东莞土地资源的开发利用，目前东莞的土地开发强度高达40%，早已突破国际公认的警戒红线。2016年，在中央去库存的总原则、政府控地的背景下，东莞商住地供应量为2007年10年以来的新低水平，供地不足将是全年的主旋律。

在这种供地严重不足与拍地竞争严重过热的背景下，拿地的出路究竟在何处？其实，东莞市“三旧办”于2016年12月28日发布的东莞市城市更新2.0计划媒体通气会，已为广大开发商指明了道路，据悉，此次城市更新2.0计划明确指出：将从三旧的立项动力机制、管理架构、城市品质、产业改造、审批流程等多方面进行升级，以往挂靠在其他职能部门的“三旧办”将独立出来，成立独立的城市更新局、原部门联席会议提升为审批委员会，并组建常设机构和城市更新资金池。政府对三旧的重视程度在进一步加强，三旧改造也将是未来拿地的趋势与主流，东莞的三旧改造将持续提速，未来可期，更可为。

大势所趋而先行，方为上策。作为最早进入东莞布局的全国性上市房企之一，金地集团在土地市场也同样面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬，早前侧重“招拍挂”的拿地模式也制约着公司的可持续发展，虽然销售业绩连年位居东莞房地产行业前列，但由于没有更多的储备用地，后续也面临“无地开发”的困局。

“穷”则思变，而变，则通！为突破瓶颈，金地集团走在了市场的前沿。几年前，在大家还热衷于拍地，且地王势头才初现之时，就迅速成立了金地集团城市更新公司。同时，也先于市场同仁成立了城市更新东莞办事处。这在东莞虽非首创，但已是先人一步。

据该办事处负责人于小柳介绍，公司主要通过“三旧”改造、并购、配资代建等方式，多渠道灵活拿地。于小柳表示，东莞当下的三旧改造就是五年前深圳的缩影，因房地产属于资金密集型企业，受困于资金、品牌、政策等多重因素影响，目前，“三旧”市场上敢做、能做的企业并不多，而金地集团则顺应潮流，以前瞻性的战略为指导，迅速成立了城市更新公司和东莞办事处，并打造出成熟的运作体系与合作模式。未来，也将结合东莞的“三旧”政策和城市特色，投入更多的人力、物力和财力，为东莞的经济发展和城市建设添砖加瓦，同时，也期待能和业内的有志之士在旧改领域展开深入的对接与合作。

延伸阅读

“三旧”改造，即是旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的统称，最早由佛山市提出。2009年，广东省委、省政府正式提出“三旧”改造，并将东莞、广州、深圳、佛山列为省“三旧”改造试点城市。