星彦研究报告：购房需求释放 对后市持看平态度 （2009年）

东莞房地产市场研究09年年报

A土地

一、2009年土地供应总体情况

1、2009年东莞土地供求列表

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年东莞土地市场上的交易类型以挂牌出让为主，共发布拍卖和挂牌土地168宗，共计607.8万㎡。无论是供应宗数，还是面积，较2008年都有不同幅度的减少，但在成交宗数和成交总价上，都较2008年有小幅增加。可以看出2009年政府谨慎出让土地的策略，在市场上还是取得一定成效的。

二、供应

1、2009年东莞土地供应列表

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年东莞市土地供应总计168宗，总供应面积607.08万㎡，总供应低价105.45亿元。在供应宗数、面积和低价上，较2008年都有不同幅度减少，主要是由于经济危机，工业用地锐减导致的。

2、各季度土地供应列表（按类型分）

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年下半年土地市场出现回暖迹象。前两个季度，各种类型的土地供应量都不大，后两个季度商住和其他类型的土地供应量激增，分别占到全年总供应量的71%和65%。商住用地市场从二季度开始，供应量增幅分别达到106%和60%，房地产土地市场回暖迹象明显。

3、2009年东莞土地总供应图（分镇区）

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年城区土地供应189万㎡，占总供应量的27%；镇区供应511㎡，占总供应量的73%。74%的城区供应量都集中在松山湖，松山湖又以工业、科研类用地为主。由于招商引资力度的加大，预计松山湖工业用地的需求有进一步增加的趋势。

2009年镇区土地供应，樟木头供应量居首位，在所有区域中也仅次于松山湖，共有67万㎡，但樟木头商住用地总供应量才7万㎡，只占樟木头总供应量的10%，1-2内年樟木头的房地产市场产品供应量将不会太大。

4、2009年东莞商住用地总供应图（按镇区）：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年城区商住用地供应稀少，仅有7宗，其中万江4宗，东城和松山湖1宗商住用地供应都没有，2010年城区的商住用地供应值得期待。

2009年镇区商住用地的供应面积，中堂、桥头、黄江位列三甲，都达到24万㎡以上，三镇未来几年的房地产市场将会有长足供应；凤岗的商住用地供应面积，虽较2008年的52.28万㎡有大幅减少，只有14万㎡，但供应宗数全市第一，有多达6个地块，未来两年的商品房供应市场依然值得关注。

5、2009年东莞商服用地总供应图（按镇区）：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年东莞商服用地总供应量为73.72㎡，共15宗。供应区域比较集中，大朗、南城、塘厦位列三甲，总供应量达到59.1万㎡，比重达到80%。供应的宗数比较少，都在3宗以下。

三、成交

1、2009年土地交易总体情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年东莞市交易土地总计135宗，总成交面积468.01万㎡，总成交金额91.63亿元。在交易宗数和金额上，较2008年都有不同幅度上涨；由于受非房地产用地交易不景气的影响，在成交面积上，较2008年下降了近9%。

2、2009年与2008年商住用地成交数据对比

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

在成交面积和成交总价上，2009年东莞商住用地与2008年相比略有增长，但在成交宗数上却多了15宗，增加了52%。可见政府在商住土地市场的稳定上，还是煞费苦心的；同时也表明开发商在这个特定时期，对地块面积的大小还是很注重的。

3、2009年土地流拍信息列表

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年土地市场较2008年有很大地好转，流拍面积、宗数、比例都大幅减少，全年总共只有7宗土地流拍。唯一流拍的商住用地13.01万㎡，是全年第二大商住地块。土地市场虽然有好转，但开发商对大面积地块还是很谨慎。

4、2009年东莞房地产拿地企业排名（按拿地面积）

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

在43家拿地单位中，拿地前16名的企业拿地面积共167.01万㎡，总成交价63.62亿元，占商住和商服总供应面积的80%，总成交价的41%。

拿地前三名企业的拿地面积共83.78万㎡，比4-16名的企业之和还多了0.55万㎡。可见除少数企业外，大多数企业拿地还是比较谨慎的。

莞外房地产企业的涌入是2009年东莞房地产土地市场的一大特点。在排名前16位的拿地企业中，有6家莞外房地产企业，其中有5家是深系。莞外房地产企业共拿地80.14万㎡，占到前16名之和的48%，拿地的总成交价达到41.326亿元，占前16名之和的65%。在未来两三年里，他们将在东莞房地产市场上扮演重要角色。龙光拿下高价地、碧桂园强势入莞、深系地产涌入，说明未来几年东莞房地产将步入快车道。

大朗松山湖片区已经成为土地市场的热点。土地供应量全市第一，碧桂园、中熙地产、富盈地产等大型地产开发商的的进入，都很好的说明了这一点。这个片区未来的楼市依然值得关注。

B、商品房

一、2009年商品房新增供应

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

1、2008、2009年商品房新增比较

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年商品房新增总供应较2008年水平均有不同幅度回落，这也反映出2009年的楼市热闹消化了开发商手中不少的存货。

2、2008、2009年新增按类型比较

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

虽然2009年商品房的总体新增要低于2008年，但是2009年的别墅和写字楼供应却高于2008年。由于经济危机，社会闲资大量进入房地产市场，尤其是别墅这种投资与自主皆可的项目，别墅出现了明显的放量供应，增幅达到95.34%。

3、2009年新增按面积区间分布

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年市场供应还是以居家型为主，占据了市场58%的份额，供应区间主要集中在61-80㎡、101-120㎡、121-140㎡、141-160㎡。160㎡以上户型也占据了市场33% 份额，60㎡以小户型只占5%的比例。

4、2009年新增按户型分布

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

由上图可以得知，由于强烈购房刚性需求，2009年新增户型主要集中在以两房和三房为主，另外属于稀缺性资源的别墅的供应也占有不少比例，别墅等大面积的单体住宅的增加也间接拉升了房价。

二、2009年商品房成交

1、2009年商品房成交

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年住宅成交面积和套数均超过2008年，成交面积环比增幅达到60.17%，但是非住宅成交面积却环比下降63.64%。总体来说，2009年商品房成交面积614.41万㎡，套数60341套，住宅成交均价达到6055元/㎡，环比增长4.48%。

2、2009年商品房供应和成交分析

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年东莞市场商品房成交面积和套数均超过供应面积和套数，成交面积超过供应面积39.39%，说明2009年东莞市场消化了不少存量。

三、2009年商品房市场小结及预测

2008年积蓄了一年的购房需求在2009年得到了充分的释放，虽然东莞房地产市场今年起起伏伏，但总体水平仍高于2008年。从2009年7月开始，住宅成交均价就一直维持在6000-7000元/㎡之间，窄幅震荡，高于上半年平均水平，个别楼盘的价格甚至高于2007年同期水平，楼市成交旺盛。而成交量经过前期的深幅调整，在年底有企稳势头。但对于明年国家政策调整的不明朗性，对后市持看平态度。